Coima sgr, leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, e la società benefit Redo sgr, leader in edilizia sostenibile, hanno firmato gli accordi per entrare nel mega progetto di rigenerazione urbana MilanoSesto. Il tutto avviene mediante l’acquisizione del 100% della società MilanoSesto Spa (società incaricata della riqualificazione dell’area e detenuta indirettamente da Hines Iron MilanoSesto Associates) e della componente residenziale convenzionata del lotto Unione Zero, per una superficie complessiva pari a circa il 90% dell’intera area. Primo finanziatore del piano è Intesa Sanpaolo (si veda qui il comunicato stampa). Ricordiamo che Milano Sesto è l’area in cui una volta sorgevano le acciaierie Falck a Sesto San Giovanni.
La proprietà del lotto Unione Zero, a eccezione dell’edilizia residenziale convenzionata, rimarrà dell’omonimo Fondo Unione Zero, gestito da Prelios sgr e partecipato da Cale Street, società di investimento immobiliare sostenuta dal Kuwait Investment Office, l’ufficio londinese della Kuwait Investment Authority, primo fondo sovrano della storia essendo stato costituito nel 1953, in veste di sviluppatori immobiliari.
Ricordiamo che è di gennaio 2022 l’inizio dello sviluppo del primo lotto privato di questo grande progetto, quando sono stati finalizzati tutti i passaggi formali di un’operazione finanziaria da 500 milioni di euro già annunciata nell’ottobre 2020 (si veda altro articolo di BeBeez) che hanno dato il nulla osta all’avvio dei lavori. Alla fine dei lavori, prevista nel 2025, si stima un giro d’affari generato superiore a un miliardo di euro, con la creazione di oltre 2.100 posti di lavoro (si veda altro articolo di BeBeez).
Tassello fondamentale del percorso intrapreso dalle due società, oltre all’apporto dei rispettivi track record industriali negli ambiti di riferimento, è la messa a punto e la realizzazione di una complessa manovra finanziaria che, grazie al contributo delle banche finanziatrici, e in particolare di Intesa Sanpaolo, contribuirà alla ripresa e ulteriore rilancio di un territorio importante per l’area metropolitana milanese e per la Lombardia. Questa manovra prevederà la conversione in equity del credito di circa 900 milioni di euro di valore nominale di Intesa Sanpaolo, Unicredit, Banco Bpm e Ifis.
Con la firma, si legge in una nota, si avvia un percorso che permetterà di dare nuovo impulso al più grande progetto di rigenerazione urbana in Italia e tra i maggiori in Europa, con una superficie territoriale complessiva di oltre un milione di mq di superficie edificabile così suddivisi:
- l’area più estesa (circa 840.000 mq), di proprietà di MilanoSesto Spa, includerà, tra le varie funzioni, la componente residenziale che sorgerà su un’area in parte già bonificata, con interventi in edilizia libera, convenzionata e sociale, oltre alla Città della Salute e della Ricerca, che fa capo a Regione Lombardia, e a un’area destinata a parco con un’estensione di circa 45 ettari. La Città della Salute e della Ricerca, polo pubblico di eccellenza clinica e scientifica di Regione Lombardia costituito dalle nuove sedi dell’Istituto neurologico Besta e Istituto dei Tumori, parallelamente al nuovo polo universitario e di laboratori di ricerca del San Raffaele, avrà sede nell’area Unione Nord (si veda altro articolo di BeBeez). Analogamente, sarà fondamentale l’attenzione alla sostenibilità ambientale e all’efficienza energetica, grazie a certificazioni LEED e WELL, e l’impiego di materiali innovativi in linea con i principi dell’economia circolare. Il fabbisogno energetico dell’area che comprende Unione 0 e la Città della Salute e della Ricerca sarà ridotto del 30% rispetto ai sistemi tradizionali, evitando, ogni anno, anche mediante l’impiego di fonti rinnovabili e la presenza di aree verdi, l’immissione di 5.500 tonnellate di anidride carbonica nell’atmosfera;
- il lotto di circa 155.000 mq denominato Unione Zero, che a sua volta comprende un’area di circa 27.000 mq acquisita da Coima e Redo per la realizzazione di opere di edilizia residenziale convenzionata. I restanti 128.000 mq circa manterranno l’attuale proprietà e destinazione, che include edifici a uso direzionale, student housing, ricettività alberghiera ed edilizia libera.
Oltre al prosieguo delle attività di sviluppo iniziate da Hines e Prelios nel lotto Unione Zero, dove si sta lavorando per lo studentato, l’albergo, le torri private e la prima porzione di parco urbano, Coima e Redo realizzeranno circa 27.000 mq di edilizia residenziale convenzionata: si tratta di 350 nuovi appartamenti dedicati alle necessità abitative del personale ospedaliero della Città della Salute e del suo indotto.
Le residenze saranno realizzate attraverso un fondo di nuova costituzione gestito da Redo e sottoscritto dai fondi Redo City Regeneration Fund, il primo fondo italiano di investimento sostenibile art. 9 SFDR specializzato nella rigenerazione urbana a impatto social, e Coima Housing, fondo dedicato al tema dell’abitare sostenibile già partecipato da investitori istituzionali italiani e da Intesa Sanpaolo.
La rigenerazione delle aree ex Falck comprende anche la riqualificazione della stazione ferroviaria di Sesto San Giovanni, la cui gara indetta da Milanosesto è stata aggiudicata nel maggio 2021 a Cimolai spa, gruppo di statura internazionale della progettazione, fornitura e montaggio di strutture complesse in acciaio (si veda altro articolo di BeBeez). Il progetto, elaborato dal Renzo Piano Building Workshop con Ottavio Di Blasi & Partners, prevede un investimento da 14 milioni di euro per realizzare una passerella sospesa sulla linea ferroviaria, volta a collegare la città storica di Sesto San Giovanni e quella nuova, che sarà costruita a seguito della conversione delle ex acciaierie.
Ricordiamo che il progetto MilanoSesto era stato sviluppato inizialmente da Bizzi & Partners, che nel maggio 2019 aveva ceduto a Prelios il 100% del capitale della newco Milanosesto Development srl, in cui è stato conferito il ramo d’azienda dedicato alla gestione del Progetto Milanosesto e alla prestazione di servizi a favore dello stesso.
Infine ricordiamo che l’accordo aveva da subito coinvolto anche Intesa Sanpaolo, principale finanziatore del progetto (che nel 2018 aveva garantito nuova finanza per circa 400 milioni) e aveva visto come ulteriore attore Hines, che aveva apportato nuovi capitali e ulteriori nuovi investitori. Prelios avrebbe pagato a Bizzi circa 50 milioni di euro, dopo che Bizzi aveva ricapitalizzato la newco per 45 milioni a inizio aprile 2019 (si veda altro articolo di BeBeez).