Come già si diceva a metà anno, dopo un 2022 particolarmente positivo, il mercato immobiliare globale sta attraversando un periodo difficile, con ricadute in quasi tutti i comparti. Unica eccezione è il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e i Reits (real estate investment trust, società proprietarie o che gestiscono o finanziano immobili). È quanto emerge dal 43esimo Rapporto 2023 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria (si veda qui il comunicato stampa). In altre parole, a trainare il comparto immobiliare sono i fondi di investimento. Qui le stime di fine anno ipotizzano un valore del patrimonio complessivo di 4.550 miliardi di euro, in crescita del 2,3% rispetto ai dodici mesi precedenti. L’Europa, che pesa quasi il 35% del patrimonio mondiale, ha raggiunto un volume di 1.580 miliardi di euro, in aumento del 3,3%, con l’Italia che segue il trend di crescita e fa registrare un valore di 127 miliardi di euro nel 2023 (+3,3% sul 2022), e fino a 132 miliardi nel 2024, con un incremento del 3,9%.
“I fondi immobiliari rappresentano un’ancora fondamentale per il mercato immobiliare europeo e italiano in particolare”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “I gestori da tanti anni puntano sulla qualità del prodotto e questo fa in modo che i valori e i canoni restano stabili anche in anni complicati. Il tasso di occupazione degli immobili è ai livelli molto alti. Il fenomeno dello smart working non ha modificato le scelte delle grandi aziende nel terziario. Anzi sta creando – come in tutto il mondo – una nuova domanda di spazi funzionali e più consoni alle esigenze dei lavoratori. Ne deriva che il tasso di vacancy nel terziario nuovo è sotto il due per cento, contro il quindici per cento per immobili poco adatti”.
Nel dettaglio, secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari e lo Studio Casadei, è dunque proseguito anche nel 2023 il ciclo espansivo dei fondi immobiliari italiani, con il peso del patrimonio gestito che ha sfiorato il 12% sul totale dell’area UE e il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 630 fondi attivi pari a 127 miliardi di euro, con un incremento di circa il 3,3% sui dodici mesi precedenti. Si riduce l’indebitamento per una minore esigenza di liquidità dipendente dalla diminuzione degli investimenti che per un maggior impiego di risorse proprie attuato per fronteggiare l’aumento del costo del debito.
“Il comparto dei fondi italiani procede nel suo percorso di crescita e i valori positivi registrati nel 2023 proseguiranno, secondo le nostre previsioni, anche nel 2024, con un incremento di Nav e patrimonio rispettivamente del 2,7 e 3,9%”, ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Per l’anno a venire, inoltre, stimiamo a 132 miliardi di euro il patrimonio dei fondi nel nostro Paese, ipotizzando che il numero di veicoli si incrementi di venti unità, a 650 in totale. Secondo il nostro studio, gli uffici continuano a rappresentare l’asset class preferita dai fondi immobiliari italiani, con un peso sul totale del patrimonio gestito del 58% mentre il retail si conferma al secondo posto, con il 13%. Anche quest’anno è proseguito il trend positivo degli immobili residenziali e logistici, due segmenti che insieme appresentano poco più del 15% del totale, sebbene in espansione. Sulla base delle indicazioni raccolte tra le sgr che partecipano al nostro gruppo di lavoro, segnaliamo prospettive positive e in aumento per le masse gestite nel 2024, con una tendenza alla diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale”.
Infine, secondo il report, il mercato italiano si conferma appetibile. In questo settore, continua a prevalere la componente internazionale dei capitali sul volume complessivo degli investimenti. Milano e Roma continuano a polarizzare le risorse economiche in arrivo, ma emerge anche il fatto che mercati regionali si stanno dimostrando sempre più dinamici.
Lo scenario, insomma, è a tinte fosche. Tanto che dal report parla di stime a fine anno con il raggiungimento della soglia dei 5,5 miliardi di euro, ben al di sotto delle aspettative. Nonostante il trend al rialzo dell’ultimo trimestre, quindi, bisogna attendere la seconda parte del 2024 per assistere a una ripresa più sostenuta delle attività di investimento.
I numeri sono in linea con quanto registrato nello scorso report, il 42esimo Rapporto 2023, da cui emergeva come il comparto dei fondi immobiliari italiani continuasse a crescere in modo sostenuto e il suo peso sul resto dei veicoli europei ammontasse a oltre l’11%. Il NAV a fine 2022 aveva raggiunto 105 miliardi di euro, con un incremento del 10,2% sull’anno precedente e le previsioni per il 2023 parlavano di un incremento del Nav del 4,8% e del patrimonio di quasi il 6%, con il numero dei veicoli che avrebbe raggiunto le 635 unità.
ll rapporto è stato presentato da Breglia, (presidente di Scenari Immobiliari), Zirnstein (direttore generale di Scenari Immobiliari) e Gottardo Casadei (Studio Casadei), e commentato dai rappresentanti delle sgr che hanno contribuito alla sua realizzazione: Michele Beolchini (Investire sgr), Alessandro Busci (Prelios sgr), Emanuele Caniggia (Dea Capital Real Estate sgr), Riccardo Corsi (Fabrica Immobiliare sgr), Fulvio Delaiti (Pimco Prime Real Estate), Giovanni Di Corato (Amundi Real Estate Italia sgr), Massimo Di Gregorio (Ream sgr), Domenico Giusti (Castello sgr), Gabriella Pelosi (Generali Real Estate sgr), Emiliano Ranati (Cdp Real Asset Sgr), Cristiano Rossetto (Coima sgr), Vincenzo Scerbo(Colliers Global Investors Italy sgr).