L’incertezza della situazione economica e geopolitica ha impattato in maniera importate sugli investimenti di commercial real estate in Italia nel 2023, scesi a poco più di 6 miliardi di euro di investimenti, una cifra pari a circa la metà degli 11,7 miliardi record del 2022 (si veda altro articolo di BeBeez). Lo calcola JLL (si vedano qui il comunicato stampa e qui il report), evidenziando però che nel quarto trimestre dell’anno si è registrata un’inversione del trend, con investimenti per ben 2,5 miliardi di euro, +19% rispetto allo stesso periodo del 2022.
“In controtendenza rispetto ai primi nove mesi del 2023, nel quarto trimestre gli investimenti capital markets hanno registrato una crescita anno su anno”, ha detto infatti Alberico Radice Fossati, Head of Capital Markets di JLL Italia, che ha aggiunto: “Questo risultato lascia intuire dei primi segnali di ripresa dell’attività transattiva, che sono confermati da una maggiore fiducia da parte degli investitori, dovuta al repricing in corso e al miglioramento del quadro macroeconomico generale”.
Tornando ai dati 2023, in termini di volumi di investimento, industria e logistica si posizionano al primo posto, con 1,8 miliardi di euro investiti, rappresentando circa il 30% del totale del mercato. Nonostante i volumi siano stati in flessione (-42%) rispetto al record del 2022, il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato da un significativo repricing, che ha portato i rendimenti netti prime al 5.5%, e da una forte domanda lato occupier, che ha determinato un’ulteriore crescita dei canoni prime.
Al secondo posto troviamo a parimerito gli uffici e l’hotel&hospitality, in entrambi i casi con investimenti per 1,3 miliardi. In particolare, sul fronte hotel&hospitality, l’interesse degli investitori rimane rilevante e si continuano a registrare ottime performance nei principali mercati alberghieri italiani. Quanto agli uffici, nonostante gli investimenti abbiano registrato un crollo del 75%, il più significativo tra i vari settori, i fondamentali rimangono forti, grazie al continuo disallineamento tra domanda e offerta, causato dalla mancanza di prodotto prime. I rendimenti prime si attestano rispettivamente al 4,25% per Milano e al 4,5% per Roma, con una domanda che nelle due città resta elevata. In particolare, nel primo trimestre del 2023 Roma ha raggiunto un nuovo record in termini di occupazione di uffici (+57% su base annua). Milano ha registrato un rallentamento dopo un’ottima performance nel 2022, ma con una variazione QoQ positiva nel 3° trimestre 2023 (+17%). La domanda degli occupanti è ancora elevata in entrambe le città, con una crescente attenzione alla sostenibilità. A livello di interesse per gli investitori, Milano rimane in testa con una forte presenza di capitale privato, che si è concentrato soprattutto su prodotti core, limitando su questi il repricing che si è registrato in altre geografie a livello europeo.
Al terzo posto della classifica per investimenti c’è poi il settore retail che ha superato i 700 milioni di euro, concentrati prevalentemente nell’ultimo trimestre, che ha segnato una notevole ripresa rispetto alla prima parte dell’anno. Gli investitori confermano un interesse prevalentemente verso l’out-of-town con circa il 60% dei volumi investiti in questo segmento; il ticket size rimane ancora in media intorno ai 30 milioni di euro e la maggioranza delle operazioni hanno evidenziato ritorni prevalentemente double digit. Il prime net yield si attesta al 3,9% per High Street e al 6,25% per Shopping Centre.
Il mercato al quarto posto c’è il settore Living & Healthcare che ha registrato investimenti pari a 600 milioni di euro, particolarmente concentrati nel comparto studentati (PBSA), asset class che offre interessanti opportunità, grazie al gap in termini di offerta rispetto alla domanda potenziale. Si consolida, inoltre, il trend di trasformazione da altre destinazioni d’uso verso il living.
Guardando all’anno in corso, il quadro appare misto, secondo JLL. La crescita economica e i fondamentali saranno disomogenei e specifici per il mercato, con i rischi ponderati verso la prima metà dell’anno e un probabile ritorno di uno slancio più ampio con l’avanzare dell’anno. Ci sarà una normalizzazione: i massimi e i minimi estremi post-pandemia nei settori immobiliari torneranno alle linee di tendenza storiche e offriranno risultati più prevedibili. Il debito sarà in primo piano: le strategie di credito immobiliare rimarranno al centro dell’attenzione in un contesto di tassi di interesse elevati. Si darà spazio agli investimenti strategici: per gli investitori immobiliari sarà fondamentale bilanciare strategie difensive e offensive. Infine la flight to quality: in un mercato degli uffici ampiamente sovraccarico, gli occupanti si troveranno ad affrontare alti livelli di concorrenza per i prodotti di prima qualità nei segmenti ad alta domanda.
JLL nel suo Global Real Estate Outlook 2024, sottolinea che le condizioni economiche rimangono stabili in vista del 2024, ma si prevede che l’anno a venire sarà a fasi alterne per molti mercati immobiliari a livello globale e per i decision maker. I rischi rimangono elevati e i segnali di prevedibilità emergeranno solo con l’avanzare dell’anno.
I mercati sono ancora alle prese con l’inflazione e, in alcuni casi, con il rischio di recessione. Ma i progressi delle banche centrali nel contenere l’inflazione sono diventati evidenti verso la fine del 2023. Ciò ha portato il mercato a ritenere che i tassi di interesse abbiano raggiunto il loro picco; i mercati anticipano le manovre delle banche centrali e sperano in un atterraggio morbido. Tuttavia, data la resistenza di molte economie a livello globale, si prevede che i tassi rimarranno elevati fino al 2024. Gli effetti ritardati della stretta monetaria, l’instabilità geopolitica e l’incertezza elettorale nelle principali economie creano ulteriori rischi potenziali per le prospettive. La previsione di base prevede una crescita economica più moderata nel 2024 rispetto al 2023, con un miglioramento delle prospettive di ripresa nel corso dell’anno. Secondo il report, le previsioni sono di una crescita che sarà più forte nei principali Paesi dell’Asia-Pacifico, in particolare in India. Le economie europee, in particolare la Germania, sono a maggior rischio di crescita debole o addirittura di recessione nella prima parte dell’anno. Per gli Stati Uniti e l’Australia, invece, si prevede un ritmo di espansione economica discreto, anche se inferiore al trend. Per quanto riguarda i mercati immobiliari, tuttavia, ci aspettiamo un’ampia variazione settoriale e geografica nel prossimo ciclo di crescita, man mano che si concluderanno gli aggiustamenti non sincroni dell’ultimo ciclo e gli operatori torneranno ad avere fiducia.
Forse l’impegno più grande per gli investitori immobiliari nel 2024 sarà quello di bilanciare le scelte finanziarie e di gestione degli asset all’interno dei loro portafogli esistenti, con il desiderio di distribuire il capitale verso gli asset più richiesti e sfruttare le opportunità nei prossimi 12-24 mesi. Una caratteristica distintiva degli investitori di successo sarà la capacità di eseguire strategie offensive e difensive, di distribuire efficacemente le risorse e di prendere decisioni in un contesto ancora di incertezza.
La sensazione che i tassi d’interesse abbiano raggiunto il picco contribuirà a migliorare i volumi delle transazioni e a stabilizzare i prezzi, ma ci vorrà del tempo e una prolungata stabilità dei tassi per sbloccare ulteriormente la situazione, dice il report. All’inizio del 2024, gli Stati Uniti sono i più avanti nel ciclo di adeguamento dei prezzi, seguiti dall’Europa e dall’Asia Pacifico. Ma attenzione: aspettando il momento perfetto per agire sulle strategie a medio e lungo termine si rischia di perdere le opportunità emergenti e di rimanere indietro rispetto ai concorrenti.
Quanto ai settori, il report suggerisce: meglio essere globali e diversificati. Il settore living rimane un punto di forza nel 2024 e oltre per molte ragioni. C’è una popolazione mondiale in espansione che sta diventando sempre più urbana, il che significa che le città richiedono più case e una gamma più ampia di tipi e dimensioni di famiglie. Le tendenze strutturali a lungo termine, come l’invecchiamento della popolazione, la domanda di istruzione e la disponibilità di alloggi, rimangono fattori determinanti per la domanda di abitazioni e continueranno a favorire le strategie di investimento nel settore abitativo in più mercati a livello globale. Nel breve termine, nel 2024, alcuni mercati vedranno situazioni di sofferenza sovrapposizione di offerta, a causa dell’impatto dei tassi di interesse e della concentrazione di nuove costruzioni nei mercati in crescita.
Il retail torna interessante nel 2024. Gli investitori stanno tornando in un settore che all’inizio del ciclo ha trasformato le sue dinamiche di domanda e offerta e il suo profilo di rendimento e di affitto per offrire rendimenti interessanti e opportunità di rinnovata crescita degli affitti. Negli Stati Uniti, il retail di alta qualità e ben posizionato – in particolare i negozi di alimentari – è stato uno dei segmenti più performanti, con un aumento delle allocazioni da parte degli investitori. In Europa, il ritorno di una crescita positiva dei salari reali e il calo dell’inflazione sosterranno il fatturato in un periodo di condizioni economiche altrimenti deboli. In Cina, l’inclusione di alcune forme di retail nel programma CREIT dovrebbe sostenere la domanda di asset retail; e la forte accoglienza riservata al primo REIT retail indiano nel 2023 potrebbe creare lo scenario per un aumento degli investimenti in centri commerciali di alta qualità nel corso del prossimo anno.