L’immobiliarista Ernesto Preatoni ha lanciato una campagna di equity crowdfunding su Mamacrowd per finanziare Preatoni Nuda Proprietà Crowdfunding srl (PNPC), la sua nuova società dedicata alla nuda proprietà. A oggi, la campagna ha raccolto oltre 136 mila euro, su un obiettivo minimo di 500 mila e un obiettivo massimo di un milione di euro.
L’azienda, fondata lo scorso ottobre 2019, è oggi interamente posseduta da Preatoni Nuda Proprietà srl (PNP), a sua volta fondata da Ernesto Preatoni e da suo figlio Roberto con una dotazione di 15 milioni di euro nel luglio 2019. Il modello di business di PNPC prevede l’acquisto a sconto di nude proprietà immobiliari, grazie a un’offerta pronto-cassa, e la successiva rivendita delle stesse nude proprietà a prezzi di mercato, velocizzando il processo di compravendita e marginando la differenza in qualità di coordinatore globale dell’operazione. PNPC impegnerà i capitali esclusivamente per acquistare nude proprietà a sconto di immobili in grandi città o nel loro immediato hinterland, che possano garantire una veloce rivendita della nuda proprietà nel tempo.
Per esempio, un appartamento il cui valore in piena proprietà è pari a 180 mila euro abitato da un usufruttuario 82enne verrebbe venduto sul mercato come nuda proprietà per un valore pari al 75% di quella cifra (come da tabelle ministeriali) cioé per 135 mila euro. PNPC comprerebbe quella nuda proprietà con uno sconto, diciamo del 16%, e quindi per 113.400 euro. Con l’ausilio di Preatoni Nuda Proprietà (PNP) e Preatoni Intermediazioni Immobiliari (PII), PNPC cercherà poi un compratore finale che completi il piano di acquisto al prezzo maggiorato di mercato, rimborsando quindi PNPC delle somme anticipate e pagando ad essa la differenza tra prezzo concordato col venditore e prezzo di mercato. per poi rivenderla al prezzo pieno all’investitore finale, quindi per 135.mila euro, marginando 21.600 euro lordi. Per facilitare il perfezionamento dell’operazione, quota parte di questo margine (5% ovvero 6.750 euro) viene girato al cliente finale sotto forma di sconto sull’acquisto, procurando quindi un margine aziendale lordo pari a 12.172 euro.
In realtà poi il rendimento sarà ancora più elevato perché il capitale che PNPC effettivamente impegnerà nell’acquisto sarà ridotto rispetto al prezzo concordato con il venditore, in virtù del fatto che verrà versata solo una caparra del 30% circa al momento del preliminare di acquisto, rimandando il saldo al rogito. PNPC per effettuare questa transazione impiegherà quindi solo 34.020 euro. Il saldo verrà versato al cliente venditore direttamente dal compratore finale, che rimborserà PNPC della caparra confirmatoria versata da PNPC e che compenserà anche PNPC per il lavoro di coordinamento e regia svolto pagando la marginalità derivante dal prezzo di vendita finale scontato e il prezzo concordato con il cliente venditore. In sintesi alla fine per una proprietà il cui valore di mercato è 135.000 mila euro, il venditore incasserà 113.400 euro, il cliente finale avrà pagato 128.250 euro e PNPC verrà rimborsata dei 34.020 euro della caparra versata per attivare tutto il processo con una plusvalenza finale lorda di 12.172 euro.
Questa plusvalenza lorda dovrà poi essere diminuita dei costi per le commissioni di agenzia pari al 2%, sul valore della nuda proprietà scontata al mercato e di una success fee da pagare a PNP (20% dei profitti). L’esperienza del gruppo Preatoni consente di affermare che le operazioni di smobilizzo di nude proprietà, se scontate rispetto al prezzo di mercato e se ben selezionate, si concludono mediamente in 3-4 mesi. Cautelativamente ipotizziamo 6 mesi pertanto il capitale iniziale potrà essere impiegato due volte nell’anno, la seconda volta maggiorato dei profitti netti generati dalla prima. Il profitto netto si attesta quindi a 3.290 euro, pari al 9,7% del capitale effettivamente impiegato nel semestre.
PNPC non avrà costi di impianto, sviluppo, marketing e personale. Infatti i maggiori costi, e quindi rischi imprenditoriali, per il recupero degli immobili e dei clienti acquirenti rimarranno in capo a PNP, consentendo agli investitori nella campagna di crowdfunding di vedere l’intero capitale da essi sottoscritto impiegato esclusivamente nell’acquisto a sconto e rivendita a prezzi pieni degli immobili.
La campagna prevede una exit dopo il quinto anno di attività di PNP, attraverso la dismissione del magazzino delle nude proprietà acquisite e la distribuzione agli azionisti del capitale e dei profitti. Qualora Preatoni Nuda Proprietà dovesse quotarsi all’Aim Italia, sarà previsto un meccanismo di concambio azionario tra PNPC e gli investitori nel crowdfunding, che consentirà a questi ultimi di partecipare alla quotazione, mettendoli nella condizione di liquidare il proprio investimento oppure di mantenere le nuove quote. C’è poi una terza ipotesi di way out studiata per i soli soci che vorranno sfruttare tale opportunità e cioé il collocamento delle quote di loro appartenenza sul mercato di asset digitali Euro Daxx (European Digital Assets Exchange), piattaforma svizzera, incorporata a Zug nella Crypto Valley sotto il controllo di FINMA (Consob Svizzera). Attualmente l’operazione è in fase di studio insieme ai titolari della piattaforma e consentirà la liquidabilità immediata delle quote oppure il mantenimento dei diritti di azionista sotto forma di token digitale di tipo security.
Ernesto Preatoni è imprenditore e immobiliarista italiano, noto soprattutto per aver fondato Domina Hotel e Comproprietà Alberghiere, società attiva nel settore della comproprietà alberghiera e della multiproprietà. Inizialmente, Domina poteva contare su 8 alberghi in Italia in località di prestigio come Courmayeur, Cortina, Positano e Portofino. Nei primi anni Novanta Preatoni si è concentrato su Egitto e Paesi Baltici. Preatoni ha ideato e sviluppato il più grande resort del Medio Oriente, il Domina Coral Bay di Sharm El Sheikh, nella penisola del Sinai, che ha incoraggiato l’esplosione turistica in quella località e ha valso all’immobiliarista italiano il soprannome “l’inventore di Sharm”.
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