di Paola Stringa e Giuliano CastagnetoNei primi sei mesi del 2022, c’è stato in Italia un boom degli investimenti real estate, che sono quasi raddoppiati (+84%) rispetto allo stesso semestre del 2021, toccando i 6,2 miliardi di euro. Tra l’altro il settore Uffici è tornato al primo posto tra le asset class per totale investito. E’ quanto risulta dalla più recente ricerca di CBRE, leader mondiale nella consulenza immobiliare, sul mercato italiano (si veda qui il comunicato stampa)
Ma la fase positiva non è rimasta confinata al comparto direzionale. Tutte le asset class, dalla Logistica al Retail, dal Residenziale hanno mostrato segnali positivi o di stabilità. Il periodo inoltre ah visto il dominio degli investimenti stranieri, che si sono attestati all’80% del totale.
Ricordiamo che gli investimenti complessivi nel 2021 si erano attestati a 10,4 miliardi di euro, già in recupero del 14% dai circa 9,1 miliardi del 2020 (come da altro articolo BeBeez). Ma su base storica, il primo semestre del 2022 è stato il migliore di sempre.
Piano però con gli entsiasmi. E’ troppo presto per pronosticare una chiusura di anno eccezionale, dal momento che la situazione macroeconomica presenta diverse aree di incertezza, dall’accelerazione dell’inflazione all’aumento del costo delle materie prime e dei tassi. Secondo CBRE, è probabile che nel secondo semestre l’attività subirà qualche rallentamento, ma l’ultimo trimestre sarà decisivo per comprendere i reali impatti sul settore immobiliare.
Passando alle singole asset class, dopo un 2021 ancora incerto, con un crollo degli investimenti del 43% sul 2020, si registra una forte ripresa degli Uffici nel primo semestre del 2022, che, con 2,2 miliardi di euro di investimenti, come accennato in apertura torna al primo posto per totale investito.
Il trend, superata l’incertezza dell’occupazione degli spazi dovuta alla pandemia e al fenomeno conseguente dello smart working domestico, dovrebbe proseguire fino a fine anno secondo gli analisti portando a una crescita dei volumi investiti. Non mancano tuttavia, incertezze dovute alla situazione attuale, principalmente legate, per le operazioni value-add, all’aumento dei costi di costruzione e alle difficoltà di finanziamento, che possono portare a significativi repricing. Ciononostante, gli investitori stranieri sembrano ben disposti ad accogliere eventuali revisioni di prezzi e ci si attende un terzo trimestre cautamente ottimista. Si registra una forte ripresa anche nelle locazioni: il take up di Milano ha raggiunto quota 130.000 mq assorbiti, che dimostra il superamento delle perplessità legate al rientro in ufficio.
Roma intanto è stata protagonista di due operazioni notevoli in termini di dimensioni, che hanno totalizzato circa 300 milioni di euro, come l’acquisto lo scorso maggio di un immobile direzionale da 8300 mq in Via Salandra da parte di Colliers Global Investors Italy (si veda altro articolo di BeBeez) e l’acquisto della sede di Irideos da parte dello sviluppatore di origine ceca Zeitgeist Asset Management Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Anche la Logistica prosegue nella crescita che aveva già iniziato nel 2021, sostenuta dal ruolo sempre preponderante dell’e-commerce, raggiungendo, da inizio anno il totale di 1,8 miliardi di euro di investimenti. In questo si è particolarmente distinto Hines, che lo scorso gennaio ha annunciato l’acquisizione di 20 asset logistici situati tra Emilia Romagna e Lombardia attraverso il fondo italiano HEVF II Italia, gestito da Prelios sgr per conto di Hines European Value Fund 2 (HEVF 2), annunciando inotlre l’intenzone di investire 1 miliardo di euro nel segmento in Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Il prodotto nuovo è affittato velocemente e con canoni crescenti. In questo senso il value-add continua ad attirare l’attenzione, soprattutto per quanto riguarda gli sviluppi speculativi in località a importante crescita degli affìitti. Anche in questo settore, tuttavia, permangono alcune incertezze legate all’inflazione e allo scenario economico internazionale attuale.
Il prodotto nuovo è affittato velocemente e con canoni crescenti. In questo senso il value-add continua ad attirare l’attenzione, soprattutto per quanto riguarda gli sviluppi speculativi in località a importante crescita degli affìitti. Anche in questo settore, tuttavia, permangono alcune incertezze legate all’inflazione e allo scenario economico internazionale attuale.
Per quanto riguarda gli Hotel, con 730 milioni di euro di investimenti da inizio anno, la crescita continua nonostante un lieve rallentamento riscontrato in questo secondo trimestre e causato dallo slittamento di alcune operazioni e dall’assenza di transazioni nel segmento Resort, che aveva invece trainato i primi tre mesi dell’anno. La maggior parte delle operazioni ha interessato la città di Roma. Proprio la Capitale, a fine semestre, è stata teatro dell’operazione più eclatante nel segmento, cioè l’acquisto dello storico hotel Majestic, con progetto di ristrutturazione su 10.000 mq, da parte di Boscalt Hospitality, un fondo immobiliare secializzato gestito da Edmond de Rothschild Private Equity (si veda altro articolo di BeBeez) L’interesse degli investitori si concentra, al momento, sulle operazioni value-add in città principali a vocazione leisure. Le difficoltà di finanziamento non hanno ancora avuto impatti importanti nel settore dell’hotellerie e la pipeline fa pensare a una chiusura d’anno in linea col volume transato nel 2021 (2,1 miliardi).
Il settore Residenziale con un volume pari a 590 milioni di euro investiti e il superamento, sul rolling, del miliardo di euro, dato sensazionale e che consolida l’asset class, fa registrare una buona performance.
Si riscontra un calo dell’interesse per il prodotto value-add, dovuto soprattutto ai repricing causati dall’aumento del costo del denaro, in parte compensati dal rallentamento della crescita dei costi di costruzione osservato nelle ultime settimane.
Non si investe più solo in aree o asset da valorizzare, ma in immobili prossimi al completamento. A Milano si vedranno le prime transazioni su immobili Multifamily di nuova generazione a partire dal prossimo anno, ma anche Roma e le città secondarie attirano l’attenzione degli investitori grazie all’alto margine di crescita che offrono il segmento. Proprio a Roma è da segnalare la recentissima operazione volta allo sviluppo di un complesso da 255 appartamenti nel quartiere Talenti da parte di CBRE Investments (si veda qui altro articolo BeBeez).
Lo Student Housing , che nel 2021 aveva dimostrato grande vitalità, soprattutto a Milano ma non solo (si veda altro articolo BeBeez), si trova a fare i conti con i repricing e con le difficoltà da parte degli investitori di ottenere finanziamenti a tassi che sostengano degli entry yield compressi. Anche per le student accomodation si assiste ai primi deal core, con grande interesse da parte degli investitori istituzionali.
In ripresa anche il Retail con un +118% rispetto al primo semestre dell’anno precedente). Il secondo trimestre ha visto anche due transazioni nel settore Shopping Center: . Probabilmente CBRE si riferisca all’investimento in due centri commerciali di primo piano in Italia, Il Ducale a Vigevano, in Lombardia, e Costaverde a Montenero di Bisaccia, in Molise,da parte di Pradera Real Estate Investment, nuova Sicaf immobiliare lanciata da Pradera, gestore londinese di asset immobiliari soprattutto a destinazione commerciale (si veda altro articolo d BeBeez). In questo segmento sono gli investitori opportunistici a manifestare maggiore interesse, ma stanno riscontrando carenza di prodotto sul mercato; tuttavia, questa situazione potrebbe risolversi entro fine anno, poiché diversi operatori stanno valutando la dismissione di alcuni asset nei prossimi mesi, che potrebbero quindi farci assistere a nuove transazioni out of town. Si conferma anche l’attrattività del settore Grocery, soprattutto in caso di contratti stabili e di lungo termine che potrebbero rendere più facile l’accesso al financing. Un esempio è stata la vendita all’ungherese Indotek da parte di Reale Immobili spa, società che fa capo al gruppo assicurativo torinese Reale Group, di un portafoglio di 13 supermercati per un totale di 40.000 metri quadri (prevalentemente affittati a Carrefour), avvalendosi nell’operazione del supporto di CBRE e BNP Paribas Real Estate (si veda altro articolo di BeBeez).
Con un totale di 330 milioni di euro investiti, anche il settore Alternative fa registrare una buona performance nei primi sei mesi del 2022. Buone prospettive soprattutto per operazioni di sviluppo, per Data Centre e immobili da destinare a R&D nel comparto Life Science. Nel segmento Healthcare, le RSA continueranno a essere protagoniste dei volumi di investimenti, grazie a una robusta pipeline destinata a concludersi potenzialmente e in larga parte per la fine dell’anno.
Infine, sul fronte degli NPL immobiliari, il volume registrato nel semestre ha raddoppiato quello raggiunto nello stesso periodo del 2021, con un totale transato di poco inferiore ai 20 miliardi (Gross Book Value). Forte l’incidenza del segmento UTP, che ha cubato circa il 25% del totale. Protagonista in questi mesi è stato il mercato primario, con le banche che hanno dato un forte contributo alle cessioni, ma è ancora presto per stabilire se si tratti dell’inizio di una nuova fase o di un momento di assestamento connesso alla potenziale fine della pandemia, utile poi per focalizzare l’attenzione su altre parti del book. In ogni caso, guardando al rapporto tra lo stock di crediti deteriorati in pancia al sistema bancario e l’attuale capitalizzazione degli istituti, questa fase resta per ora caratterizzata da un bilanciamento migliore rispetto all’avvio del precedente ciclo.
