Il mercato immobiliare italiano sarà in calo anche nel 2021 (con 467 mila transazioni nello scenario peggiore e 495 mila in quello migliore) e vedremo i primi segnali di ripresa solo nel 2022. Lo prevede Nomisma nel suo 3° Osservatorio sul mercato immobiliare 2020, presentato ieri (si vedano qui il comunicato stampa e qui la presentazione). Riguardo ai valori, nel 2021 Nomisma si aspetta segni negativi per tutti i comparti, più pronunciati per gli immobili d’impresa (rispettivamente -2,5% e -1,9% per uffici e negozi nello scenario base), rispetto al settore residenziale (-1,6%). Le contrazioni più intense sono attese per il segmento direzionale, con un calo del 4,5% al termine del triennio di previsione (2021-2023), mentre il settore commerciale nel medesimo periodo presenterà un calo del 3,3% Il settore residenziale sarà il meno colpito dalla riduzione dei valori (-2% il differenziale al termine del periodo 2021/2023 rispetto alla media dei prezzi del 2020) e sarà in ogni caso l’ambito in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza.
L’intensità della ripresa tuttavia non permetterà di recuperare i livelli pre-coronavirus neppure nel 2023, con un mercato immobiliare che resterà al di sotto delle 600 mila transazioni. A livello di città, i primi segnali di crescita a partire dal 2022 si vedranno a Milano e Bologna, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023. I cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato.
Nel breve periodo, il lockdown, con la conseguente diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà per Nomisma per quest’anno una flessione del 20% del volumi di compravendita di abitazioni rispetto al 2019. Nomisma stima fra 419 mila e 500 mila transazioni immobiliari per il 2020, contro un’aspettativa a inizio anno di 612 mila.
Il segmento corporate nel corso del 2020 ha presentato “una ricomposizione di tipologie transate e provenienze degli investitori che ha consentito di attenuare gli effetti della pandemia su turnover e valori”. Infatti per Nomisma “il drastico calo di interesse per i settori alberghiero e commerciale è stato in parte compensato dal balzo in avanti compiuto dalla logistica e dalla sostanziale tenuta del segmento direzionale”. Ma, mette in guardia l’istituto bolognese, “le difficoltà a cui vanno incontro i comparti core (direzionale, commerciale e alberghiero) non potranno essere integralmente compensate nel prossimo biennio dal dinamismo dei segmenti alternativi (logistica in primis, oltre al residenziale nelle diverse inclinazioni), limitando il volume degli investimenti su livelli sostanzialmente più contenuti (-31,4% nel 2020 e -20,9% nel 2021 facendo riferimento allo scenario che oggi appare più probabile) rispetto a quelli raggiunti nel 2019”. Nella prima metà del 2020, gli investimenti immobiliari corporate sono stati pari a 5,9 miliardi di euro e hanno riguardato prevalentemente immobili direzionali (44% del totale).
Ciononostante, il mercato immobiliare italiano piace ancora agli investitori immobiliari internazionali. In occasione della presentazione del Global Real Estate Outlook di M&G Real Estate il 10 novembre scorso (si veda qui il comunicato stampa), Marc Reijnen, Head of Investment and Asset Management, Europa Continentale di M&G Real Estate, ha commentato: “L’Italia è uno dei mercati residenziali istituzionali dell’Europa Continentale in più rapida crescita. Ci piacciono in particolare le opportunità che stiamo vedendo nel settore dell’edilizia residenziale per studenti: il costo della vita più accessibile per gli studenti universitari rende il Paese una destinazione attraente nel mondo post-pandemico. Con il nostro fondo immobiliare europeo stiamo infatti finanziando lo sviluppo di uno studentato a Bologna (con un investimento di 62 milioni di euro, ndr). L’aumento delle vendite online innescato dal Covid-19 rappresenta un nuovo trend a vantaggio del settore della logistica italiana, al quale abbiamo recentemente aderito acquistando un asset a Padova per 24 milioni di euro. Il settore retail italiano ha indubbiamente risentito della pandemia, tuttavia i parchi commerciali open air fuori città hanno registrato buone performance rispetto ai centri commerciali chiusi, rendendo questo tipo di asset particolarmente resistente anche durante questi tempi difficili”. José Pellicer, Head of Investment Strategy di M&G Real Estate, ha infine sottolineato che il nostro paese ha una debole offerta immobiliare, per cui anche se la domanda rallenterà a causa della crisi innescata dal coronavirus, i prezzi non dovrebbero scendere molto. Inoltre, ci sono molte opportunità nel settore logistico, visto che nel nostro paese non ci sono molti immobili logistici di qualità.
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