Coima RES, la Siiq quotata a Piazza Affari e fondata da Manfredi Catella, ha venduto a un primario investitore locale l’immobile di viale Sarca 235 a Milano per 82,5 milioni di euro, un prezzo che corrisponde a un premio del 36% rispetto al prezzo di acquisizione e a un unlevered IRR del 24% (levered IRR pari al 39%) (si veda qui il comunicato stampa). Coima RES aveva acquisito infatti l’immobile Sarca nel 2019 per 60,7 milioni (si veda altro articolo di BeBeez).
Nel dettaglio, l’immobile era stato acquisito attraverso il fondo Coima Core Fund VI gestito da Coima sgr, le cui quote oggi sono possedute all’88,2% da Coima RES. Il fondo oggi a sua volta detiene una partecipazione dell’88,8% nel fondo Coima Opportunity Fund I, unico proprietario dell’immobile di Viale Sarca, con la conseguenza che Coima Res sino a oggi deteneva una partecipazione del 78,3% nell’immobile Sarca.
Il fondo Coima Core Fund VI aveva comprato a sua volta, da un gruppo di investitori italiani, le quote del fondo che possedeva l’immobile di Viale Sarca 235. Nella stessa operazione aveva comprato le quote dei fondi possedevano anche l’immobile dove ha la sua sede milanese Microsoft in zona Porta Nuova, oltre che un .portafoglio di 5 immobili tecnici nel Nord e Centro Italia interamente locati a Telecom Italia.
I team di capital Markets di CBREe Cushman & Wakefield hanno assistito Coima sgr in quest’ultima operazione, in qualità di advisor (si veda qui il comunicato stampa).
Nell’ambito dell’operazione, il venditore ha rilasciato, in favore dell’acquirente, una garanzia in relazione al pagamento dei canoni da parte dei conduttori che al momento locano l’immobile. SI tratta di diversi conduttori internazionali (tra i quali Philips e Signify) e i contratti di locazione hanno una durata residua media ponderata di circa 5 anni.
L’immobile, di dimensioni pari 17.661 mq, è ubicato nel cuore del quartiere Bicocca, uno dei business district più consolidati e attrattivi degli ultimi anni grazie alla posizione fortemente strategica e ai numerosi interventi di riqualificazione che hanno reso quest’area estremamente dinamica. L’immobile a sua volta è stato interamente ristrutturato nel 2017 dalla piattaforma Coima (secondo un progetto dello studio di architettura Alessandro Scandurra) ed è certificato LEED Platinum.
Con la cessione di Sarca, il net LTV pro-quota di Coima RES pro-forma al 30 giugno 2021 diminuisce al 28% (dal 35%), mentre la liquidità consolidata pro-forma al 30 giugno 2021 aumenterebbe a circa 107 milioni (da 52 milioni).
Dall’ipo nel 2016 (si veda altro articolo di BeBeez) a oggi, Coima RES ha acquisito immobili per un valore complessivo di 850,8 milioni di euro (su base pro-quota) ed effettuato cessioni per un valore complessivo di 324,8 milioni (su base pro-quota), le cessioni sono avvenute a un premio medio ponderato pari al 10% rispetto al prezzo di acquisizione.