Castello sgr, società di gestione di fondi immobiliari controllata all’80% da Anima Holding spa, gruppo di asset management quotato a Piazza Affari, e partecipata al 20% dal colosso Usa degli asset alternativi Oaktree Capital Management, ha annunciato ieri l’acquisizione del ramo di azienda operativo di Halldis spa, specializzata nella gestione professionale di immobili residenziali destinati alla locazione(si veda qui il comunicato stampa).
Halldis è controllata al 100% da Sawa srl, la holding di proprietà di Leonardo Ferragamo, quintogenito di Salvatore, fondatore dell’omonima casa di moda quotata a Piazza Affari. Sawa è la stessa holding attraverso la quale Leonardo Ferragamo possiede il 16,76% di Ferragamo Finanziaria spa, holding di famiglia alla quale fa capo il 54,79% della maison Salvatore Ferragamo spa.
L’acquisizione, che è stata condotta mediante la newco Vita srl, è avvenuta per un corrispettivo in contanti di 2,6 milioni di euro, con Halldis che ha acquisito anche il 21% di Vita srl. Su quest’ultima quota è previsto un meccanismo di opzioni put and call da esercitarsi dopo la fine del periodo di lock-up di cinque anni, e il cui valore sarà basato sull’ebitda generato nei dodici mesi precedenti all’esercizio dell’opzione.
In un mercato in vigorosa crescita caratterizzato dalla presenza di operatori di medie e piccole dimensioni, Castello sgr, grazie alla solida esperienza maturata nel settore residenziale e ricettivo ma anche all’efficienza operativa e alla scalabilità del modello di business di Halldis, punta ad acquisire una posizione di leadership con ottime sinergie con il business esistente, con lo scopo di offrire agli investitori soluzioni integrate di Asset, Fund, e Property management.
Come partner industriale per il nuovo business è stata selezionata CompassRock Real Estate, affermata realtà internazionale nel settore di riferimento, che nell’ambito dell’accordo di collaborazione ha acquisito il 2,95% di Vita.
Halldis si occupa della gestione degli immobili a 360 gradi: dalla registrazione della struttura presso le municipalità, al servizio fotografico e alla pubblicità, fino alle pulizie, alle manutenzioni e ovviamente all’accoglienza dell’ospite. Al 31 dicembre 2023, Halldis aveva in gestione 534 unità immobiliari nelle principali località turistiche italiane, con ricavi per circa 9 milioni e redditività in netta ripresa, dopo che il bilancio 2022 si era chiuso con 7 milioni di euro di ricavi, un ebitda negativo per circa 870 mila euro e liquidità netta per 2,1 milioni (si veda qui il report di Leanus, dopo essersi registrati gratuitamente) e dopo la grave crisi che l’aveva colpita a seguito della pandemia e il conseguente piano di ristrutturazione messo in opera dalla proprietà e dal management.
Halldis è stata fondata a Firenze nel 1986 da Leonardo Ferragamo, mettendo in affitto tre sue proprietà con il marchio Windows on Tuscany, poi modificato in Windows on Italy. E’ sbarcata a Milano nel 2002 con il nome di Halldis grazie all’intuizione di Pietro Martani (fondatore nel 2015 della società specializzata in co-working Copernico) per poi espandersi in Europa con Windows of Europe. Nel 2007, Martani e Ferragamo hanno infatti fondato il gruppo Windows on Europe e nel 2012 Halldis srl è diventata una spa, contestualmente all’ingresso nel capitale da parte del fondo United Ventures. Nel 2016 Windows of Europe è diventata la holding dell’intero gruppo, i cui azionisti, oltre a Ferragamo e Martani, allora erano anche Stefano Ghetti, Giancarlo Canavesio, United Venture, Cristiano Esclapon e Freesailors Cooperatief ua.
Le cose però non sono andate come si sperava e a più riprese la società ha avuto bisogno di ricapitalizzazioni. La storia delle difficoltà di Halldis si trova riassunta del decreto con il quale il Tribunale di Milano nell’agosto 2020 aveva concesso l’allungamento dei termini per la presentazione del piano e della proposta definitiva di concordato preventivo o la domanda di omologa di accordi di ristrutturazione dei debiti (si veda qui il decreto del Tribunale, disponibile agli abbonati a BeBeez News Premium e BeBeez Private Data). In particolare, già nel novembre e nel dicembre 2017 erano stati deliberati aumenti di capitale per coprire le perdite precedenti e poi ancora nel 2019 è stata varata una ricapitalizzazione da 3,5 milioni di euro, che allora era stata presentata come un round di investimento da parte di investitori finanziari (si veda altro articolo di BeBeez), ma che nella realtà, si legge nel testo del decreto, era servito per ricostituire il capitale, dato che il patrimonio netto era andato in negativo per 3,3 milioni. A marzo 2019, infatti, in sede di approvazione del bilancio 2017, a fine 2017 si era registrata una perdita di 4,3 milioni, alla quale si aggiungeva un’ulteriore perdita di 2,2 milioni registrata al 30 novembre 2018. A quel punto, al fine di preservare la continuità aziendale e preservarne il valore, l’assemblea di Halldis ha quindi deliberato l’aumento di capitale da 3,5 milioni che è stato interamente sottoscritto da WOE, che a sua volta aveva ottenuto un pari apporto di capitale dal family office londinese attivo nel real estate e nel private equity Gestio Capital e dall’arranger di operazioni di NPL con immobili come sottostante Frontis NPL. L’iniezione di capitale però non è bastata e il 2019 si è chiuso ancora in perdita, con un debito che nel frattempo era arrivato a 12,2 milioni di euro. La pandemia ha poi ovviamente aggravato la situazione e la società nel 2020 ha quindi chiesto di essere ammessa alla procedura di concordato con riserva.
Halldis ha poi ottenuto l’omologa del concordato preventivo nel maggio 2022 dal Tribunale di Milano, sulla base di un piano concordatario, guidato dal nuovo ceo Michele Diamantini, già tra i fondatori di Expedia Italia e co-founder e general manager di Vacasa Europa. Nell’ambito del concordato è stata deliberata anche la fusione inversa di WIndows of Europe in Halldis (si vedano qui le comunicazioni di Halldis ai titolari di strumenti finanziari partecipativi).