Ieri, nel giorno della presentazione dei conti 2022, Covivio ha accusato forti ribassi, arrivando a a lasciare sul campo fino a 6 punti percentuali a Piazza Affari, prima di chiudere con un -4,11% a 59,55 euro, per una capitalizzazione di circa 5,6 miliardi .
Eppure l’operatore immobiliare quotato a Milano e a Parigi ha chiuso il bilancio lo scorso anno con ricavi in crescita (968,1 milioni di euro, di cui 633 milioni di pertinenza del gruppo, +5% sull’anno precedente e +12,7% a perimetro costante) e un aumento del risultato netto ricorrente (+4,8% a 430 milioni di euro). Ma a scatenare le vendite è stata la previsione di un rallentamento dell’attività per l’anno in corso, a fronte di una prima avvisaglia nella seconda parte dell’anno in cui il valore degli immobili in portafoglio è sceso del 2,5%, dopo essere aumento di un 2,6% nel primo semestre. A perimetro costante, quindi, il patrimonio di Covivio si è attestato a fine 2022 a quota 26 miliardi, di cui 17,4 miliardi di pertinenza del gruppo, in leggero calo dai 26,7 miliardi del 2021 (17,7 miliardi di pertinenza del gruppo, si vedano altro articolo di BeBeez, qui il comunicato stampa e qui la presentazione agli analisti).
In ogni caso Covivioi, pur prevedendo di realizzare le priorità strategiche fissate a dicembre scorso, ha fissato per il 2023 un obiettivo di risultato netto ricorrente (Epra earnings rettificato) di circa 410 milioni, in calo del 5% circa, ma “stabile al netto dell’effetto del deleveraging”. Inoltre, il dividendo resta invariato a 3,75 euro per azione.
La società comunque, diversificando tra uffici, alberghi e residenziale, si è posta l’obiettivo di raggiungere 1,5 miliardi di euro di vendite entro la fine del 2024 e da novembre 2022 sono stati siglati accordi di cessione per 200 milioni, con un aumento del 3% rispetto ai valori di perizia a fine 2021. Parallelamente a questo piano di cessioni, il gruppo ha annunciato una riduzione del piano di investimenti, che consentirà di risparmiare 100 milioni di euro di capex all’anno. Nel segmento immobili a uso ufficio, la pipeline avviata si è ridotta di 500 milioni di euro in 6 mesi, per un costo totale di 2 miliardi, di cui 1,2 miliardi già spesi. Il resto degli investimenti capex, 200 milioni all’anno, sarà speso entro il 2026. Questi progetti sono situati per l’80% nei centri città di Parigi, Berlino e Milano, e per il 67% sono già prelocati.
Quanto alla qualità del portafoglio immobiliare, le ottime location e lo sviluppo e le attività di asset management hanno permesso di compensare l’impatto della flessione del mercato immobiliare sui valori degli immobili, in particolare in periferia.
Per quanto riguarda gli uffici, i valori sono scesi del -2,4% a perimetro costante, mostrando notevoli differenze tra quelli del centro città (65% del portafoglio), pari a -0,8%, e le svalutazioni più pronunciate (-11,4%) della categoria non core (8% del portafoglio di immobili a uso ufficio), situata in periferia che risente direttamente dei cambiamenti strutturali nei modelli di lavoro. Gli immobili consegnati nel 2022 o in fase di sviluppo hanno visto un incremento di valore del +1,6%.
Il mercato residenziale tedesco è cresciuto del +3,7% a perimetro costante (+5,9% nel primo semestre e -1,9% nel secondo). Questo è motivato dalla carenza strutturale di abitazioni e da valori di vendita al dettaglio ben superiori ai valori all’ingrosso (oltre il 40%). Il valore medio del patrimonio si attesta a 2.866 euro/m2, di cui 3.482 euro/m2 a Berlino e 2.055 euro/m2 nella Renania Settentrionale-Vestfalia.
Nel settore alberghiero, la crescita del patrimonio si attesta al +2,3% a perimetro costante nell’anno, con una buona resistenza nel secondo semestre (-0,4%): la ripresa delle performance operative ha permesso un rimbalzo degli immobili in tutte le aree geografiche, ad eccezione del Regno Unito.
Intanto, il portafoglio italiano di Covivio vale 3 miliardi di euro, per il 95% a Milano, e il gruppo, che ha come socio di riferimento la famiglia Del Vecchio, ha già avviato lavori per ristrutturazioni e nuove costruzioni di uffici per 435 milioni di euro. Tra questi ci sono la nuove sedi di L’Oreal, Moncler e Snam nonché gli uffici, con una piccola quota di retail (cioè di negozi), nell’area dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana dove sorgerà il villaggio olimpico di Milano Cortina 2026.
“Più hotel e uffici di qualità, meno indebitamento e immobili di proprietà di alto livello. Abbiamo un posizionamento unico in Italia e un focus strategico su Milano”, ha così precisato Alexei Dal Pastro, amministratore delegato Italia di Covivio, durante la conferenza stampa a Milano a commento dei risultati 2022. L’Italia pesa per circa il 15% sul portafoglio totale del gruppo, che appunto ha un patrimonio di 26 miliardi di euro di asset in Europa. Ha ribadito l’ad: “Il portafoglio italiano, concentrato in location centrali, ha un valore di mercato di oltre 3 miliardi e la pipeline uffici sarà il motore della crescita dato che abbiamo già pre richieste d’affitto per un totale di 89 mila metri quadri, pari a 435 milioni di euro”.
Il capoluogo lombardo gioca dunque un ruolo strategico: “Oltre il 93% del portafoglio uffici è infatti rappresentato da immobili a Milano, che registrano un tasso medio di occupazione pari al 98%“, ha detto l’ad. In città si è registrato un record di 487 mila metri quadri locati (+41% rispetto al 2021) e gli immobili migliori (classe A) rappresentano l’82% della domanda e il centro città presenta un tasso di sfitto del 5,5%, rispetto all’11,6% dell’area metropolitana. Nel 2022 l’Italia ha registrato ricavi da uffici per 140,8 milioni, con 109,5 milioni di pertinenza del gruppo, in rialzo del 4,2% a perimetro costante. “Puntiamo ad avere un bilancio sano, con una progressiva riduzione del tasso d’indebitamento già sceso al 39%”, ha dichiarato.
Quanto all’ex Scalo di Porta Romana, questo è stato definito dall’ad “il progetto principale di Covivio e un passo avanti per la rivoluzione verde di Milano”. Tuttavia, per il Villaggio Olimpico, che sorgerà nell’ex scalo, c’è un problema di costi: come segnalato dall’amministrazione comunale, i lavori sono in anticipo di 4 mesi rispetto al cronoprogramma (la consegna del Villaggio Olimpico è attesa entro luglio 2025), ma a causa del picco dell’inflazione si rileva un aumento dei costi anche superiore al 20%. “Non ha giocato bene la tempistica, perché il Villaggio Olimpico ha dei tempi predefiniti ma visto lo scenario attuale un aumento di questa entità può essere considerato già un risultato positivo”, ha aggiunto, spiegando che “tenuto conto della rilevanza per il Paese, stiamo lavorando con soggetti pubblici, compresi Regione e Comune, per capire se ci sia spazio per finanziamenti per coprire gli extra costi”. Dal Pastro ha anche spiegato che c’è anche l’ipotesi di coinvolgere il Governo, tramite i fondi del Pnrr, per la parte che riguarda la Foresta Sospesa, che nascerà nell’area. Per quanto riguarda i lavori dell’ex Scalo, “nel 2022 siamo riusciti a chiudere l’acquisizione dell’area, stiamo andando avanti con le bonifiche e l’iter amministrativo. Speriamo di ottenere i permessi entro la fine dell’anno e che la pubblica amministrazione ci segua in questo, intanto procediamo spediti sui lavori”, ha detto l’ad. Ha concluso: “i lavori procedono. Noi siamo più focalizzati sulla parte che prospetta piazzale Lodi, che sarà destinato a uso uffici per 70.000 metri quadri e ci sarà anche una componente retail”.
Quanto al 2023 il gruppo dovrà fare i conti con un contesto incerto, con pressioni sul segmento uffici, che per Covivio rappresentano il 55% del portafoglio. “Il 2023 è partito con grandi incertezze dal punto di vista macro. Quello che immaginiamo, dividendo per prodotto, è che si avrà una continuazione dei trend positivi su alberghi e residenziale”, ha detto Dal Pastro, spiegando che “sugli uffici c’è un’onda non positiva che arriva dagli Stati Uniti, con forte aumento del work from home, quindi l’asset class è influenzata da questo minus”. Sugli hotel, invece, Covivio “sta registrando una performance superiore al 2019. Attualmente siamo presenti in Italia a Roma, Firenze, Milano e potrebbe essere un asse di ulteriore sviluppo dato che siamo interessati a crescere nei principali mercati europei” ha precisato l’ad.