Kryalos sgr, società privata e indipendente di gestione del risparmio, ha acquisito, per 93,6 milioni di euro, l’edificio milanese a uso uffici situato in Piazza Affari 2. Il venditore è Cromwell property group per conto di Cromwell European Reit (Cereit), veicolo di investimento immobiliare con focus sull’Europa, quotato a Singapore, che lo aveva rilevato nel 2017 per 81,7 milioni di euro (si vedano qui il comunicato stampa di Cereit e qui quello di Kryalos).
Clifford Chance ha assistito Kryalos con un team multi disciplinare per gli aspetti real estate, regolamentari e fiscali. Gli aspetti notarili sono stati seguiti da Milano Notai. Per acquisire l’immobile, la sgr ha lanciato un nuovo fondo con profilo di rischio/rendimento Core+. Ad assistere Kryalos è stato lo studio Di Tanno Associati per tutti gli aspetti regolamentari e societari relativi all’istituzione del fondo e all’esecuzione dell’operazione di investimento iniziale. Greenberg Traurig Santa Maria ha assistito Cromwell Property Group – per conto del fondo Cromwell European Reit.
Costruito negli anni ’30 e parzialmente ristrutturato nel 2017, Piazza Affari 2 è adibito a uso uffici e si trova a pochi minuti a piedi da Piazza del Duomo, ha 7.787 mq di superficie netta affittabile, otto piani fuori terra e due piani interrati. Attualmente detiene un certificato di valutazione BREEAM “Very Good” ed è interamente locato a nomi noti della finanza come Clessidra Holding, Pillarstone, Vontobel Asset Management, CBRE.
Simon Garing, amministratore delegato del gestore, ha dichiarato: “Sono lieto di annunciare la firma e il completamento simultaneo della vendita di questo immobile per uffici di Milano di grado A per 93,6 milioni di euro, con un premio di 11,9 milioni di euro, pari al 14,6%, rispetto al prezzo di acquisto del 2017 e 200 mila euro in più rispetto alla recente valutazione del giugno 2023. La dismissione segna il primo passo importante nella nostra strategia, già dichiarata in precedenza, di dismettere nei prossimi 2-3 anni gli asset non core e non strategici per destinarli ai nostri programmi di riqualificazione e AEI. L’immobile Affari rappresenta il 3,7% del portafoglio immobiliare di Cereit ed è il terzo più grande asset per uffici”.
E ha aggiunto Garing: “Il forte interesse da parte degli acquirenti che abbiamo ricevuto per l’immobile Affari dimostra che esiste una buona domanda da parte degli investitori per gli immobili a uso ufficio di grado A ben posizionati. Rimaniamo impegnati nella nostra ben pubblicizzata strategia di reinvestimento del capitale attraverso il rinnovo di alcuni degli altri vecchi immobili a uso ufficio di Cereit, situati in posizione strategica nei Paesi Bassi e in Italia, dove ci aspettiamo un buon interesse da parte dei locatari e rendimenti aggiustati per il rischio superiori”.
E ha concluso: “Gli asset ben posizionati, con buone credenziali ESG ed elevate certificazioni edilizie BREEAM/Leed, sono molto ricercati dai locatari aziendali nelle principali città europee, dove gli immobili vacanti di grado A sono attualmente ai minimi storici (ad esempio a Milano sotto il 3%). Siamo fiduciosi di poter trarre vantaggio da questa tendenza attraverso la nostra prima riqualificazione di questo tipo: il Nervesa 21 di 10 mila mq a Milano (in zona Corso Lodi e Scalo di Porta Romana, ndr). Il progetto LEED platinum è in fase di realizzazione e dovrebbe essere completato entro la fine del 2023“.
L’Italia ha un peso importante sul portafoglio di Cereit, tutto concentrato sul commercial real estate, che in totale a fine marzo contava 113 immobili per una valutazione complessiva di 2,51 miliardi di euro. L’italia è il secondo paese rappresentato per valore, dopo l’Olanda: in particolare a bilancio figuravano 22 proprietà italiane per un valore complessivo di poco meno di 590 milioni di euro, di cui 12 immobili a uso uffici per un valore di 321,5 milioni, 5 immobili logistici per 146,6 milioni e 5 immobili di altro tipo per 121,7 milioni.(si veda qui l’ultima presentazione agli investitori). Quello della logistica è stato un mercato sul quale Cromwell in Italia investe anche con altri veicoli. In particolare, lo scorso febbraio, attraverso Cromwell Investment Luxembourg sarl, ha costituito il Cromwell Italy Value Add Logistics Fund 2 (Civalf2), per l’acquisto e lo sviluppo immobiliare di due poli logistici. Il fondo è stato costituito da una joint venture creata da Bain Capital Credit LP e Cromwell Property Group (si veda altro articolo di BeBeez).
Quanto a Kryalos, a proposito dell’acquisto dell’immobile di Piazza Affari 2, l’amministratore delegato Paolo Bottelli, ha commentato: “Quello di piazza Affari 2 è un asset di grande rilevanza che siamo molto orgogliosi di aggiungere al nostro portafoglio. Grazie all’unicità̀ della location e alle caratteristiche della struttura, piazza Affari 2 rappresenta uno degli immobili più attraenti sul mercato delle locazioni nell’intero centro storico milanese e in linea con le attuali esigenze delle principali società̀ nazionali e internazionali. L’operazione conferma, inoltre, la grande attenzione dei primari operatori del mercato per un prodotto di alta qualità, ottimamente posizionato nel cuore del centro storico di Milano”.
Tra le ultime operazioni di Kryalos sgr, ricordiamo che lo scorso 22 giugno ha ceduto a un club deal di investitori privati un complesso immobiliare di circa 14mila mq sito nel centro storico di Firenze, in viale Giovine Italia 17, per un valore di circa 31 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Appena prima, il 12 giugno, l’sgr aveva accentrato in un unico fondo il portafoglio di 31 immobili logistici italiani, con una superficie realizzata di circa 1,13 milioni di mq, gestiti per conto di Logicor, uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori europei di immobili logistici (si veda altro articolo di BeBeez). L’operazione era stata condotta attraverso la fusione per incorporazione dei due fondi Primitiv e Tannic (entrambi costituiti da Kryalos sgr nel 2015 e con un portafoglio composto, rispettivamente, da 8 e 5 asset), nel fondo Mazer (costituito nel 2013 sempre da Kryalos e con un portafoglio di 18 asset).
L’ultimo fondo, Achilles, è stato lanciato dalla sgr poche settimane fa ed è stato sottoscritto interamente da GLP, specializzato nella costruzione, proprietà, sviluppo e gestione di immobili logistici, data center, energie rinnovabili e tecnologie correlate (si veda altro articolo di BeBeez).
Kryalos ha oggi in gestione 12 miliardi di euro di immobili, 434 asset in portafoglio e 67 fondi (si veda altro articolo di BeBeez). L’sgr è controllata al 100% da Kryalos Investments srl, di cui Blackstone possiede il 35% (si veda altro articolo di BeBeez).