Il coronavirus sta mettendo in difficoltà imprese, banche (si veda altro articolo di BeBeez) e interi settori, compreso quello immobiliare. Si è toccato quest’ultimo tema nel dibattito dedicato al real estate nella seconda giornata della Credit Village Digital Week, la prima conferenza digitale sul mercato degli asset deteriorati, in collaborazione con T.W.I.N., che proseguirà fino al prossimo 30 aprile e di cui BeBeez è media partner (si veda qui la replica della conferenza online sul real estate).
Secondo Emanuele Grassi, ceo e fondatore di GMA, post-coronavirus il mercato degli immobili residenziali subirà delle modifiche, ma non radicali, al contrario di immobili commerciali e alberghiero, che dovranno adeguarsi alle norme sul distanziamento sociale. A livello di trend, quest’estate l’immobile più gettonato nelle località turistiche sarà la casa al mare, che assicura un maggiore distanziamento sociale e al contempo viene incontro alla voglia di uscire delle persone dopo mesi di locldown, prevede Mirko Frigerio, fondatore ed executive vice president di NPLs RE_Solutions.
Intanto, i tribunali hanno sospeso le aste, senza un approccio omogeneo: ognuno ha la sua proposta sulle modalità di recupero. Il tribunale di Roma ad esempio ha sospeso le aste (tranne quelle telematiche) e la prima sarà pubblicata il 16 ottobre 2020, cui dovranno aggiungersi altri 120 giorni per l’ipotetica assegnazione, per cui il concesso credito potrà essere recuperato solo nel 2021, ha fatto notare Frigerio. A suo parere, andrebbe accelerata la distribuzione del cash in court (si veda altro articolo di BeBeez), che vale 10 miliardi di euro, ma probabilmente i tribunali saranno le linee guida solo quando si assesterà la situazione. Per Marco Sion Raccah, direttore generale di AREC – Aurora Recovery, occorre anche un’accelerazione delle omologhe dei concordati per cercare di salvare le aziende in difficoltà (Utp), sennò rischieremo di trovarci con un maggior numero di aziende fallite (Npl).
In generale, è necessario che questo momento di crisi spinga a migliorare i processi dei tribunali, ad oggi più focalizzati su quelli legali che su un approccio manageriale, semplificando le procedure, ivi comprese le aste telematiche. Queste ultime sono ancora molto complesse, visto che richiedono Pec, firma digitale e una lunga procedura per fare un’offerta, ha spiegato Renato Ciccarelli, direttore generale di Neprix (Gruppo Illimity). La crisi potrà anche essere un’opportunità per mettere mano al portafoglio e investire in settori in difficoltà, ma con grande potenziale di ripresa, come gli immobili alberghieri, segnala Frigerio.
Ovviamente la crisi creerà anche dei problemi al mercato immobiliare. Non solo ora che abbiamo le transazioni immobiliari bloccate, ma anche dopo. Bisognerà infatti capire a quanto ammonterà il premio al rischio e il suo effetto sui prezzi degli immobili, afferma Raccah. Chi ha comprato Npl prima della crisi, dovrà aggiornare i suoi business plan, che già prima della crisi davano alcuni segni che non li avrebbero rispettati, ha detto Paolo Zago, direttore generale di Héra Holding. I nuovi portafogli di Npl avranno maggiori tempi di recupero e pertanto un Irr inferiore, che potrà essere recuperato solo con minori prezzi di acquisto del portafoglio stesso. In tal senso, potrebbe aiutare il provvedimento sulle DTA del Governo, che sostanziamente consente di monetizzare con un credito di imposta parte delle perdite del portafoglio. Inoltre, il fatto che le imprese segnalate alla Centrale Rischi non potranno accedere ai finanziamenti garantiti introdotti dal Decreto Liquidità potrebbe deteriorare ulteriormente gli Utp, trasformandoli in Npl, salvo le banche non li gestiscano in modo proattivo. Tuttavia, gli istituti di credito solitamente privilegiano il rispetto degli indicatori della Bce e così accantonano gli Utp invece di strutturare meccanismi di early warning e di gestione proattiva. Gli operatori specializzati in Utp, dal canto loro, se li prendono in carico solo se hanno una dimensione rilevante da giustificare due diligence e analisi, dal momento che comportano un investimento in capitale di rischio, segnala Raccah. Il mercato degli Utp e degli Npl del resto ha ale spalle dei fondi che si aspettano dei rendimenti non conciliabili con dilazioni di pagamento di lungo periodo. Le parti potranno trovare un compromesso quando si abbasserà il costo del capitale, ma resterà il problema di chi ha investito prima della crisi, a prezzi maggiori, ha segnalato Grassi. Ecco perché al mercato servono investitori con capitali pazienti, ha concluso Zago.
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