di Giuliano Castagneto e Francesca Vercesi
È stato un trimestre record per il mercato immobiliare in Italia. Secondo quanto emerge dall’analisi di Cbre (tra i leader mondiale della consulenza immobiliare) i volumi hanno toccato i 3,2 miliardi di euro (contro meno della metà, 1,5 miliardi, nello stesso periodo del 2021), con gli uffici in netta crescita, soprattutto nel segmento value add, sotto la spinta delle dinamiche legate alla sostenibilità, o Esg. E gli investitori stranieri sono tornati a incidere sensibilmente sul totale, tanto che la quota di investimenti in arrivo dall’estero arriva all’82% (si veda qui il comunicato stampa) con l’arrivo tra l’altro di nuovi player, come il fondo Usa Crestline Investors che ha partecipato insieme ai gestori britannici Pradera e New End all’acquisto di due grandi centri commerciali in Molise e in Veneto (si veda altro articolo di BeBeez)
In realtà il recupero ha interessato tutte le asset class, grazie anche alla progressiva uscita dall’emergenza sanitaria e la conseguente diminuzione delle incertezze che hanno caratterizzato il biennio appena trascorso. C’è anche una minore percezione del rischio. Si registra un notevole aumento delle operazioni legate a prodotti a valore aggiunto, in particolare riferito all’efficienza energetica e all’uso dei materiali. La ricerca di immobili di qualità e con standard di sostenibilità è infatti oggi vista come un’opportunità dagli investitori: investire in immobili value add con grande potenzialità con criteri Esg, infatti, rappresenta un’occasione di medio termine non indifferente.
Il tema Esg è il leitmotiv del 2022, prova ne sia che non meno del 18% degli investitori quest’anno non prenderà neanche in considerazione acquisti di asset che non rispettino rigidi standard di sostenibilità ambientale. E’ quanto emerso da una recente analisi sui vari Outlook settoriali 2022 sull’Italia di Cbre, che ha calcolato che gli investimenti in Italia in real estate commerciale si siano attestati nel 2021 a 10,4 miliardi di euro, in recupero del 14% dai circa 9,1 miliardi del 2020, quando l’attività era crollata a seguito dello scoppio della pandemia, rispetto ai picchi toccati nel 2019 con volumi superiori ai 12 miliardi di euro.
Uffici. Anche sul fronte uffici, malgrado la pandemia, i volumi mostrano una asset class che cresce ancora. I volumi hanno raggiunto nel periodo esaminato quota 1,4 miliardi di euro di investimenti grazie alla chiusura di operazioni avviate durante l’anno precedente o di nuove transazioni lampo, effettuate principalmente off-market. Il settore sta vivendo un cambio di tendenza dopo le incertezze e le preoccupazioni legate alla pandemia e alla diffusione dello smart working, attirando in Italia player che da anni non si affacciavano più al nostro mercato e facendo registrare transazioni di dimensioni medie maggiori rispetto a quanto visto in passato.
Logistica. Il settore registra il trimestre col valore più alto di sempre a quota 640 milioni di euro. Per quanto riguarda il prodotto esistente, circa la metà delle operazioni si è tenuta in modalità off-market, con acquirenti disposti a offrire un premio a fronte di necessità di deployment sempre più veloci. Un esempio in tal senso è stato l’acquisto, lo scorso marzo, di 8 strutture in tutta Italia da parte di Allianz Real Estate tramite il fondo Investitori Logistic Fund da un venditore anonimo per 91 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Si registra invece una dilatazione dei tempi sul prodotto nuovo transato in modalità forward purchase, dovuta alla significativa durata delle procedure urbanistiche e all’incremento dei costi di costruzione registrato negli ultimi mesi. Il mercato ha ormai raggiunto totale apertura ad asset estremamente specializzati (come i frozen), le cui caratteristiche sono viste non più come un fattore di rischio per l’investimento ma come un valore aggiunto in termini di retention per i possibili tenant. Continua la compressione dei rendimenti, sebbene a ritmi più contenuti (3,85%, 10 punti base in meno rispetto alla fine del 2021)., in questo confermando il trend osservato da Nomisma (si veda altro articolo di BeBeez)
Hotel. Con 400 milioni di euro investiti da inizio anno, il segmento alberghiero ha visto quasi triplicare i volumi rispetto a quello registrato nello stesso periodo dello scorso anno. Il comparto ha visto, nei primi tre mesi, la chiusura di 12 operazioni, 5 delle quali legate al segmento resort, che era stato uno tra i più performanti del 2021. Un esempio è l’acquisto del Le Palme Resort una proprietà da 17.000 mq, in Costa Smeralda da parte di Sixth Street, anch’essa all’esordio nel real estate italiano (si veda altro articolo di BeBeez). Sta via via aumentando, rispetto al passato, la dimensione media del transato, grazie anche alla preferenza per prodotti con posizionamento potenzialmente luxury. L’inizio del 2022 ha visto il ritorno sul mercato degli owner operator, operatori che acquisiscono asset con l’obiettivo di gestirli direttamente: questo testimonia una fiducia crescente nei confronti dell’asset class, che vede ormai ridursi i rischi connessi all’avvento di nuove ondate pandemiche.
Retail. Il settore mostra finalmente segnali di inversione rispetto agli ultimi anni: sono 230 i milioni di euro investiti da inizio anno nel comparto (+48% rispetto al primo trimestre dell’anno precedente). Al totale hanno contribuito diverse operazioni con una dimensione media contenuta, oltre a una rilevante operazione su un retail park portata avanti da investitori istituzionali, che conferma la grande attenzione per questa specifica tipologia di immobile. Le altre sub-asset class maggiormente ricercate in questo momento sono grocery e high street. Ancora limitati invece gli investimenti in centri commerciali, ma la stabilizzazione delle performance, sostenuta dall’uscita dalla crisi sanitaria, potrà facilitare la chiusura di nuove operazioni nel corso della seconda metà dell’anno. Si conferma, comunque, l’interesse degli investitori internazionali per i prodotti retail italiani: il trimestre ha visto l’arrivo di nuovi player sul mercato e la conferma delle strategie di investimento sul territorio da parte di investitori stranieri che si sono avvicinati al nostro mercato nel corso del 2021.
Residenziale. Il settore chiude il trimestre con un volume pari a 390 milioni di euro investiti e una pipeline che fa presagire il superamento del miliardo di transazioni entro la fine dell’anno. Tutte le operazioni registrate hanno interessato prodotto value add, principalmente a Milano. La carenza di prodotto con questo profilo di rischio e l’incremento dei prezzi degli asset in location centrali nel capoluogo lombardo, stanno però spingendo gli investitori verso città secondarie. Si registra infatti, per il residenziale a sviluppo, un grande interesse anche per Roma, Bologna e Firenze. Crescono i prezzi dei prodotti residenziali nuovi in vendita frazionata: il trend probabilmente proseguirà, anche per far fronte all’incremento dei costi di costruzione, che sta portando a un lieve calo di interesse nei confronti di location particolarmente periferiche che non sosterrebbero un deciso incremento dei capital values. Interesse significativo per le operazioni in forward commitment sia per il multifamily a Milano sia per lo student housing, nelle principali città universitarie. La carenza di prodotto core nel settore living, dove l’attenzione degli investitori è forte grazie ai rendimenti significativamente più alti rispetto ai mercati più consolidati a livello europeo, inizia ad applicare pressioni al ribasso sugli yield.
Alternative. Buone le performance, anche se in lieve rallentamento rispetto ai volumi dello scorso anno, con un totale di 147 milioni di euro investiti. L’incidenza percentuale resta non lontana dalla media quinquennale, nonostante il volume record di questo trimestre, e le prospettive per il 2022 sono comunque di crescita, grazie a una significativa pipeline trasversale. Le operazioni hanno interessato tutte le asset class (infrastrutture di telecomunicazione, parcheggi, healthcare) a eccezione dei data center, ma il trimestre ha visto l’acquisizione di terreni da parte di vari operatori e che porteranno alla costruzione di prodotto di questa tipologia nel medio termine. Nota di merito per l’healthcare, protagonista tra le asset class alternative in questo trimestre. Oltre al volume già registrato, l’asset class ha una pipeline di consegna non indifferente e raccoglie notevole interesse, con un cambiamento nella tipologia di prodotto ricercato: rispetto al passato, quando le operazioni di investimento interessavano soprattutto RSA, anche con strutture di forward purchase, oggi si osserva una forte attrazione nei confronti di standing investment su cliniche e ospedali.
Quanto alle aree geografiche, a Milano è stato investito 1 miliardo di euro. L’attuale situazione geopolitica rallenta leggermente gli investimenti sul prodotto core, sul quale continua tra l’altro a pesare una forte carenza di prodotto, mentre l’interesse raggiunge livelli molto elevati sul prodotto con profilo di rischio value add, cioè già a reddito ma migliorabile, con un grande focus sulla qualità degli immobili: «la possibilità di aumentare il valore di un asset in termini di qualità, infatti, porta a volte anche all’offerta di pricing superiori a quelli richiesti, complice un più agevole accesso al credito per queste operazioni anche attraverso canali alternativi a quelli bancari» recita il report. In questo senso, si registra anche un interesse per location non solo centrali, ma anche periferiche, a patto che ci sia la connettività della rete metropolitana a walking distance e la possibilità di raggiungere i massimi standard qualitativi, soprattutto sotto il profilo Esg. Operazioni value add sono ulteriormente incentivate dal premium registrato nel mercato delle locazioni qualora si riesca a creare un prodotto innovativo, sia nel CBD sia nelle location periferiche. Roma ha invece totalizzato investimenti per250 milioni di euro, a conferma delle potenzialità del mercato della Capitale e dell’interesse nei suoi confronti da parte degli investitori. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto su prodotto core, che trova mercato a rendimenti non lontani dal 3% netto in location centrali. Sebbene il prodotto value add abbia grandi potenzialità, pesa una maggiore difficoltà in termini di pricing e gestione dei progetti da costruire.
NPL. il volume registrato nel trimestre è superiore a quello raggiunto nello stesso periodo del 2021, con un totale transato oltre i 2,5 miliardi (GBV), ma il mercato risulta comunque essere attualmente nella fase finale del suo ciclo. Bisognerà attendere gli effetti concreti relativi alla fine delle moratorie sui bilanci delle banche per assistere all’inizio di una nuova fase di cessioni che, al momento, viene comunque supportata dal mercato secondario, che in questo trimestre ha coperto circa il 70% dei volumi con una singola transazione, cioè l’acquisto da parte di illimity per 1,8 miliardi di riserve di appalto da Apollo Global Management. (si veda altro articolo di BeBeez )
Il 2021 in Europa. Gli investimenti immobiliari in Europa (UK compreso) nel 2021 hanno toccato i 359 miliardi di euro, una crescita del 25% rispetto al 2020 e dell’8% rispetto al 2019. I dati arrivano sempre da Cbre, secondo il quale il quarto trimestre del 2021 è stato un trimestre record, con volumi totali per 136 miliardi, il 37% in più rispetto allo stesso periodo del 2020 e del 10% rispetto al quarto trimestre del 2019 (si veda qui altro articolo BeBeez). La maggiore crescita degli investimenti è avvenuta in Irlanda (+54%), seguita dal Regno Unito (+49%), dai Paesi Nordici (+44%) e dalla Germania (+39%). In Italia, la crescita è stata del 13%., il che evidenzia che verso fine anno c’è stata una certa accelerazione dato che nei primi otto mesi del 2021 i volumi erano ancora inferiori rispetto all’anno precedente (si veda qui il Report di BeBeez sul real estate, accessibile agli abbonati a News Premium e BeBeez Private Data). Tuttavia, non mancano Paesi in cui la variazione rispetto al 2020 reca il segno meno: si tratta della Francia (-9%), Portogallo (-21%) e Olanda (-10%).
L’anno record è stato in gran parte guidato da diverse grandi operazioni, tra cui l’acquisizione da parte di Vonovia della piattaforma residenziale di Deutsche Wohnen in Germania, del valore di 22,3 miliardi di euro, e la vendita delle attività nel residenziale di Akelius in Germania e nei Paesi Nordici ad Heimstaden per 9,1 miliardi di euro, operazione per la quale CBRE ha agito come consulente immobiliare e finanziario. Questo aumento del M&A è stata la modalità principale di allocazione delle risorse da parte degli investitori, in particolare nel segmento multifamily (cioè l’affitto di condomini residenziali da parte di investitori finanziari). Questa tendenza continuerà anche nel 2022, prevede Cbre.
Secondo la società di advisory, l’asset class uffici rimane il settore più gettonato in Europa: il volume di investimenti nel 2021 è stato pari a 111 miliardi, in crescita del 16% rispetto al 2020, prova di un forte recupero della fiducia degli investitori in questo comparto. Il segmento ha avuto performance particolarmente buone nei Paesi Nordici (+117%), Regno Unito (+48%), Olanda (+30%), Spagna (+27%) e Germania (+10%). Nel 2022, CBRE si aspetta una ripresa degli investimenti nel settore anche nelle altre aree geografiche.
Il 2021 è stato un anno record anche per la logistica, che ha visto investimenti per 62 miliardi, in aumento del 48% rispetto all’anno precedente. Una tendenza molto forte all’occupazione degli spazi ha sostenuto transazioni importanti, tra cui l’acquisto di asset per 3,1 miliardi da parte del fondo sovrano di Singapore GIC dal fondo Europe Value Venture Fund III di EQT Exeter, l’acquisizione per 1,7 miliardi di sterline da parte di Blackstone della rete di distribuzione di Asda e la vendita per 1 miliardo di Montepino e del portafoglio logistico spagnolo di CBRE Investment Management a Bankinter.
