Articolo pubblicato su BeBeez Magazine n. 14 del 21 ottobre 2023,
parte dell’inchiesta di copertina Corriamo in Magazzino
di Giuliano Castagneto
AXA IM Alts, leader globale negli investimenti alternativi, è l’investitore immobiliare numero uno in Europa con 74 miliardi di euro gestiti in Europa, compreso il Regno Unito, a fine giugno 2023. La logistica non fa eccezione, con oltre 11 miliardi di euro di asset in gestione alla stessa data, gestiti dal team di Thomas Karmann, Global Head of Logistics di AXA IM Alts, che non ha dubbi sul mercato italiano. Karmann considera infatti l’Italia un caso quasi unico in Europa per l’elevata e stabile redditività degli asset logistici. Attualmente la sua divisione gestisce 780 mila mq a sud delle Alpi. E in questo segmento AXA IM Alts continuerà a iniettare capitali nell’area man mano che verranno raccolte maggiori risorse. Karmann ha spiegato il perché a BeBeez Magazine.
Domanda. Gli operatori di mercato descrivono AXA come uno degli investitori più attratti dai magazzini in Italia. Il motivo?
Risposta. In tutta Europa il mercato logistico ha registrato un forte aumento dei canoni locativi a causa dei sempre maggiori spazi assorbiti dalle crescenti esigenze dell’e-commerce, soprattutto durante la pandemia. Tuttavia nel 2023 il take-up in Europa è sceso di circa il 30% perché quell’eccesso di domanda di spazi è stato sostanzialmente colmato e ora il mercato è “tornato alla normalità”. L’Italia rappresenta un’eccezione lampante, con un’occupazione di 705.000 mq solo nel terzo trimestre del 2023, ovvero un aumento di circa il 30% rispetto allo stesso periodo del 2022.
D. Ma quanto durerà il rialzo degli affitti?
R. Potenzialmente per un lungo periodo. Ciò che rende l’Italia così speciale è la scarsità di terreno disponibile per nuovi sviluppi. Nelle regioni Lombardia ed Emilia Romagna le nuove normative locali rendono quasi impossibile costruire nuovi spazi su terreni non adibiti alla logistica, mentre in altre regioni come il Piemonte grandi spazi sono destinati all’agricoltura e non sono possibili sviluppi. Di conseguenza, attualmente ci sono meno di un milione di mq in fase di sviluppo, mentre la scorsa estate in Italia abbiamo registrato un’occupazione di 230.000 mq al mese, quindi l’offerta di nuovi spazi soddisfa a malapena la domanda dei prossimi 4-5 mesi.
D. Gli affitti possono raggiungere livelli insopportabili per gli inquilini?
R. Oggi gli affitti dei magazzini rappresentano tra il 7% e il 15% del costo complessivo di consegna delle merci, mentre il trasporto pesa per oltre il 30%. Pertanto, l’impatto sui prezzi al consumo è piuttosto limitato. Per fare un esempio, nell’area di Sidney gli affitti sono aumentati del 49% in un anno, mentre nell’Inland Empire, che serve la California meridionale, gli affitti sono aumentati di oltre il 25% annuo.
D. Oggi il mercato si basa sul presupposto che gli affitti rimarranno alti a lungo. Ma cosa succede se si verifica una recessione economica? Potrebbe far scendere gli affitti?
R. C’è solo una condizione in grado di innescare una discesa degli affitti: l’aumento dell’offerta di spazi, che a sua volta necessita di tassi di interesse e costi di costruzione più bassi. E in Italia, per quanto ho detto prima, questo potrebbe non bastare.
D. C’è chi dice che il Sud Italia possa colmare il divario tra domanda e offerta di suolo.
R. Il Sud Italia ha del potenziale, ma il mercato non è abbastanza profondo. Può trascorrere un lungo periodo tra la disdetta del contratto di locazione e l’arrivo di un nuovo locatario. Di solito, la disdetta deve essere preannunciata sei mesi prima, quindi un nuovo inquilino dovrebbe essere trovato entro quattro o cinque mesi. Nel Sud questo è difficile, quindi è possibile restare con un asset non occupato per un periodo più lungo, il che incide sui rendimenti a lungo termine.
D. Attualmente gestite 700.000 mq in Italia. Avete intenzione di ampliare il vostro patrimonio gestito nel Paese per quanto riguarda la logistica?
R. Abbiamo lanciato una strategia in Europa, nel 2019, che finora è cresciuta fino a circa 5 miliardi di euro, e continuano ad arrivare nuovi capitali. L’esposizione sull’Italia aumenterà in linea con la crescita di quella complessiva sulla logistica, dato che simo convinti dei solidi fondamentali di questo mercato.