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Ha raggiunto le dimensioni di 2,5 miliardi di euro il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari, con ben 47 società veicolo attive . Sono gli ultimi dati sul mercato emersi nei giorni scorsi nel corso del convegno RES 4 REvolution, organizzato da Zenith Global (Gruppo Arrow Global), intermediario finanziario leader in Italia nelle operazioni di finanza strutturata su crediti ed immobili, con il contributo scientifico di SDA Bocconi e in partnership con Deloitte (si veda qui il comunicato stampa).
A fine ottobre 2022 KPMG aveva tracciato un primo quadro della situazione in occasione di un convegno dedicato al tema, organizzato da GMA, di cui BeBeez era stato unico media partner: allora erano state mappate 23 operazioni di questo tipo per investimenti sino a 2,3 miliardi di euro, strutturate da 4 operatori (si veda altro articolo di BeBeez). Si parlava di investimenti “sino” a 2,3 miliardi, perché alcuni operatori hanno strutturato piattaforme di cartolarizzazione immobiliare con le quali hanno condotto e condurranno più operazioni e quindi hanno ottenuto impegni sino a una certa cifra complessiva dagli investitori i quali quindi sottoscrivono via via abs partly-paid.
Ricordiamo che la normativa sulle cartolarizzazioni immobiliari è relativamente giovane. Sino alle modifiche apportate alla legge 130/1999 sulla cartolarizzazione da parte della Legge di Bilancio 2019, la legge italiana non ammetteva infatti che il veicolo di cartolarizzazione (spv) potesse acquisire direttamente beni immobili. Da allora si è aperto un mercato che sta lentamente crescendo.
Ricordiamo che la struttura di una cartolarizzazione immobiliare prevede che l’spv possa acquistare contemporaneamente l’immobile e i proventi dei flussi finanziari che derivano dalla sua messa a reddito e poi dismissione, finanziando l’acquisto con emissione di titoli abs. L’spv potrà poi gestire, valorizzare e dismettere appunto l’immobile (a un terzo oppure al proprietario originario) e restituire infine il denaro agli investitori delle abs. Più nel dettaglio, l’spv acquista il compendio immobiliare dall’originator, finanziandosi attraverso emissione di titoli asset backed sottoscritti dagli investitori e pagando quindi un corrispettivo al venditore del compendio immobiliare. L’spv rimborsa poi le note emesse secondo l’ordine indicato nella waterfall.
Viene nominato un Master servicer che si occupa della gestione degli aspetti operativi dell’operazione e viene inoltre nominato un esperto immobiliare con adeguata competenza e dotato delle necessarie abilitazioni e autorizzazioni che svolge compiti di gestione e amministrazione e dispone di poteri di rappresentanza. Quest’ultimo non è necessariamente una sgr, ma può ovviamente esserlo.
Umberto Rasori, ceo di Zenith Global, ha commentato: “Zenith Global è stata pioniera nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari 7.2, perfezionando la prima emissione di titoli ABS sul mercato italiano, a cui hanno fatto seguito numerose operazioni concluse in partnership con i principali operatori italiani ed esteri. – Ha dichiarato La notevole esperienza accumulata ci ha permesso di esplorare le numerose possibilità offerte dalla normativa e di rappresentare l’avanguardia nella creazione e gestione di operazioni di finanza in ambito immobiliare. Oggi siamo leader di mercato con il 60% di quota di mercato, impegni dei sottoscrittori per 1,5 miliardi euro e 27 operazioni in essere su tutte le tipologie di attivo, inclusi gli sviluppi immobiliari”.
Tra le ultime operazioni annunciate che hanno coinvolto Zenith Global c’è per esempio quella strutturata a fine maggio che ha visto i soci di Redbrick Investment Group acquisire, in partnership con un fondo internazionale, un immobile di circa 5 mila metri quadri principalmente a destinazione residenziale nella zona di Piazzale Susa a Milano (si veda altro articolo di BeBeez). La tranche senior delle asset backed securities è stata sottoscritta dal senior lender Banco BPM, mentre Banca Akros (gruppo Banca BPM) è stato l’arranger. Zenith Global svolge infine il ruolo di master servicer, corporate servicer, calculation agent e rappresentante degli obbligazionisti, mentre asset manager dell’operazione è Redbrick Advisors.
Un altro deal simile risale allo scorso marzo, con il fondo immobiliare Artemide gestito da Kryalos sgr, che ha finalizzato la cessione di un’area di 61.800 mq, appartenente al portafoglio ex Enpam (l’Ente di previdenza di medici e farmacisti), in via Lorenteggio 257 a Milano. Ad acquisirla, per circa 24 milioni di euro, è stato il veicolo di cartolarizzazione Cobalto 4 spv srl, strutturato da Zenith Global, che ha emesso note asset backed che sono state sottoscritte da un investitore e sviluppatore istituzionale (si veda altro articolo di BeBeez).
Nel luglio 2023, invece, Coop Alleanza 3.0, la più grande e importante fra le cooperative di consumatori del sistema Coop e colosso dei supermercati radicato a Reggio Emilia, ha ceduto per 50 milioni di euro un portafoglio immobiliare non riconducibile all’attività core della cooperativa attraverso un’operazione di cartolarizzazione immobiliare condotta dalla società veicolo Real Estate SPV Project 2203 srl, con Zenith Global che agisce quale di master servicer, corporate servicer, asset manager e rappresentante dei portatori dei titoli (si veda altro articolo di BeBeez). In quel caso Banca Ifis ha sottoscritto la totalità delle abs senior e parte delle mezzanine; la stessa Coop Alleanza 3.0 ha sottoscritto i titoli VAT e quota parte dei titoli mezzanine e dei titoli junior; infine Frontis Npl spa ha acquisito parte dei titoli junior, oltre ad agire come consulente dell’asset manager. L’operazione è stata strutturata da Banca Ifis, in qualità di arranger, che ha anche il ruolo di calculation agent, con il supporto dell’advisor DeA Capital Real Estate sgr, che fornisce assistenza alla SPV nell’attività di gestione del portafoglio.
Tra le altre operazioni di cartolarizzazione immobiliare annunciate quest’anno ricordiamo poi il lancio a fine maggio del nuovo programma da 50 milioni di euro strutturato da Phinance Partners (si veda altro articolo di BeBeez), che sarà condotto attraverso il veicolo Absolute RE spv srl, spv già attivato da Phinance nel 2022 per cartolarizzare special situation immobiliari (si veda altro articolo di BeBeez). Mentre a gennaio Rhize Capital e BCA Banca, parte del gruppo bancario IBL Banca, hanno annunciato l’investimento in una cartolarizzazione immobiliare che finanzierà la costruzione di due studentati a Milano promossa da due fondi immobiliari gestiti da Castello sgr e dallo sponsor Proprium Capital Partners. Si tratta del primo finanziamento condotto in Italia da Rhize Capital, che è una partnership tra Kinetic Capital e Kayne Anderson Real Estate, il braccio di private equity real estate di Kayne Anderson Capital Advisors (si veda altro articolo di BeBeez).
Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi, direttori scientifici del progetto di ricerca Real Estate Securitisation per Zenith Global, nel corso del convegno hanno commentato: “La cartolarizzazione immobiliare rappresenta una svolta strategica per il mercato italiano, apportando benefici significativi sia alle aziende che al settore finanziario. Le aziende possono ottimizzare la gestione del portafoglio strumentale liberando liquidità dai propri asset immobiliari utili per reinvestimenti nel core business, senza dover procedere a vendite dirette. Inoltre, la possibilità di frazionare il rischio e di attrarre nuovi investitori aumenta la solidità e la resilienza delle aziende stesse, ottimizzando la redditività degli investimenti. Per gli investitori, la cartolarizzazione immobiliare costituisce un’opportunità per evitare un’eccessiva concentrazione in un solo asset, che riduce il trade-off rendimento/ rischio, o l’elevata volatilità derivata dalla potenziale diversificazione su più asset quotati. La sfida per gli operatori consiste nell’abbracciare l’innovazione finanziaria, ottimizzando la gestione del patrimonio immobiliare, liberando risorse per nuovi investimenti e proponendo agli investitori strumenti più liquidi senza aumentarne il rischio complessivo” .
E ha aggiunto Angela D’Amico, partner di Deloitte Financial Advisory e Real Estate Sector Leader: “Secondo una nostra recente indagine, oltre l’80% degli operatori ha avuto molta difficoltà nell’accedere al credito tradizionale negli ultimi 12-24 mesi. Nonostante lo strumento delle cartolarizzazioni immobiliari sia ancora moderatamente conosciuto, gli operatori ne riconoscono i vantaggi significativi e mantengono alte aspettative: più di 7 su 10 prevedono che il mercato continui a crescere nel prossimo triennio, nonostante un quadro normativo ritenuto da circa il 40% degli operatori ancora non pienamente consolidato. Oltre la metà degli intervistati riconosce il potenziale innovativo di questo nuovo strumento per attirare nuovi capitali, arricchendo così la gamma di servizi immobiliari offerti al mercato. Il 62% del campione ritiene infatti le spv 7.2 uno strumento di investimento complementare ai fondi immobiliari”.