Il coronavirus ha ridimensionato gli investimenti immobiliari corporate in Italia, che quest’anno si attesteranno attorno a 5-7 miliardi di euro. Lo prevede Luca Dondi Dall’Orologio, ad di Nomisma, che ieri ha presentato il suo secondo rapporto 2020 sul mercato immobiliare italiano (si veda qui il video completo).
Elena Molignoni, responsabile della BU immobiliare e strategie urbane di Nomisma, ha evidenziato che la domanda immobiliare è scesa per tutti i segmenti analizzati (residenziale, uffici e negozi) e che gli investitori immobiliari hanno adottato un atteggiamento attendista: prima di investire, intendono infatti misurare prima le ricadute della recessione globale causata dal COVID-19. Pre-coronavirus, i tassi di rendimento erano contenuti e poco sostenibili per gli investitori, che ora sono scesi ancora.
Per Dondi, il riprezzamento la sarà condizione necessaria per riavviare il mercato immobiliare. Le aziende faranno contenimento degli spazi e questo si rifletterà sull’aumento del vacancy rate degli uffici. Se ci sarà una ricomposizione del mercato, sarà necessario modificare l’esposizione degli asset da parte di sgr e siiq e si ridurranno di prezzo le asset class meno gettonate, andando ben oltre il 2020.
I professionisti del settore immobiliare sono pessimisti: il 52,4% di loro si aspetta un calo dei prezzi. A livello di mercato immobiliare il 47,6% si attende che dopo un calo iniziale, il mercato immobiliare riprenderà come prima. Lo rileva una ricerca condotta da MyCredit, società specializzata nell’investimento e nella valorizzazione di asset e portafogli Npl e Utp secured (si veda qui il comunicato stampa).
Il calo dei prezzi sarà dovuto alla dismissione degli Npl accumulati per colpa della recessione, alle normative severe sulla solidità del richiedente i mutui e alle aspettative di deterioramento dei crediti in portafoglio. Il calo delle erogazioni dei mutui avrà comporterà una diminuzione delle compravendite di immobili residenziali, con perdite del 40% nel secondo trimestre 2020, senza alcun recupero nel resto dell’anno.
Tutti risultati coerenti con le previsioni di Nomisma, che si aspetta un calo delle compravendite nel settore residenziale dovuto alla stretta sui mutui delle banche.
Nel 2021 nel migliore dei casi ci saranno lievi progressi del settore immobiliare, ma non un rimbalzo. Ci sarà un calo dei prezzi del 3% circa dovuto alla ricomposizione del mercato, anche per i mercati prime (come Milano e Bologna).
A proposito di città, sempre ieri è stato presentato anche il Rapporto 2020 sulla Città metropolitana di Milano con focus su “La nuova geografia della Grande Milano: territorio, economia e mercato immobiliare”, realizzato dal centro studi sul real estate Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento (si veda qui il comunicato stampa).
Lo studio prevede un calo del 15,4% delle compravendite immobiliari nel capoluogo lombardo nel 2020 dovuto al coronavirus e una loro crescita del 10% nel 2021. Nella città metropolitana di Milano, escluso il capoluogo, gli scambi di case scenderanno del 16% quest’anno (30.800 in totale), contro una media nazionale del 23,6%, per poi salire del 10 per cento nei prossimi dodici mesi (34mila).
Nel capoluogo meneghino il 2020 dovrebbe chiudersi con un decremento appena superiore al 15% rispetto al 2019 (22mila compravendite) per ripartire nel 2021 con un +13,6% (25mila). Il clima di fiducia nei confronti di questo territorio e del suo mercato immobiliare, infatti, pur con oscillazioni, rimane su livelli pressochè invariati rispetto ai primi mesi dell’anno e le tendenze alla produzione, sebbene indebolite, non si arrestano.
“La capacità attrattiva di Milano è stata solo fermata da coronavirus, ma non ha intaccato in alcun modo la sua forza e il ruolo di motore trainante del territorio circostante e di tutto il Paese. Sulla scia di questa dinamica positiva, la politica urbanistica consentirà alla città di continuare a confrontarsi alla pari con le realtà europee. I buoni fondamentali economici, la vivacità culturale della città e l’ottimo sistema di trasporto pubblico metropolitano hanno permesso di mantenere la disoccupazione a livelli molto bassi, offrire buone prospettive di carriera professionale, contribuendo a qualificare molta parte del mercato. La città, inoltre, è stata capace di promuovere il proprio mercato residenziale come un buon investimento. Nonostante l’attività edilizia stenti a ripartire nel resto del Paese, a Milano si rileva un numero di iniziative residenziali elevato e una progressiva densificazione del tessuto urbano consolidato in corrispondenza dei nuovi servizi”, ha sottolineato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando il rapporto.
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha aggiunto: “L’industria immobiliare della Grande Milano ha dimensioni molto rilevanti e le attività ad essa legate ammontano a oltre la metà della richezza delle famiglie. Oltre 4 milioni di abitanti che vivono in un territorio aggregato caratterizzato da filiere della produzione con elevato potenziale economico. Ecco perché per la realizzazione di questo Rapporto abbiamo scelto di accorpare i territori di Milano e Monza-Brianza, non solo per la prossimità geografica dei due capoluoghi, ma soprattutto per la successione di dinamiche di sviluppo similari che hanno determinato nel tempo un continuum consolidato del tessuto edilizio, produttivo e infrastrutturale tale da rendere difficile l’individuazione di un vero e proprio confine fra i due ambiti. La città di Milano ha bisogno del suo territorio allargato per contenere la complessità di relazioni economiche e il territorio periferico ha bisogno, al tempo stesso, dell’influenza economica, commerciale, culturale e formativa del suo centro. Gli ultimi anni hanno fornito una ricca disponibilità di spazi urbani che attraverso la rigenerazione continuano nel processo di trasformazione del volto milanese, ridisegnandone le polarità catalizzatrici. L’osservazione degli ambiti metropolitani pronti alla riqualificazione porta a delineare una serie di direttrici territoriali privilegiate che concretizzano le tendenze di sviluppo in atto. I processi di riconversione urbana e i progetti di sostituzione edilizia consolideranno la valorizzazione del patrimonio immobiliare milanese dove a partire dai differenti paradigmi di sviluppo trarrà benefici la qualità del vivere nella dimensione abitativa e lavorativa. L’area milanese per continuare a crescere ha necessità di un territorio allargato in grado di accogliere una redistribuzione generale della qualità, delle risorse e delle opportunità. La Grande Milano rappresenta la più interessante sfida in Italia di nella costruzione di una città metropolitana contemporanea”.
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