L’industria italiana dei fondi immobiliari ha definitivamente archiviato la fase più difficile legata al rialzo dei tassi e torna a crescere. A fine 2025 il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai fondi operativi ha raggiunto 144,5 miliardi di euro, in aumento rispetto al 2024, e secondo le stime dovrebbe salire a 152,5 miliardi entro la fine del 2026. Nello stesso periodo il Net Asset Value (NAV) complessivo è passato a 125,7 miliardi e viene previsto a quota 132 miliardi quest’anno.
Sono questi alcuni dei principali dati che emergono dal 48° Rapporto 2026 sui fondi immobiliari in Italia e all’estero realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Studio Casadei (si vedano qui il comunicato stampa e qui il report).
La crescita dei fondi immobiliari italiani si inserisce in un contesto internazionale tornato positivo dopo la correzione provocata dal rialzo dei tassi. Secondo Scenari Immobiliari, il patrimonio complessivo dei fondi immobiliari e dei REIT a livello globale ha raggiunto nel 2025 circa 5.110 miliardi di euro, in aumento del 6,2% rispetto all’anno precedente. In Europa il patrimonio complessivo ha invece toccato quota 1.730 miliardi (+4,9%), distribuito tra 2.478 fondi e 283 REIT. Germania e Francia restano i due principali mercati continentali, con patrimoni rispettivamente superiori a 276 miliardi e 210 miliardi di euro, mentre il Regno Unito si conferma il primo mercato europeo per i veicoli quotati.
In questo scenario l’Italia continua a rappresentare il terzo-quarto mercato continentale per dimensioni, ma soprattutto uno di quelli con le prospettive di crescita più interessanti. Se il patrimonio immobiliare dei fondi italiani aumenterà da 144,5 a 152,5 miliardi di euro nel 2026 come previsto dal rapporto, il tasso di crescita risulterà superiore a quello medio europeo. Un risultato che riflette sia il ritorno degli investitori internazionali sul mercato italiano sia il crescente interesse per segmenti come residenziale in locazione, hospitality, logistica e rigenerazione urbana, che stanno attirando una quota crescente dei nuovi capitali destinati al real estate.
Il settore in Italia conta oggi 700 fondi operativi, che dovrebbero diventare 720 entro fine anno, ma continua a essere fortemente concentrato. Le sgr immobiliari attive sono 61, tuttavia le prime venti gestiscono circa il 97% dell’intero mercato, confermando una struttura sempre più polarizzata attorno ai principali operatori specializzati.
La concentrazione del mercato italiano è di gran lunga più elevata di quella del mercato europeo, dove le dieci società leader, complessivamente, gestiscono un patrimonio di quasi 104 miliardi di euro, che rappresenta circa l’11% del totale europeo. La classifica dei principali fondi immobiliari europei per patrimonio conferma la netta leadership dei veicoli tedeschi, che occupano sette delle prime dieci posizioni, affiancati da due fondi svizzeri e da un fondo britannico, con un patrimonio gestito che varia dai 4,7 miliardi di euro di Axa Real Estate Fund Switzerland fino ai 18 miliardi di euro di Deka Immobilien Europa, che si conferma il maggiore fondo immobiliare europeo per il quinto anno consecutivo. Alle sue spalle si colloca UniImmo: Deutschland, con masse gestite pari a 15,8 miliardi di euro, che supera Hausinvest, terzo in graduatoria con un patrimonio di 15,4 miliardi di euro. La graduatoria evidenzia ancora una volta la centralità del mercato tedesco nell’industria europea dei fondi immobiliari e la forte concentrazione del patrimonio nei principali veicoli retail aperti.
Quanto ai rendimenti, la performance media europea nel 2025 si è attestata al 2,9%, confermando un quadro complessivamente positivo e in graduale miglioramento dal 2,7% del 2024 e dal 2,2% del 2023. La Gran Bretagna si conferma il mercato con i rendimenti più elevati (5,3%), seguita dalla Svizzera (4,2%). Su livelli superiori alla media si collocano anche Francia (3,2%) e Lussemburgo (3,1 %). La Germania, pur rappresentando il principale mercato europeo per dimensione dell’industria dei fondi immobiliari, registra una performance più contenuta (2,5%). Più modesti i rendimenti registrati in Italia (1,7%) e soprattutto nei Paesi Bassi (0,2%), dove le dinamiche di mercato e la composizione dei veicoli hanno limitato la capacità di generare performance. Nel complesso, il settore conferma comunque una buona resilienza, sostenuta dalla progressiva stabilizzazione dei mercati immobiliari europei e dal ritorno di condizioni finanziarie più favorevoli
La crescita delle masse è accompagnata anche dal ritorno degli investimenti. Nel corso del 2025 i fondi immobiliari italiani hanno effettuato acquisizioni per circa 3,1 miliardi di euro, a fronte di dismissioni per 2,2 miliardi, tornando così a essere acquirenti netti dopo anni caratterizzati da maggiore prudenza.
Resta dominante il comparto uffici, che rappresenta ancora il 56,5% del patrimonio complessivo dei fondi. Tuttavia, il rapporto evidenzia un progressivo cambiamento nella composizione dei portafogli. Cresce infatti il peso del residenziale, che raggiunge il 9,7% del totale, così come quello dell’hospitality, salito al 7%, e della logistica, che rappresenta ormai il 7,8% degli investimenti.
Si tratta di una trasformazione che riflette il cambiamento delle strategie degli investitori istituzionali. Dopo anni nei quali la creazione di valore era stata sostenuta soprattutto dalla compressione dei rendimenti e dal basso costo del debito, oggi i fondi privilegiano asset capaci di generare flussi di cassa più stabili e meno correlati ai cicli economici tradizionali.
Non sorprende quindi la crescente attenzione verso il living, gli studentati, il senior housing, gli hotel e gli asset operativi in generale, segmenti che negli ultimi anni hanno attirato una quota crescente dei capitali destinati al real estate.
Secondo Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare italiano continua inoltre a mostrare una dinamica migliore rispetto a molte altre economie europee. Il fatturato complessivo del settore è cresciuto nel 2025 del 7,1%, raggiungendo 162,7 miliardi di euro, e dovrebbe aumentare ulteriormente dell’8,7% nel 2026 fino a 176,8 miliardi.
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