di Giovanni Pastore, fondatore dall’Associazione Favor Debitoris
e
Mirko Frigerio, direttore generale di Noomery srl
Nell’ottica di fornire un contributo utile al dibattito in tema di revisione delle norme per andare incontro ai debitori di posizioni creditizie deteriorate, cercando di non mettere a rischio il buon funzionamento del mercato, interveniamo con un paio di proposte che speriamo possano essere oggetto di ragionamento a livello politico e di settore (si veda anche altro articolo di BeBeez).
Cartolarizzazioni a valenza sociale.
Proposta: introduzione di elementi di flessibilità in materia di Reoco ai sensi dell’art. 7.1 della Legge 130/99
Il concetto di cartolarizzazioni a valenza sociale è stato introdotto dalla Legge di Bilancio 2020 che ha quindi modificato l’art. 7.1 della Legge 130/99 sulle cartolarizzazioni (si veda altro articolo di BeBeez). Le operazioni di cartolarizzazione aventi una valenza sociale prevedono, quindi oggi, contestualmente alla cessione dei crediti, il trasferimento degli immobili posti a garanzia di quei crediti a una società veicolo d’appoggio (Reoco) e la loro concessione in locazione agli originari debitori. A questi ultimi, poi, viene attribuita un’opzione di riacquisto degli immobili a condizioni predefinite. Il tutto con l’assistenza di un’associazione di promozione sociale iscritta all’apposito registro da almeno 5 anni.
Un punto interessante della normativa è che, diversamente dalla disciplina generale applicabile alle società veicolo d’appoggio, nel caso di cartolarizzazione a valenza sociale la Reoco ex art. 7.1 può intervenire anche laddove i crediti deteriorati acquistati dalla società di cartolarizzazione non siano stati ceduti da banche e intermediari finanziari (e quindi anche nel caso di acquisti effettuati dalla società di cartolarizzazione sul mercato secondario). Ciò permetterebbe ad esempio di utilizzare le Reoco anche nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione con valenza sociale aventi a oggetto portafogli di crediti attualmente già cartolarizzati nell’ambito di operazioni con Gacs e che venissero successivamente ceduti ad altri veicoli di cartolarizzazione. Cosa che invece la maggior parte degli esperti ritiene non possibile, data la formulazione della norma, se la cartolarizzazione non ha valenza sociale (si veda altro articolo di BeBeez).
La normativa sulla cartolarizzazione a valenza sociale, però, è rimasta sinora lettera morta, perché sul mercato non si è mai chiusa alcuna operazione di questo tipo. Detto questo, la norma ha una potenziale utilità per i debitori meritevoli e quindi andrebbero eliminate quelle vischiosità a livello normativo che ne hanno pregiudicato l’impiego.
Ferma la centralità del ruolo delle agenzie di promozione sociale (APS) quali soggetti garanti della corretta tutela dei debitori, riterremmo utile che la valenza sociale fosse ricondotta non necessariamente a tutta la cartolarizzazione ma, in un’ottica di ampia diffusione dello strumento, a una particolare operatività della società veicolo di appoggio da svolgersi a fianco all’attività ordinaria di intervento in asta. In quest’ottica, la proposta è quella di prevedere che la disciplina speciale di cui all’art. 7.1, comma 8-bis, della L. 130/99 trovi applicazione laddove la società veicolo di appoggio acquisisca la proprietà dell’immobile a garanzia del credito ceduto direttamente dal debitore e provveda contestualmente a concederlo in locazione a quest’ultimo e alla sua famiglia, con la partecipazione di un’APS (che assista il futuro conduttore nella stipulazione del contratto di locazione con la società veicolo di appoggio) e ciò anche qualora ciò avvenga al di fuori di una cartolarizzazione a valenza sociale.
In aggiunta, sempre nell’ottica della massima promozione di questo strumento potrebbe aver senso ammettere che tutte le operazioni di cartolarizzazione di crediti deteriorati possano costituire società veicolo di appoggio, che beneficino della relativa disciplina (ivi inclusa la normativa speciale di cui all’art. 7.1, comma 8-bis, della L. 130/99) e ciò a prescindere dal fatto che i relativi cedenti siano o meno banche o intermediari finanziari. Tale opzione sarebbe a nostro avviso preferibile rispetto all’alternativa di portata più ristretta (vale a dire quella secondo cui l’impiego della reoco per i crediti cartolarizzati acquisiti sul secondario sarebbe possibile solo nella sola configurazione di “società veicolo di appoggio a valenza sociale”) per il fatto che, considerati i costi associati alla costituzione e gestione delle società veicolo di appoggio, una siffatta limitazione molto probabilmente ne ridurrebbe di fatto fortemente l’impiego anche per finalità sociali.
Ristrutturazione dei mutui ipotecari per gli immobili in procedura esecutiva.
Proposta: modifica art. 41-bis sui mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva
Un altro strumento dalle notevoli potenzialità per la tutela della fascia debole dei debitori che però non ha trovato attuazione nella pratica è la ristrutturazione dei mutui ipotecari per immobili oggetto di procedura esecutiva, di cui all’art. 41-bis del DL n. 124/2019. Questa disciplina di favore è volta a promuovere la rinegoziazione del mutuo o la concessione di nuovi finanziamenti da parte di banche, intermediari finanziari e società di cartolarizzazioni relativamente a crediti ipotecari garantiti dalle abitazioni principali dei relativi debitori, mettendo a disposizione dei creditori una garanzia statale per il 50% del credito rinegoziato o rifinanziato.
L’accesso a tale schema è attualmente subordinato alle seguenti condizioni:
a) che l’ipoteca gravi su un immobile che costituisca abitazione principale del debitore e questi abbia rimborsato, alla data della presentazione dell’istanza, almeno il 5 per cento del capitale originariamente finanziato (vale a dire, in sostanza, che il debitore abbia rimborsato il mutuo per almeno 4 anni continuativi dall’inizio del piano di ammortamento);
b) che la richiesta sia stata presentata entro il termine del 31 dicembre 2022, a condizione che al momento della presentazione sia pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
c) che il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura non sia superiore a 250 mila euro;
d) che l’importo offerto sia pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi, come calcolato ai sensi della lettera c), e il 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, tra il debito per capitale e interessi, come calcolato ai sensi della lettera c), ed il 75% del valore di mercato come determinato dall’esperto di cui all’articolo 569 del codice di procedura civile;
e) che la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.
Al fine di promuovere l’impiego di questo strumento, proponiamo alcune modifiche all’impianto normativo esistente. In particolare, andrebbero rimosse le limitazioni temporali previste al punto b) permettendo quindi ai debitori di presentare la relativa istanza anche successivamente al 31 dicembre 2022, sempre che in quel momento sia pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene a prescindere dalla data di notifica del pignoramento. Ciò renderebbe, in sostanza, questa misura stabile e non più eccezionale.
Quanto, invece, all’importo offerto di cui al punto d), per evitare comportamenti opportunistici, si propone di fare riferimento, in alternativa a quanto attualmente previsto, al minor valore tra il debito per capitale e interessi come calcolato ai sensi della lettera c) e il valore di mercato aggiornato del bene come determinato da un esperto indipendente alla cui selezione abbia partecipato anche un’APS.
Infine, sempre in un’ottica di semplificazione e di maggiore flessibilità, laddove il debitore principale non soddisfi il requisito di età massima previsto al punto e), dovrebbe potersi fare riferimento all’età del congiunto (coniuge, parte dell’unione civile, convivente di fatto di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parente o affine fino al terzo grado del debitore) che abbia prestato garanzia a favore del creditore in relazione al finanziamento rinegoziato o al nuovo finanziamento.
Al di là di questi interventi di natura per così dire “meccanica”, il focus principale della nostra proposta è legato alla necessità di ampliare il fondo di dotazione della garanzia statale nonostante gli oramai esigui spazi di manovra esistenti a livello di bilancio pubblico. Tra le varie soluzioni al vaglio ci sono:
- l’introduzione di un premio per la garanzia (i cui proventi vadano ad alimentare il fondo);
- la possibilità di attingere anche alle risorse (in larga parte inutilizzate) del fondo di garanzia per l’erogazione di mutui a soggetti vittime di usura; e
- (solo limitatamente alle garanzie prestate a favore di società di cartolarizzazione rientranti nello schema GACS) la possibilità di attingere alle risorse accantonate per far fronte a eventuali pagamenti delle garanzie GACS.
Al fine, poi, di fugare qualsiasi residua resistenza dei creditori legate alla tenuta della garanzia statale, la proposta di riforma contempla la possibilità che, qualora la garanzia statale non sia richiesta o, se richiesta, risulti in qualunque momento inefficace (salvo il caso di mancato pagamento del premio) o invalida o comunque il fondo di garanzia contesti la richiesta di pagamento, al ricorrere di certe condizioni (ad es. un numero minimo di rate non pagate), l’ipoteca già esistente costituisca valido titolo per trascrivere a favore del creditore o terzo soggetto da esso indicato (ad es. società veicolo di appoggio) titolo di proprietà sull’immobile (con il beneficio dell’originario grado di priorità dell’ipoteca stessa). Ovviamente ciò presupporrebbe la rinuncia a far valere la garanzia statale, da un lato, e la necessità di definire meccanismi per una valutazione aggiornata dell’immobile sì da determinare se il creditore debba retrocedere, in sede di dismissione, un’eccedenza di valore al debitore, dall’altro lato.
