Articolo pubblicato su BeBeez Magazine n. 12 del 9 settembre 2023 – parte dell’inchiesta di copertina
di Giuliano Castagneto
Allineare la strategia di investimento di tutti i fondi gestiti affinché entro il 2030 perché possano essere riclassificati ex art. 8 e art. 9 della SFDR. E’ l’obiettivo ambizioso che si è posta Coima, tra i principali gruppi italiani di investimento immobiliare con circa 6 milioni di mq complessivi in gestione, la cui partecipata Coima Res è stata delistata un anno fa da Piazza Affari a seguito dell’opa lanciata da Evergreen, veicolo controllato dal fondo sovrano del Qatar (si veda articolo di BeBeez), in cui la famiglia Catella (che esprime il top management nella persona del ceo Manfredi Catella) detiene una partecipazione superiore al 4%.
L’obiettivo è ambizioso perché, nell’ambito della finanza sostenibile, soprattutto ai fini dell’art. 9 SFDR, i fondi immobiliari occupano una posizione particolare, e non solo perché investono in asset che sono responsabili del 40% delle emissioni globali di CO2, ma anche perché nella stragrande maggioranza dei casi gli immobili acquisiti sono molto inefficienti sul piano energetico e quindi lontani dal soddisfare gli standard della Tassonomia UE della sostenibilità.
Certo, l’obiettivo di Coima sarebbe più facilmente raggiungibile se la regolamentazione permettesse che i fondi di rigenerazione urbana e di riqualificazione che sostengono la transizione ecologica e l’inclusione sociale potessero diventare art. 9 con obiettivi stabiliti ex ante e monitorati nel tempo. Tra questi fondi rientra per esempio il Coima ESG City Impact Fund (CECIF), a sua volta quotista del Fondo Porta Romana, che nel 2022 ha acquisito dalle FS per 180 milioni di euro l’omonimo scalo ferroviario che ospiterà fra l’altro il villaggio olimpico per i Giochi Invernali del 2026 (si veda altro articolo di BeBeez). Agli investimenti nella rigenerazione, si aggiungono quelli che investiranno nelle infrastrutture “green”.
Su questa strada restano tuttavia alcuni nodi regolamentari da sciogliere. Secondo una nota pubblicata dall’ESMA, gli investimenti che non si qualificano subito come “sostenibili” non possono essere commercializzati come art. 9. Ciò può ostacolare la raccolta degli investimenti nella rigenerazione urbana e immobiliare, che per loro natura agiscono su asset o aree che non hanno tale caratteristica, ma diventano sostenibili a seguiito di investimenti.
“Sul piano dell’impatto positivo sul territorio, i fondi di rigenerazione urbana dovrebbero essere fra i primi a essere qualificati come sostenibili, e crediamo che il settore dovrebbe porsi questo obiettivo anche per le asset class più tradizionali, come uffici e residenziale”, dice a BeBeez Magazine Kelly Russell Catella, responsabile sostenibilità di Coima, che aggiunge: “Investendo nella transizione urbana abbiamo sviluppato un framework e procedure che stiamo applicando al resto del nostro patrimonio gestito”.
Ma in che modo Coima, primo gestore immobiliare italiano a darsi un obiettivo preciso in termini di sostenibilità, intende raggiungerlo, soprattutto per quanto riguarda i fondi art. 9? “Quando abbiamo deciso, nel 2021, di essere conformi alla normativa Ue, c’erano varie interpretazioni sulla categorizzazione degli investimenti sostenibili. Nella sostanza la nostra strategia non cambia: l’obiettivo di investimento resta la sostenibilità, anche se non possiamo cogliere appieno l’opportunità di commercializzare subito un prodotto finanziario in art. 9″ spiega Russell. “Nel frattempo abbiamo completato, lo scorso giugno, la pubblicazione dei report sui PAI (Principal Adverse Impact, ndr) delle nostre attività ed entro il 2024 completeremo la reportistica richiesta a livello europeo”. Alcuni asset e aree geografiche avranno la priorità degli interventi. “È stato avviato un piano di decarbonizzazione su tutto il portafoglio e un’analisi di vulnerabilità climatica: sulla base di questi piani saranno definite le priorità”, dice ancora Russell. Tutto questo senza penalizzare i rendimenti dei fondi (sono oltre 30 quelli gestiti da Coima sgr). E conclude Russell: “Abbiamo visto che conduttori e residenti sono sempre più attenti alla sostenibilità degli spazi che vivono, per cui la domanda di immobili sostenibili aumenterà”.