Ci sono 400 mln euro di investimenti immobiliari in arrivo per le Olimpiadi 2026. Ecco come va l'immobiliare alberghiero italiano e i piani di fondi e catene alberghiere

“Grazie alle prossime Olimpiadi invernali 2026 di Milano e Cortina si possono stimare ulteriori 400 milioni di investimenti immobiliari diretti legati ai giochi, dal villaggio olimpico alle altre strutture da realizzare, oltre a un incremento dell’offerta alberghiera, sulla base di quanto accaduto nelle altre località dove ci sono stati giochi, di circa il 10%, per un totale di 3 mila stanze e un investimento non inferiore al miliardo di euro”. Lo ha detto Mario Breglia, presidente di Scenarimmobiliari, in occasione dell’Hospitality Forum 2019 – Alberghi da vivere e da vedere, organizzato ieri a Milano dall’istituto indipendente di ricerca sul settore immobiliare in collaborazione con Castello sgr (si veda qui il comunicato stampa).
“L’elemento più interessante è il consolidamento della presenza degli investitori esteri. Se, infatti, l’effetto Expo 2015 ha portato a triplicare le presenze estere negli ultimi tre anni, si può ipotizzare un aumento di almeno il 50% nei prossimi cinque anni, per un totale di almeno 10 miliardi di euro, che si concentreranno nei settori degli uffici e commerciale. L’impatto ovviamente non sarà solo su Milano ma sull’intero Paese, se sarà in grado di vincere questa sfida di efficienza e qualità”, ha spiegato Breglia. Le altre città che hanno ospitato le Olimpiadi negli ultimi 30 anni hanno avuto un incremento dell’offerta alberghiera del 10-18%.
Il convegno ha approfondito poi lo stato del mercato immobiliare alberghiero italiano. Un settore che nel 2018 ha fatturato 3 miliardi di euro dagli immobili scambiati con contratti di vendita o locazione, registrando un balzo del 9% rispetto al 2017. Nel medio termine, gli operatori del settore prevedono un’attività in crescita (82%) e una maggiore propensione agli investimenti nel settore (77%). Per il 2019, Scenarimmobiliari prevede un fatturato a quota 3,4 miliardi di euro (si veda qui il comunicato stampa).
Nel 2019 è previsto un balzo degli investimenti alberghieri per via dell’acquisto degli alberghi del gruppo Belmond (ex Orient Express Hotels Ltd) da parte di LVMH (si veda altro articolo di BeBeez) e delle acquisizioni di 15 hotel di Castello sgr da parte del fondo Usa Oaktree (si veda altro articolo di BeBeez) e di altre operazioni in pipeline, ha spiegato Francesco Calia, Head of Hotels di CBRE. La società prevede che uno dei settori chiave nell’immobiliare del 2019 sarà proprio quello degli hotel (si veda altro articolo di BeBeez). Anche Allianz e Generali iniziano a essere interessate al settore alberghiero, visto come un sottostante stabile e per questo motivo considerato un’asset class interessante dagli investitori istituzionali. Allianz per esempio sta riconvertendo la sua ex sede di via Santa Sofia a Milano in un hotel Radisson Collection, che aprirà nel 2022 (si veda altro articolo di BeBeez).
A livello europeo, le transazioni nell’immobiliare alberghiero hanno superato i 24 miliardi di euro (+3,9% dal 2017) e sono state effettuate soprattutto da fondi di private equity (21% degli investimenti) e investitori istituzionali (17% degli investimenti). Nel settore alberghiero a oggi sono attivi soprattutto fondi internazionali, mentre le property companies quotate (Siiq) sono ancora limitate, anche se destinate a crescere. Ecco perché l’Italia è considerata “the laggard of Europe”, ossia “la ritardataria d’Europa” negli investimenti: siamo infatti 90mi nella classifica globale. Le città che attirano più investimenti sono Roma, Milano, Venezia-Mestre e Firenze, che da sole cubano l’80% delle transazioni. Tra le località balneari, le più interessanti per gli investitori sono Sicilia, Sardegna e Puglia. Giorgio Bianchi, direttore della sede italiana della società di consulenza per i settori hospitality, tourism & leisure PKF prevede un crescente interesse a Cortina, in Valtellina e nel Trentino Alto Adige, dovuto ai giochi olimpici invernali del 2026.
Ci sono stati 45 interventi in Europa negli ultimi mesi. Di questi, 28 sono stati in Italia, di cui 20 nuove aperture, ha calcolato Scenarimmobiliari. Del resto, l’Italia è il quinto paese più visitato al mondo, con 40 milioni di turisti che hanno speso quasi 30 miliardi di euro. Il 60% dei viaggiatori alloggia in albergo, il 20% in case di proprietà o in locazione, la cui crescita è raddoppiata negli ultimi 5 anni. Clara Garibello, Direttore di Ricerca di Scenari Immobiliari, ha ricordato che gli stranieri danno un contributo importante ai turismo per leisure. La sfida per il settore alberghiero è incrociare la domanda, che ha subito le trasformazioni dei consumi e della società: il consumatore non vuole più acquistare beni o servizi per possederli, ma avere uno scambio culturale e vivere un’esperienza. Ecco perché è importante lo storytelling sia sull’albergo, che sul luogo di villeggiatura.
Giampiero Schiavo, ad di Castello sgr, ha evidenziato che rispetto agli altri paesi, l’Italia ha un vero e proprio gap per numero di strutture turistiche: sono più numerose, ma offrono meno posti letto medi: sono 210 mila, di cui solo 33 mila alberghi, per un totale di 4,5 milioni di posti letto, di cui 1,1 milioni offerte dagli hotel. Nel nostro paese sono attivi 240 marchi internazionali, ma le catene alberghiere costituiscono solo il 4,8% del mercato alberghiero, perché il capitalismo familiare cui fanno capo gli alberghi italiani non si evolve. Fabrizio Gaggio, managing director del Gruppo Una (Gruppo Unipol) ha denunciato in proposito anche dei problemi strutturali italiani che rallentano lo sviluppo degli hotel, quali costi e rigidità dei contratti di lavoro e la proliferazione di attività extra-alberghiere poco regolate, quali gli appartamenti affittati senza rispettare standard o controlli cui devono sottostare gli hotel. Secondo l’ad di Castello sgr, le leve per catturare valore nel lungo termine nell’alberghiero italiano sono: miglioramento del real estate, con business plan credibili partendo dal conto economico del gestore; una gestione più manageriale degli alberghi, con una formazione ad hoc; ricerca di partner industriali e finanziari che forniscano capitali e competenze; il focus su bisogni sostenibili, ad esempio prodotti di lusso o in linea con i bisogni delle nuove generazioni.
Per quanto riguarda le prossime operazioni, Coldwell Banker Commercial, per bocca della real estate Aadvisor Veronica Sagliaschi, ha annunciato che ha appena ottenuto l’incarico di sviluppare un nuovo brand alberghiero in Italia: si tratta del marchio olandese Staycity, che inaugurerà il suo primo albergo a Mestre a fine luglio e poi intende aprire nuove strutture a Roma e Milano. Attualmente Coldwell sta riconvertendo a Torino un vecchio ufficio in un albergo a 4 stelle. Sarà un albergo di una famosa catena spagnola, che aprirà i battenti nei prossimi 18 mesi.
Alan Mantin, managing director, Development Southern Europe di Hilton Worldwide ha annunciato che il gruppo ha nove hotel in pipeline in Italia, oltre ai 22 già aperti. Negli ultimi anni il gruppo si è focalizzato sulla riconversione di alberghi già esistenti.
Infine, Luca Malinghetti, managing director del fondo di private equity americano Värde Partners, oggi proprietario degli hotel a brand The Dedica Anthology (ex Boscolo Hotels) ha dichiarato che il fondo intende effettuare nuovi investimenti nelle città core dove possono crescere. Inoltre, il fondo ha appena comprato crediti deteriorati che hanno come sottostante un immobile di Roma. Il fondo si è reimpossessato dell’immobile e ora è alla ricerca di un operatore che gestisca l’asset.