Tira l’immobiliare in Italia, che tuttavia ancora non ha risolto il problema dei crediti deteriorati. E’ emerso alla sesta edizione del Real Estate Summit 2019, organizzato ieri a Milano dallo studio legale internazionale DLA Piper, in collaborazione con CBRE, Cushman&Wakefield, GVA Redilco, JLL, Urban Land Institute – ULI (si veda qui il comunicato stampa).
Secondo una indagine quali-quantitativa di DLA Piper effettuata su un panel selezionato di ceo, cfo e gestori di fondi di importanti gruppi multinazionali che hanno effettuato investimenti immobiliari in Italia per almeno 500 milioni di euro, il 90% di loro ha investito in Italia negli ultimi 3 anni. I settori più attrattivi risultano essere stati quello degli uffici (71,9%) e del retail (52,6%), seguiti da logistica (36,8%), residenziale (33,3%), Hotel&Leisure (28%), student housing (19,3%), senior living (8,7%) e infrastrutture (3,5%); il 10,5% ha invece investito in altri settori. Di questi investimenti, il 98,15% è andato bene. Il sentiment degli investitori è di un moderato ottimismo, non solo nel real estate italiano ma anche europeo: il 41,9% ha dichiarato di credere in un futuro positivo, il restante esprime dei dubbi, ma senza considerarsi per questo un pessimista. Guardando all’Italia, il 37,10% afferma che il proprio interesse è cresciuto, il 51,6% che dallo scorso anno è rimasto invariato, mentre soltanto l’11,3% ha risposto di aver avuto un calo di interesse. Da qui al 2020, gli investitori punteranno maggiormente su uffici (64,5%) e retail (crollato però dal 52,6% del 2018 al 25,8%). A livello geografico, resta Milano la meta preferita degli investimenti (80,9%), seguita da Roma (65%).
Sabina Kalyan, Global Chief Economist & Head of Europe Research di CBRE, ha tracciato il quadro macroeconomico del settore. A suo avviso, le transazioni immobiliari mostrano un comportamento tipico della fine di un ciclo economico, con volumi in calo, soprattutto a Londra, Hong Kong (per l’incertezza politica) e Manhattan (per problemi legati all’offerta). Con l’incertezza politica e i connessi maggiori rischi per economia, le banche centrali hanno abbassato i tassi di interesse e anche le aspettative su
di essi sono scese. Alla luce della discesa dei tassi, sono state riviste al rialzo le previsioni sull’immobiliare, in particolare per l’Italia, con previsioni di rendimento assoluto del 6,8%: il valore più alto tra i paesi esaminati. A Milano in particolare c’è buon valore, anche aggiustando per il rischio. Alla luce di questi dati. CBRE è risk-in sull’Italia. Su base risk adjusted, l’immobiliare ha ancora prezzi equi. Agli investitori, l’economista ha consigliato di: capire che i cicli del mercato dei capitali resteranno manipolati; comprendere che i cicli valgono anche per il mercato del leasing; investire secondo temi di investimento strutturali; avere coraggio di investire dove c’è valore, anche quando gli altri non lo fanno; adottare un approccio pragmatico ai rischi politici.
Il tema dell’influenza dei rischi politici sugli investimenti immobiliari è stato affrontato da Giovanna Della Posta, Ceo di Invimit sgr, società dei Ministero dell’Economia che gestisce asset per 1,6 miliardi di euro. A suo avviso, i Governi spesso non sono consapevoli delle grosse conseguenze delle loro azioni. Invece, “è importante avere stabilità delle regolamentazione del settore immobiliare, che ha un impatto sui business plan e quindi sugli investimenti. Spiego spesso ai spesso ai Ministri che gli investitori, soprattutto esteri, non capiscono i motivi politici delle loro decisioni, ma vedono solo gli impatti sui business plan. I governi hanno la responsabilità di garantire la stabilità”. Dal canto suo, ha assicurato che Invimit non si lascia influenzare dal Governo nelle sue attività e non modifica i business plan in base alle attività dei politici. Anche Rikke Lykke, Head of Asset Management Europe di Patrizia, non si lascia influenzare da essi, ma per una diversa motivazione: secondo lei, gli investitori che cercano le opportunità core value con cui fa business abitualmente, “non sono interessati alla politica italiana, bensì ai fondamentali degli immobili in Italia“. Dove a suo parere c’è ancora tanta strada da fare in termini ESG sugli immobili. Per Patrizia, i segmenti immobiliari più interessanti sono residenziale, uffici e logistica.
Il mondo immobiliare si è ormai avvicinato molto a quello dei crediti deteriorati. Lo dimostra ad esempio la fusione Guber Banca con ReStar (si veda altro articolo di BeBeez), la cui ad Mirja Cartia ha ricordato nella conferenza che gli alberghi costituiscono il 43% dei crediti distressed. Cartia ha affermato: “Il mercato secondario degli Npl è un’opportunità perché molte posizioni cedute dalle banche non sono ancora state risolte”.
E’ sulla stessa lunghezza d’onda Gaudenzio Bonaldo Gregori, ceo di Pillarstone Italy, che ha spiegato: “Negli ultimi 5 anni ho visto un cambiamento di approccio delle banche agli Utp. Nella prima fase, si adottava un approccio P&L driven, in cui si cercava un investitore con capitale umano e finanziario per massimizzare la ripresa dell’azienda in crisi. Le decisioni aggressive legate a queste operazioni potevano avere degli impatti pesanti sui bilanci delle banche, che non necessariamente avevano l’obiettivo del deconsolidamento”. Negli ultimi due anni si è puntato ancora massimizzare la ripresa, ma è stato fondamentale che l’asset fosse anche consolidato, per cui era venduto o entrava a far parte delle piattaforme di consolidamento. Il cambiamento di approccio è stato dovuto a un cambio di regolamentazione, con enfasi sul deleveraging. Oggi il mercato è diventato più attento ai portafogli e a pulizia dei bilanci da Utp e Npl e l’Italia è diventata un modello in Europa per lo smaltimento degli Npl, con le banche che hanno migliorato i loro Npe ratio (si veda altro articolo di BeBeez)”. Tuttavia, ha ricordato il manger di Pillarstone, “i problemi non sono stati risolti, ma sono stati spostati su altri bilanci: esistono ancora 200 miliardi di Npe da gestire. E se non riusciremo a farlo, gli investitori fuggiranno”.
Un allarme simile era stato lanciato il 27 settembre da Luciano Colombini, amministratore delegato di Banca Ifis, aprendo l’ottava edizione dell’Npl Meeting di Banca Ifis (si veda altro articolo di BeBeez). Il tema è pertanto capire come gestire queste masse di Npe, considerando che per salvare gli Utp bisogna mettere a disposizione nuova finanza: prima per il turnaround e poi per la crescita dell’impresa. La buona notizia è che c’è grande interesse sul mercato degli investitori esteri: “Il fondo americano KKR ha appena allocato parecchi capitali per l’Italia e la Grecia sui fondi di Pillarstone“, ha annunciato Gregori, che non ha voluto sbilanciarsi sulle cifre.
L’interesse degli investitori esteri è stato catalizzato anche della Gacs, ha affermato Alessandro Gatto, co-Head of Structured Finance Southern Europe di Jp Morgan, che ha ricordato che dal 2016 a oggi sono stati ceduti 60-65 miliardi di Npl grazie alla garanzia statale. Quest’ultima è servita ridurre divario tra domanda e offerta di Npl. Prima si vendevano senza senza elaborare un database che censisse i diversi crediti deteriorati e gli immobili a essi sottostanti. Inoltre, la garanzia pubblica ha fatto entrare gli hedge fund e altri nuovi investitori nordamericani in cerca di diversificazione del rischio nel mercato italiano degli Npl, dove prima si era creato un cartello dei servicer locali. Gli investitori sono stati attratti dall’Italia perché hanno visto l’opportunità di investire meno soldi, con più leva, con i migliori servicer del mercato e business plan per loro comprensibili.
Infine, Giorgio Tito Baroero, Head of Group Distressed Asset Management di Unicredit, ha spiegato che la banca adotta tre opzioni per gestire gli Utp, scegliendo quella che in ogni specifico caso massimizza il NPV: lasciare l’Utp a bilancio e gestirlo internamente con la divisione ristrutturazione, internalizzando così il rischio/rendimento; cedere la gestione e il rischio/rendimento dell’Utp a un terzo; cedere la gestione a uno specialista ma trattenere il rischio/rendimento, per poter beneficiare di eventuali salite del mercato.
