Il volume di investimenti immobiliari nel mercato italiano si è attestato a circa 1,5 miliardi di euro nel terzo trimestre, in crescita del 27% rispetto al quarter precedente ma ancora in contrazione dallo stesso periodo dello scorso anno. A riferirlo è l’ultima analisi sul real estate in Italia nel primo semestre di DILS, ex GVA Redilco & Sigest (si veda altro articolo di BeBeez) e leader nel settore della consulenza, intermediazione e servizi immobiliari integrati. Dallo studio, inoltre, si evince come da inizio anno il risultato raggiunga i 3,6 miliardi di euro, pari a poco più di un terzo del volume registrato nello stesso periodo del 2022, anno record (si veda qui il comunicato stampa).
Nonostante i primi nove mesi 2023 abbiano confermato la fase di ridotta attività degli investimenti in immobili commerciali, per altro in linea con gli altri principali mercati europei, il risultato del terzo trimestre ha comunque evidenziato segnali di dinamismo principalmente nei settori della logistica, alternative, con in testa il segmento dell’healthcare e living.
Più nel dettaglio, la logistica, con circa 1 miliardo di euro investiti nei primi nove mesi (di cui 474 milioni nel Q3), si è attestata come la prima asset class per volumi con un peso del 28% del totale, nonostante rendimenti prime ancora in fase di crescita.
Dal punto di visto dell’assorbimento di spazi, dando seguito all’eccezionale primo semestre, nel terzo quarter si è notato un take-up di circa 680.000 mq nel mercato logistico italiano (+34% rispetto al Q3 del 2022), stabilendo un nuovo record per i primi nove mesi dell’anno che hanno così raggiunto un take-up totale di quasi 2,2 milioni di mq (+11% rispetto allo stesso periodo del 2022).
La società di consulenza rileva inoltre come le aspettative relative al comparto siano sostenute anche dal fermento legato al mercato delle locazioni, spinto dall’elevata domanda di spazi moderni e di elevata qualità. Nel terzo trimestre vi è stato il rialzo del prime rent del mercato di Verona (55 euro/mq/anno), mentre negli altri principali mercati sono stati confermati i valori registrati nel trimestre precedente con il prime rent italiano pari a 65 euro/mq/anno riscontrabile a Milano, Roma e Bologna.
Milano ha mostrato nuovamente il proprio dinamismo grazie alla performance del Q3 in cui, con circa 110.000 mq di take-up, conferma i livelli raggiunti nei primi due trimestri (per un totale YTD di 314.000 mq), permettendo una proiezione per la fine del 2023 ben superiore ai 400.000 mq. La vacancy rimane estremamente compressa nei submarket più prestigiosi, spingendo l’assorbimento di spazi verso aree con maggiore offerta di prodotto. Le transazioni su prodotti di grado A/A+ rappresentano oltre il 75% del mercato, riflettendo le preferenze dei tenant per spazi di elevata qualità e dotati di certificazioni di efficienza e sostenibilità.
Tali considerazioni, prosegue il report di DILS, valgono anche per il mercato letting di Roma che, grazie allo straordinario risultato del primo semestre, realizza nei primi nove mesi dell’anno la migliore performance di sempre, seconda solo all’anno record 2019, finalizzando un volume di take-up pari a circa 185.000 mq. I metri quadri locati nel corso del terzo trimestre risultano pari a 26.500 mq, numeri frenati dalla cronica mancanza di prodotto di qualità nei submarket più ambiti, dove permane un outlook di crescita dei canoni prime in virtù della pipeline di progetti attualmente in riqualificazione.
Passando al comparto degli uffici, nel corso del trimestre non ha brillato la performance investment che, con circa 80 milioni di euro investiti, per un totale da inizio anno pari a 492 milioni di euro, è risultata essere la quarta asset class preferita dagli investitori, in attesa del ritorno di ticket di grandi dimensioni nei mercati principali di Milano e Roma, che DILS stima possa andare oltre i 500 milioni di euro nel quarto trimestre.
Per quanto riguarda il living, con investimenti pari a 223 milioni di euro nel Q3 e un totale di circa 541 milioni nei primi nove mesi dell’anno (di cui oltre l’80% concentrati a Milano), pur venendo evidenziata una contrazione rispetto alle performance del 2022, è stato confermato l’interesse da parte degli investitori per il settore. Dal punto di vista del mercato residenziale della compravendita, a livello italiano il secondo trimestre del 2023 si chiude con circa 184.000 NTN (numero di transazioni normalizzate), segnando una contrazione del 16% rispetto al medesimo trimestre del 2022.
Nel terzo trimestre, DILS ha registrato una ripresa dei volumi investiti nei settori dell’Hospitality e del Retail. Il primo comparto attrae investimenti per circa 215 milioni di euro, con un totale nei nove mesi circa 490 milioni di euro, volume raggiunto anche alla finalizzazione di un portfolio deal con size maggiore di 100 milioni di euro. Il secondo ha registrato nel corso del terzo trimestre investimenti per circa 86 milioni di euro, in per un totale da inizio anno di circa 244 milioni di euro, grazie soprattutto ai comparti big box e out of town.
Gli asset del settore alternative hanno attirato un volume di investimenti pari a 428 milioni di euro nel corso del terzo trimestre (ed oltre 800 milioni di euro dall’inizio dell’anno), particolarmente concentrati nel segmento Healthcare dove sono stati registrati importanti operazioni di soggetti istituzionali per 560 milioni di euro.
In generale, trasversalmente a tutte le asset class, lo studio ha evidenziato un incremento dell’interesse degli investitori in asset class non convenzionali, alla ricerca di rendimenti migliori, contribuendo al loro consolidamento nel panorama italiano. Si è assistito nel periodo, in particolare, a una polarizzazione del mercato tra portfolio deal di grandi size (le tre principali transazioni in termini di ticket rappresentano quasi il 40% del totale investito nel trimestre) e ticket di medio-piccole dimensioni, attenzionati principalmente da investitori e sviluppatori locali.
Secondo DILS, in conclusione, nonostante il permanere di una situazione di incertezza a livello macro, sul breve periodo il sostanziale raggiungimento del plateau dei tassi di interesse dopo 12 mesi di rialzi permette di guardare al prossimo anno come a una fase di maggiore stabilità nel mercato degli investimenti. Una visione moderatamente positiva, invece, è legata principalmente ad una prospettiva di medio-lungo periodo in cui il real estate, in qualità di “community” e industry tra le più interconnesse con i fabbisogni reali del paese, dovrà cercare di anticiparne le future necessità, identificabili per esempio con alcune delle principali voci di spesa pubblica nell’istruzione (con nuovi campus che vadano ad integrare un’offerta pubblica obsoleta); nella sanità (con soluzioni per la popolazione in un contesto di aging, ma anche più attenta a tematiche di wellbeing); e, infine, nelle infrastrutture digitali (che consentano un upgrade degli standard di accesso alla rete a livello nazionale, che sarà elemento abilitante anche per la rivoluzione in ambito ESG).