STREET ART E VALORI IMMOBILIARI ESISTE UNA CORRELAZIONE? Questo il titolo dell’articolo, che riportiamo qui di seguito, a firma di Annapaola Negri-Clementi e Filippo Federici sul primo numero del 2018 della rivista ART&LAW, Legal journal on art a cura di Gianfranco e Annapaola Negri-Clementi.
La Street Art o Arte di strada seduce un numero crescente di collezionisti e ha un ruolo sempre meno trascurabile nelle valutazioni real estate. Quest’ultimo fenomeno, certamente vero e consolidato all’estero, si pensi a città come New York, Londra, Berlino, Parigi e alle rivalutazioni immobiliari registrate negli angoli prescelti dagli artisti di strada (come i quartieri di Tribeca e Brooklyn a New York, a Camden a Londra, a Le Marais e Vitry Sur Seine a Parigi o Kreuzberg, Friedrichshain e in generale a tutto l’Eastside di Berlino), inizia a manifestarsi – sebbene con un marcato ritardo rispetto alle sopracitate esperienze transnazionali – anche in Italia.
Sebbene nel nostro Bel Paese gli street artists siano stati visti per molto tempo come dei vandali o, nel migliore dei casi, come degli imbrattatori di muri con scarso senso civico, l’arte di strada è oggi meglio compresa che in passato e sempre più apprezzata e ricercata4 . Anche in Italia si inizia a registrare un interesse del mercato immobiliare in palazzi con opere di street art (Lapo Elkann aveva scelto per esempio di insediare la sua agenzia creativa 
Independent Ideas in un immobile in Via Pestalozzi al cui interno si trova un “Obey” di Shepard Fairey). Si pensi poi all’apporto virtuoso degli street artists a quartieri meno centrali quali ad esempio Lambrate nell’hinterland milanese alla zona di San Salvario (Torino) o Tor Marancia a Roma. Sono gli stessi proprietari di immobili o di appartamenti ora a richiedere agli artisti di strada di decorare i propri muri con le loro opere. Ma anche importanti marchi stanno vedendo nella street art un veicolo pubblicitario per celebrare il lancio di un nuovo prodotto. Ikea, invece, nell’ambito del progetto “Ikealovesearth” è ricorsa ad una street art performance per comunicare il proprio impegno contro l’inquinamento e in generale per sensibilizzare il pubblico dando un messaggio di sostenibilità. Non mancano poi i casi in cui chiese, curie, conventi, ospedali, scuole, aziende municipalizzate e alberghi o Comuni hanno chiesto ad artisti di strada di valorizzare pareti e, in genere, spazi. In ambito ecclesiastico si ricorda l’enorme murale Tuttomondo di Keith Haring sulla Chiesa di Sant’Antonio Abate a Pisa realizzato nel 1989, i muri esterni del Convento della Visitazione in Piazza Cardinal Ferrari e i volti celebri della cultura milanese degli Orticanoodles (Wally e Alita), la facciata dell’Archivio Diocesano e le scaglie del “poeta 
di strada” Ivan Tresoldi alias ivan e la decorazione di un muro di 40 metri lineari appartenente alla Basilica di San Lorenzo, tra le Colonne di San Lorenzo e il Parco delle Basiliche. Grazie all’idea di Don Augusto Casolo, il murales Milan Street Hi-Story della Basilica di San Lorenzo – realizzato da Acme 107, Encs, Gatto Nero, Gatto Max, Gep, Gianbattista Leoni, Kasy 23, Luca Zammarchi, Mr. Blob, Neve e 750ml – ripercorre due millenni di storia milanese, ritraendone volti celebri (dagli Sforza ai Visconti, da Sant’Ambrogio a Leonardo Da Vinci da Alessandro Manzoni a Giuseppe Verdi). Un altro esempio è offerto dal progetto di riqualificazione urbana realizzato con dei murales di Pao che ha coinvolto un lungo muro esterno e un magazzino sito nel cortile interno dell’Istituto Ortopedico Gaetano Pini di Milano. Con riferimento ad aziende private vengono in mente i murales sulla parete di uno stabilimento della Perfetti Van Melle Italia S.p.A., anche in questo caso realizzato da Pao per celebrare i 70 anni di attività, e a quello degli Orticanoodles sulla Ciminiera Branca. A Milano nel 2015, A2A e Fondazione AEM, in collaborazione con il Comune di Milano, hanno creduto all’idea Energy Box sostenendola con convinzione nell’ambito del progetto di arredo urbano Urban Art Renaissance. Il progetto ha coinvolto più di cinquanta artisti di fama internazionale selezionati da A2A e Fondazione AEM con la supervisione del critico d’arte e ordinario di storia dell’arte moderna al Politecnico di Milano Flavio Caroli. Oltre centocinquanta centraline semaforiche sono state così trasformate, da elementi neutri di arredo urbano indispensabili per il funzionamento fisiologico di una città, in vere e proprie opere d’arte. Con riferimento all’attività ricettizia alberghiera si pensi invece al caso del nuovissimo e lussuoso NYX Milan Hotel a Milano che ha fatto di “Palazzo Philips” un Palcoscenico per street artisti contemporanei o al B7-Art Apartments che dovrebbe aprire a brevissimo a Milano nell’ex colorificio di Via Biondelli 7. Non si può non menzionare la pregevole scelta 
del Comune di Milano di far dipingere a noti writers i new jersey di cemento armato che sono posizionati in corrispondenza degli accessi delle principali aree pedonali di Milano al fine di scongiurare attacchi terroristici. Sebbene dunque anche in Italia il pubblico (non senza eccezioni) stia imparando a conoscere e ad apprezzare questa forma di espressione artistica, solo negli ultimi anni è innegabile che alla street art sia sempre più riconosciuto un ruolo importante – oltre che nel panorama artistico anche – nella rivalutazione di zone e immobili. Nel gennaio 2012 è stato scritto che “in Italia il potere della street art nella rivalutazione degli immobili” era “sottostimato”. Oggi invece, superate le ultime ostilità connaturate al nostro retaggio culturale, è pacifica anche in Italia la capacità della street art di rivalutare aree urbane e ciò con particolare riferimento a quelle dismesse o degradate.
È oggi ancora difficile – ma non impossibile – stabilire parametri oggettivi di correlazione tra street art e valore degli immobili. Molte, infatti, sono le variabili in gioco. Prima fra tutte la fama dell’artista. Altre variabili sono invece la liceità dell’opera e la tecnica utilizzata. Alcune opere e/o installazioni, seppur molto d’impatto, si dimostrano effimere e solo di poco momento. Altre invece potrebbero essere non autorizzate e quindi suscettibili di essere rimosse. È poi meglio che l’opera sia sul palazzo in cui si vuole investire o che l’opera sia visibile dal palazzo in cui si vuole investire? Infatti si potrebbe dire che il dividendo artistico è maggiore nel secondo caso. Sul tema iniziano a registrarsi alcuni studi. Ed invero si sta sviluppando un processo di valutazione in termini economici dei dati relativi all’accesso e alle diffusione delle opere via internet e social network. Un recente studio dell’Università di Warwick (Regno Unito) ha dimostrato che quartieri con una percentuale più elevata di arte urbana come murales, sculture esterne o addirittura eventi artistici locali abbiano sperimentato un aumento del valore di mercato. L’articolo “Quantifying the link between art and property prices in urban neighbourhoods”, di Chanuki Illushka Seresinhe, Tobias Preis, Helen Susannah Moat del 27 aprile 2016 va proprio a ricercare una correlazione tra street art e valutazione, o ri-valutazione, immobiliare. Secondo i tre ricercatori, i dati e le informazioni online (e nello specifico le fotografie geo-localizzate e quindi postate su social network) ben possono essere utilizzati per quantificare l’apprezzamento dell’ambiente urbano e dunque anche l’apporto dell’arte nel 
mercato immobiliare. Ciò è rilevante soprattutto per le aree dove le proprietà sono limitate nell’offerta. Gli studiosi hanno raggiunto questa conclusione dopo aver esaminato le fotografie caricate su Flickr relative ad arte di strada nei quartieri intorno a Londra e confrontando i cambiamenti nelle valutazioni del real estate tra il 2003 e il 2014. Il paradigma, in via di estrema sintesi, si basa sull’uso dei dati derivanti da social network. In particolare: (i) si stima la presenza di arte in un certo quartiere determinando la proporzione tra le fotografie caricate sulla piattaforma digitale e la parola “arte” collegate ad esse in un certo periodo di tempo; (ii) si raffronta questo dato con il dato di crescita del valore immobiliare che si realizza nel medesimo periodo di tempo in quello specifico quartiere urbano; (iii) poiché si constata l’esistenza di una proporzione diretta tra la diffusione sulla piattaforma digitale di fotografie di un quartiere cui è connesso il termine “arte”, da un lato, e l’incremento di valore immobiliare che si crea nel medesimo contesto temporale e urbano; (iv) se ne deduce che la street art possa aumentare il valore immobiliare. “We use metadata of geotagged photographs uploaded to the popular image-sharing platform Flickr to quantify the presence of art in London neighbourhoods. We estimate the presence of art in neighbourhoods by determining the proportion of Flickr photographs which have the word ‘art’ attached. We compare this with the relative gain in residential property prices for each Inner London neighbourhood. We find that neighbourhoods which have a higher proportion of ‘art’ photographs also have greater relative gains in property prices. Our findings demonstrate how online data can be used to quantify aspects of the visual environment at scale and reveal new connections between the visual environment and crucial socio-economic measurements.”.
Altri metodi di quantificazione di una eventuale ri-valutazione economica del real estate rispetto alla presenza di street art possono essere rinvenuti in taluni criteri utilizzati per quotare l’affissione di pubblicità e/o maxi cartelloni su tetti e facciate di palazzi. Ma è certo che vi sono aggiustamenti da apportare, considerate le logiche pubblicitarie sottese. In ogni caso, è opinione di chi scrive che vi sia – e debba essere valorizzato – un rapporto di correlazione fra street art e valutazioni immobiliari. E, in effetti, l’assioma che la street art possa influenzare il valore degli immobili è, come si suol dire, dimostrabile in re ipsa. Ci spieghiamo meglio, con un paio di esempi di immediata suggestività. È emblematico il caso del murales realizzato da Keith Haring nel quartiere di Tribeca a New York. Keith Haring aveva dipinto una parete di un ex magazzino e deposito merci. Successivamente, negli anni Novanta, il quartiere cambiò utilizzo per acquisire la natura di “residenziale di lusso”. L’ex magazzino fu trasformato in una serie di loft di lusso da 10 milioni di dollari ciascuno. Il murales di Haring fu cancellato perché l’edificio era allora ancora considerato “difettosamente imbrattato”. Anni dopo quell’appartamento con il murales di Haring fu rimesso in vendita e dopo interventi di restauro riemerse il murales. Nel frattempo Haring era stato apprezzato e stimato come “artista”. Il murales allora fu messo in evidenza, la notizia della vendita dell’appartamento con la parete ricoperta da Haring rimbalzò tra gli operatori immobiliari e le gallerie d’arte, il valore dell’appartamento ebbe un’importante rivalutazione economica e a tutt’oggi si trova nelle pagine di internet come “il loft che ospita un pezzo originale di K. Haring”. Taluni quartieri di New York che erano considerati “a basso reddito” come Chelsea, Lower East Side e Harlem hanno visto un importante processo di rivalutazione: si tratta di quartieri con la maggior quantità dei murales di tutta la città e dove la “gentrification” (i.e. l’“imborghesimento dei quartieri” con conseguente allontanamento dei ceti più poveri che non possono più permettersi di vivere in un quartiere fino a poco prima abitato da classi operaie) ha colpito in modo più profondo. Il valore di mercato dell’edificio in Chelsea che riporta due murales di Eduardo Kobra dipinto nel 2012 è aumentato da 880.000 a 2.075.000 dollari e le agenzie immobiliari sostengono che i murales abbiano contribuito al 15% della crescita. Un agente (Sidney Tracey Chandler) ha recentemente venduto una casa a Surry Hills che sfoggiava un murales sul lato per 1.250.000 dollari. Il murales fu ciò che attirò l’acquirente in primo luogo e così fece da volano per aumentare il valore della casa. La casa di Bristol dove Banksy dipinse il murales di un ragazzo che disegna un robot è aumentato di valore di 150.000 sterline (219.150 dollari).
Ancora, un altro ulteriore dato esperimentale prova “a contrario” la correlazione tra arte e rivalutazione urbanistica. Se non ci fosse stato l’aumento di valore del quartiere di Kreuzberg, e per l’appunto l’odioso (per Blu) “imborghesimento” del quartiere, tanto da ipotizzare per quell’area una massiccia operazione immobiliare speculativa, l’artista non sarebbe giunto alla conclusione di cancellare se stesso (processo chiamato “eutanasia artistica”), proprio perché responsabile di far schizzare alle stelle il valore degli immobili sui quali l’opera era stata realizzata. In Italia, il Centro per lo Studio della Moda e della Produzione culturale dell’Università Cattolica di Milano ha stimato intorno al 20% l’aumento dei prezzi, proprio in quanto la street art favorisce il processo di riqualificazione urbana. In un certo senso si assiste a quello che – a parere di chi scrive – è un “bel pasticcio” che stimola con importanti interrogativi. La street art nasce come cultura undergournd, come segnale di protesta e di denuncia sociale; tuttavia, oggi non è immune da processi di mercificazione che attraggono galleristi e collezionisti o di gentrifciation nei quali l’arte di strada è appunto sfruttata per accrescere il valore immobiliare degli edifici. Se poi la street art è di un artista celebre, il valore immobiliare può aumentare molto di più e persino su alcuni annunci comincia a spuntare la scritta “vista su street art”. La presenza dell’arte di strada può segnalare il miglioramento del quartiere causando un aumento della domanda per l’area. L’arte urbana attira più caffè e ristoranti che a sua volta attirano la folla amante dell’arte. Sebastian Kohlmeyer dell’agenzia immobiliare Herbert & Kohlmeyer Immobilien di Berlino, osserva che la street art è un ottimo strumento di marketing, in quanto sempre più spesso i clienti chiedono di integrare eventuali opere di street art nelle ristrutturazioni degli immobili. Ciò considerato, è opinione di chi scrive che vi sia una correlazione – non solo in termini di social responsibility ma anche economica – fra street art e valori immobiliari e che tale rapporto sia virtuoso e vada riconosciuto e valorizzato, non solo all’estero ma anche in Italia. Certo sarà necessario introdurre competenze in termini di comprensione della street art nel portafoglio delle conoscenze degli esperti indipendenti e valutatori immobiliari. E certamente le valutazioni dovranno essere svolte procedendo a un’analisi caso per caso. Quale è il confine tra dividendo estetico e ritorno di valore economico?
