Nonostante gli investimenti nell’immobiliare in Italia siano scesi del 15% nei primi 9 mesi del 2020 ( dai 6,3 miliardi di euro di fine settembre 2019 a 5,3 miliardi), gli investitori italiani hanno incrementato del 10% la quota allocata nella asset class immobiliare. Lo rilevano gli ultimi dati di CBRE, presentati ieri durante la nona edizione del Coima Real Estate Forum (si veda qui il comunicato stampa).
Gabriele Bonfiglioli, managing director, Investment Management di Coima, ha spiegato che nei primi 9 mesi del 2020 i volumi delle transazioni immobiliari hanno tenuto, soprattutto a Milano, mentre a Roma sono scesi. I settori alberghiero e commerciale hanno subìto un forte calo a livello di volumi. Coima si aspetta 8 miliardi di transazioni immobiliari entro fine anno, con una ripresa nell’ultimo trimestre 2020. Una ripresa a K: alcuni settori, come logistica, residenziale e uffici avranno buon andamento, mentre alberghi e immobili commerciali andranno male.
La maggior parte delle transazioni (il 60%) sono state chiuse da investitori stranieri in questi primi 9 mesi del 2020. Agli investitori interessano ora soprattutto gli immobili core (a reddito, con lunghi contratti).
Con la corsa all’acquisto, sono scesi i rendimenti, con un prime yield medio attorno al 3,20%. Nel mercato delle locazioni, prevale un atteggiamento wait and see dei conduttori, per cui sono scesi i volumi a Milano e Roma, a fronte di canoni stabili. Nel residenziale, si sono verificate una riduzione dei volumi e una stabilizzazione dei prezzi. Uno studio di Ubs comunque colloca l’Italia tra mercati residenziali correttamente valutati. Per quanto riguarda il futuro, Komal Sri-Kumar, presidente di Sri-Kumar Global Strategies, Inc, ritiene che “per prossimi 5-7 anni, ci sono ragioni di ottimismo per l’immobiliare italiano. Vedremo un inizio di ripresa nel 2021 e una crescita nel 2022. Ecco perché i prossimi 5 anni saranno molto promettenti e positivi per gli investitori”.
Secondo Coima, il coronavirus fungerà da catalizzatore per la riorganizzazione degli alberghi, frammentati e dominati da operatori familiari e quindi fragile. “Ci aspettiamo un aumento dei distressed loan alberghieri, di acquisizioni con valori a sconto e un consolidamento del settore”, prevede Bonfiglioli.
In futuro, Coima ritiene che la crisi Covid-19 accelererà la tendenza a sviluppare quartieri resilienti, olistici e di alta qualità progettati con criteri ESG misurabili e che questi quartieri “qualificati” attireranno la domanda da conduttori che diventeranno più sensibili a una gamma più ampia di caratteristiche invece che essere concentrati principalmente sul fattore prezzo. Nel medio termine, i quartieri qualificati continueranno a godere di un sano interesse da parte dei conduttori, mentre, d’altro canto, i quartieri indifferenziati molto probabilmente affronteranno maggiori difficoltà, con una parte del loro stock di uffici che potrebbe rischiare di perdere attrattività e in alcuni casi anche esigere sovvenzioni pubbliche in modo da essere riconvertito economicamente in altri usi.
Per quanto riguarda gli uffici, il coronavirus potrebbe ridurre gli spazi a uso ufficio di circa il 5-10% attraverso un’adozione media-bassa dello smart working o di circa il 10-30% attraverso un’adozione elevata del lavoro da remoto (ipotizzando che le postazioni siano condivise tra i dipendenti). Lo stima il rapporto “Il futuro degli uffici”, presentato da Manfredi Catella, ad e fondatore di Coima. Lo studio evidenzia anche che, al fine di favorire un maggior grado di collaborazione tra i dipendenti, lo spazio all’interno degli uffici destinato alle aree comuni potrebbe aumentare dal livello attuale di circa il 40% a un livello pari al 50-60% circa. Inoltre, in futuro gli operatori saranno più attenti all’ubicazione e alla sostenibilità degli uffici, per cui il mercato sarà più polarizzato verso i quartieri qualificati/attrattivi.
A livello di città, i cambiamenti climatici, la digitalizzazione, elemento chiave durante il lockdown, il sistema dei trasporti e delle infrastrutture, gli spazi pubblici incideranno profondamente nel modo di concepire e vivere gli edifici, di qualsiasi genere e natura. Ne è convinto Coima City Lab, gruppo di lavoro costituito per tracciare le linee guida per la creazione degli spazi urbani del futuro composto da Stefano Boeri (Stefano Boeri Architetti), Elizabeth Diller (Diller Scofidio + Renfro – DS+R), Gregg Jones (Pelli Clarke Pelli Architects), Lee Polisano (PLP Architecture Ltd), Carlo Ratti (Carlo Ratti Associati), Cino Zucchi (CZA Cino Zucchi Architetti) e Christopher Choa (AECOM). Secondo Coima City Lab, le città dovrebbero essere organizzate secondo il concetto di iper prossimità (le famose città dei 15 minuti, dove i servizi principali saranno raggiungibili a piedi/in bici/coi mezzi in tale lasso di tempo) e seguire un modello policentrico di quartieri urbani complessi. Il Coima City Lab ritiene sia necessario ripensare al rapporto tra densità abitativa e mix funzionale delle aree urbane, al fine di offrire più servizi di vicinato per meno abitanti e per ripensare i piani terra con servizi, spazi di lavoro condivisi, attività commerciali o semipubbliche, ha detto Stefano Boeri.
Catella ha poi evidenziato le grandi potenzialità per il nostro paese da Recovery e Resilience National Plan in termini di rigenerazione e riqualificazione di città e quartieri, secondo tre linee guida prioritarie (transizione ecologica, inclusione sociale e territoriale e modernizzazione del Paese) che puntano a sei obiettivi: rivoluzione green e incentivo a una mobilità ecosostenibile, maggiore uguaglianza sociale, con una più equa accessibilità a educazione, servizi sociosanitari e di welfare, quindi digitalizzazione, innovazione e competitività.
Il Recovery Fund può avviare un circolo virtuoso in questo processo di rigenerazione: sarà necessario applicare la resilienza e la protezione ambientale in modo sistematico; implementare tecnologie pulite a prova di futuro e accelerare lo sviluppo e l’uso di risorse rinnovabili; sviluppare la digitalizzazione del sistema amministrativo, sanitario e scolastico con lo sforzo delle amministrazioni locali e una rigida governance; potenziare i servizi a banda larga per tutte le regioni e le famiglie, con reti in fibra e 5G; diffondere la promozione del trasporto accessibile e intelligente (solo elettrico e a idrogeno), nonché un’estensione del trasporto pubblico; quindi migliorare l’efficienza energetica degli edifici pubblici e privati ed eliminare quelli che consumano troppa energia. Catella ha auspicato un rafforzamento delle strutture organizzative statali che seguono gli iter dei progetti di rigenerazione urbana e incentivi fiscali. Inoltre, l’ad di Coima ha infine lanciato l’idea di una struttura per finanziarli: fondi di fondi pubblici (public feeder) che investano in altri fondi affiancati da capitali privati, con priorità di rendimento.
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