Sono state 267.323 le aste giudiziarie su immobili a garanzia di crediti andati in default (esecuzioni immobiliari) condotte nel 2016 nei vari tribunali di tutta Italia nel 2015, in aumento del 18,33% dalle 225.891 del 2015 (un dato quello che si confrontava con quello dei 480 mila immobili complessivi compravenduti in Italia nello stesso 2015).
Lo scrive oggi MF Npl, anticipando l’ultimo studio redatto da Astasy srl, società di consulenza specializzata in esecuzioni immobiliari guidata da Mirko Frigerio (che fa capo a Re-Finance Agency&Npl di Primus Capital), per un lavoro pubblicato oggi e patrocinato dall’Associazione Tsei (Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Immobiliari) alla sua seconda edizione annuale. Il sistema di analisi incrocia i dati di tutti i tribunali e prende in considerazione sia le esecuzioni nate dai pignoramenti sia quelle derivanti dai fallimenti e dai concordati, pubblicati da curatele e commissari.
E’ come dire che l’anno scorso, ogni giorno, weekend compresi, si sono tenute 730 aste immobiliari (oltre 30 aste all’ora, incluse le ore notturne) contro le 620 aste dell’anno prima. E attenzione, il conto considera soltanto un’asta per immobile, nel senso che se la prima non è andata a buon fine, la seconda o la terza non sono state inserite in questo conteggio .
Al primo posto della classifica delle esecuzioni immobiliari del 2016 c’è la Lombardia che, con oltre 54 mila esecuzioni pubblicate, concentra oltre il 20% del totale delle aste. Seguono la Sicilia (9,4%) e il Piemonte (7,9%), che con Lazio (7,5%) e Veneto (6,25%) arrivano a concentrare quasi il 52% di tutte le aste sul territorio italiano. Sul fronte delle province, in 10 da sole su un totale di 110 controllano quasi il 30% del totale delle aste su base nazionale, con in testa Milano (4,47%), Roma (4,29%) e Bergamo (4,08%).
Quanto ai controvalori degli immobili passati di mano, il 78% delle esecuzioni immobiliari è costituita da immobili il cui valore di base che non supera i 125 mila euro, mentre un altro 13% di aste è stata relativa a immobili di valore compreso tra i 125 e i 250 mila euro, il che significa che il 91% delle aste ossia oltre 243.264 esecuzioni , sono state relative a case destinate a nuclei familiari e non a macro investimenti .
L’analisi ha consentito di stabilire in 8,5 il numero medio degli immobili in asta ogni mille abitazioni a livello nazionale nel 2016 contro i 7 immobili di media nel 2015. In particolare, ci sono 10 province che evidenziano un dato superiore alla media, a significare che in queste province aree negli anni passati c’è stato un eccesso di accesso al credito e un incremento di concessioni edilizie spropositate rispetto alle reali esigenze del territorio.
Tra queste province c’è anche Bergamo, con quasi 10 immobili all’asta ogni 330 abitazioni e che con poco più 1.100.000 residenti e 10.900 i lotti esperiti in asta vanta una delle più alte percentuali di esecuzioni pro/capite (per esempio in provincia di Milano ci sono 3,18 milioni di residenti e si sono registrate solo 10.040 aste).
In questo caso dall’esame degli atti pubblici degli immobili in esecuzione si evince che il problema principale è stato il troppo facile accesso al credito avvenuto a cavallo degli anni 2003- 2009 per l’acquisto medio dell’immobile: spesso è stata effettuata una iper-valutazione del bene da acquistare ed è stato erogato più credito rispetto all’effettivo valore posto a garanzia.
Il report sottolinea infatti che, analizzando le carte, si inciampa molto spesso «in beni immobili il cui valore effettivo dell’epoca era 100, finanziati sino a 120-130, probabilmente a fronte di valutazioni forse non proprio eque, fatte a 150». Così facendo, conclude Astasy, «si è creato un effetto domino che serviva solo a creare, quello che poi abbiamo visto, un mercato bolla».
