Nel 2022 il settore logistico si è confermato una delle asset class più attrattive, con un nuovo record di investimenti che hanno raggiunto il valore di 3 miliardi di euro (+5% anno su anno). È quanto emerge dall’ultima analisi di JLL, leader mondiale nei servizi e nella gestione degli investimenti nel real estate. In particolare, lo scorso anno si sono concluse 63 transazioni, il cui valore medio si è attestato intorno ai 47 milioni di euro (si vedano qui il comunicato stampa e qui l’intero report).
I dati non sorprendono, perché in linea con quanto già diffuso da JLL qualche settimana fa in un’altra ricerca che prendeva in considerazione tutti i volumi d’investimento del settore immobiliare per lo scorso anno, saliti a 11,7 miliardi di euro (+22%) rispetto ai quasi 10 miliardi di euro del 2021 (si veda altro articolo di BeBeez).
La logistica, rispetto al quadro generale, è stata la seconda asset class in termini di quota sul totale. Durante l’anno si è distinto in particolare Hines, che a gennaio 2022 ha annunciato l’acquisizione di 20 asset logistici situati tra Emilia Romagna e Lombardia attraverso il fondo italiano HEVF II Italia, gestito da Prelios sgr per conto di Hines European Value Fund 2 (HEVF 2), svelando inoltre l’intenzione di investire 1 miliardo nel segmento in Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Da registrare anche che i rendimenti, inclusi quelli prime, hanno iniziato a riflettere nei mesi scorsi il peggioramento delle condizioni di finanziamento determinato da politiche monetarie restrittive per contenere la spinta inflazionistica.
Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia, ha spiegato: “Da un punto di vista capital markets, nel 2022 gli investimenti nel settore logistico hanno segnato un record storico in Italia. Tuttavia, fattori macroeconomici come l’aumento dell’inflazione, i tassi di interesse e la politica monetaria più restrittiva hanno determinato un approccio più cautelativo nell’ultimo trimestre dell’anno, rallentando l’attività capital markets in Italia, così come nella maggior parte dei mercati europei”.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, i valori sono stati positivi con un take-up totale di circa 2,8milioni di mq (+14% rispetto al 2021) e 150 transazioni registrate. Il 31% delle locazioni ha riguardato asset con superficie inferiore ai 10.000 mq, a conferma dell’elevato interesse per le soluzioni di logistica urbana, mentre la fascia tra i 10.000 e i 15.000 mq ha registrato un aumento del 5% rispetto al 2021 (23% del take up totale). Ma a crescere di più di tutte è stata la fascia tra i 25.000 e i 50.000 mq (+14% su base annua) arrivando a coprire il 22% del take up totale.
Milano ha guidato il mercato con circa 1 milione di mq di take-up e 60 transazioni, mentre Roma ha raggiunto i 320.000 mq di take-up con 12 transazioni. La domanda di asset in locazione si è concentrata prevalentemente su quelli di grado A (92%) e ha riguardato operatori 3PL per più della metà della domanda (60%). Gli operatori e-commerce hanno rallentato il loro assorbimento (4%), mentre il settore retail ha continuato ad aumentare la presenza di mercato, assorbendo il 23% dello spazio locato.
In aumento anche i canoni di locazione prime, rispettivamente a 60 euro mq/pa sia a Milano che a Roma, e a 50 €/mq/pa in Veneto. I canoni prime per gli asset di ultimo miglio sono invece rimasti stabili rispetto al precedente trimestre a Milano e a Roma (110 euro/mq/pa), ma in crescita del 22% rispetto ai valori del 2021 in entrambi i mercati.
Per il 2023 si attende ancora una prosecuzione del trend positivo per la logistica. Di Biase ha infatti osservato: “Questi primi mesi del 2023 mostrano un buon livello di interesse e dinamismo da parte di investitori nell’intero spettro dei profili di rischio, anche da parte di nuovi operatori attratti da dalla persistente domanda di spazi in mercati che rimangono supply-constrained e dalla conseguente crescita dei canoni”.
Renato Loffredo, head of logistics agency, ha aggiunto: “In termini di take-up il trend si conferma sostenuto, arrivando a toccare quasi i 3 milioni di metri quadri sul territorio nazionale. In parallelo, la crescita della domanda e la scarsa disponibilità di prodotto contribuiscono all’aumento dei canoni prime, che hanno raggiunto il più alto tasso di crescita degli ultimi 20 anni. Nonostante le prospettive economiche più complesse, i canoni dovrebbero continuare ad aumentare nel 2023. La prospettiva per il 2023 è di una domanda solida su tutto il territorio nazionale, a causa anche di una rinnovata esigenza di ristrutturazione della supply chain secondo strategie più efficienti. Oltre agli operatori già presenti sul territorio, la domanda si amplia di tanti operatori internazionali che trovano opportunità e dimostrano interesse per i nuovi sviluppi, spesso con attenzione ai nuovi standard ESG”.
