Malgrado il clima di incertezza respirato sul fronte macroeconomico per il prolungarsi della guerra in Ucraina e per l’inevitabile aumento del costo delle materie prime, il mercato immobiliare italiano non perde il suo appeal agli occhi degli investitori, tanto che secondo l’ultimo report di Savills nel primo semestre del 2022 sono stati circa 6,1 miliardi di euro gli investimenti nel settore, un dato in crescita del 100% rispetto allo stesso periodo del 2021, nonché un record assoluto per il nostro Paese. E’ quanto segnala l’ultimo reporti di Savills, forse il più antico consulente immbiliare del mondo esssendo nato nel 1855 a Londra dove è anche quotata (fa parte del FTSE 250) e oggi conta più di 600 uffici sparsi ai quattro angoli del pianeta. (si veda qui il report completo di Savills e qui il comunicato stampa).
Non si tratta di ua sorpresa. I numeri non fanno che confermare l’andamento emerso nella ricerca diffusa una settimana fa da CBRE, leader mondiale nella consulenza immobiliare, che aveva già segnalato il raddoppio degli investimenti per i primi sei mesi dell’anno (+84%) rispetto allo stesso periodo del 2021, a 6,2 miliardi di euro (si veda qui il comunicato stampa e qui altro articolo di BeBeez).
Per quanto riguarda le singole asset class, rispetto ai cinque anni precedenti al Covid (2015-2019) lo studio di Savills, al pari di quello di Cbre, ha evidenziato come quella degli uffici si sia confermata come la principale con 2,2 miliardi di euro e un’incidenza pari al 37% sul totale investimenti, pur essendo la logistica il settore ad essere cresciuto maggiormente con volumi pari a 1,8 miliardi di euro, circa il 30% del totale investito. In quest’ultimo settore si è particolarmente distinto Hines, che lo scorso gennaio ha annunciato l’acquisizione di 20 asset logistici situati tra Emilia Romagna e Lombardia attraverso il fondo italiano HEVF II Italia, gestito da Prelios sgr per conto di Hines European Value Fund 2 (HEVF 2), annunciando inotlre l’intenzone di investire 1 miliardo di euro nel segmento in Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Confrontandosi con lo stesso periodo dello scorso anno, il settore degli uffici e quello della logistica sono cresciuti rispettivamente del 201 e del 147%, raggiungendo una market share complessiva superiore al 60% sul volume totale, seguiti da hospitality e living (entrambi a quota 0,7 miliardi di euro investiti, in aumento rispettivamente del 37% e del 54% rispetto al primo semestre 2021). Il comparto retail, sebbene in crescita del 133% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, si posiziona al quinto posto, con 0,4 miliardi di euro investiti.
Pur non essendo ancora tornato ai livelli precedenti la pandemia, l’hospitality si è confermato in ripresa, mentre il retail, seppur ancora distante dai dati storici, conferma l’attrattività di alcuni settori, come l’high street e i retail park, che hanno performato in modo positivo. Riprendendo l’atro report di CBRE, precedentemente citato, il Retail ha segnato nei primi sei mesi di quest’anno un +118% rispetto al primo semestre dell’anno precedente. Il secondo trimestre ha visto anche due transazioni nel settore Shopping Center. Probabilmente CBRE si riferisce all’investimento in due centri commerciali di primo piano in Italia, Il Ducale a Vigevano, in Lombardia, e Costaverde a Montenero di Bisaccia, in Molise,da parte di Pradera Real Estate Investment, nuova Sicaf immobiliare lanciata da Pradera, gestore londinese di asset immobiliari soprattutto a destinazione commerciale (si veda altro articolo d BeBeez). Tra le operazioni che hanno fatto invece più rumore nel grocery, soprattutto nel caso di contratti stabili e di lungo termine che potrebbero rendere più facile l’accesso al financing, si ricorda la vendita all’ungherese Indotek da parte di Reale Immobili spa, società che fa capo al gruppo assicurativo torinese Reale Group, di un portafoglio di 13 supermercati per un totale di 40.000 metri quadri (prevalentemente affittati a Carrefour), avvalendosi nell’operazione del supporto di CBRE e BNP Paribas Real Estate (si veda altro articolo di BeBeez).
Per quanto riguarda la suddivisione degli investimenti a livello geografico, Savills ha notato che Milano rimane centrale per investitori alla ricerca principalmente di uffici e, nell’ultimo periodo, anche living e logistica. In questa prima parte dell’anno Roma è però anche tornata prepotentemente nel mirino degli investitori: il mercato della Capitale ha raggiunto una market share pari al 15% sul totale dei volumi di investimento soprattutto grazie a uffici e hotellerie. Sono cresciute anche altre città italiane quali ad esempio l’area di Verona e Siena grazie principalmente alla diversificazione dei settori di investimento, in particolar modo alla logistica e al settore alberghiero.
Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia, ha dichiarato: “Il 1° semestre 2022 ha superato le aspettative registrando volumi record anche con riferimento alla serie storica. Considerata la significativa pipeline in corso, le prospettive rimangono solide per il prossimo trimestre seppure ci aspettiamo una maggior cautela e selettività da parte degli investitori. L’avversione al rischio potrebbe aumentare determinando una maggiore richiesta di asset core che garantirebbero valori stabili. La contrazione del risk premium con il BTP e il rialzo dei costi di finanziamento, sono elementi di attenzione specialmente per prodotti secondari e strategie value add con possibili tensioni sul pricing.”
Elena Zanlorenzi, responsabile della ricerca sull’Italia di Savills, ha aggiunto: “In un clima geopolitico ed economico in cui l’incertezza prevale forse più che negli ultimi 10 anni, il commercial real estate italiano conferma livelli record. Nuovi segmenti stanno progressivamente guadagnando quote di mercato in parallelo con l’affermarsi di nuove geografie. Nel lungo periodo, il consolidamento di nuove asset class, i buoni fondamentali e la competitività in termini di pricing rispetto ad altri mercati Europei, sosterranno le aspettative e l’interesse degli investitori per il mercato italiano”.
Ma cosa aspettarsi per la seconda parte dell’anno? Secondo Savills la visione delle imprese si manterrà positiva, soprattutto per quelle correlate ai servizi grazie alla domanda posticipata di viaggi, ristoranti e attività leisure. Per quanto riguarda il commercial real estate, oggi il mercato rimane caratterizzato da una domanda elevata con alti livelli di liquidità e da una pipeline investimenti molto positiva.
A fine anno, il volume di investimenti sarà molto probabilmente in crescita rispetto al 2021, anche se il secondo semestre non si rivelerà dinamico come quello appena trascorso.
In termini di asset class, gli investitori si concentreranno principalmente su settori caratterizzati da una domanda elevata, vacancy ridotta e buone prospettive di crescita dei canoni. Tra questi, spiccano gli uffici di grado A e il comparto della logistica, dove la domanda di spazi in affitto sosterrà il mercato e la crescita dei canoni. Il settore hospitality continuerà ad espandersi, grazie alla solidità dei fondamentali e si assisterà a una crescente domanda nell’ambito del residenziale multifamily e student housing.