I fondi immobiliari italiani gestiscono un patrimonio di 95 miliardi di euro e supereranno i 100 miliardi nel 2021. Lo prevede l’aggiornamento del rapporto 2020 “I fondi immobiliari in Italia e all’estero“, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei e presentato il 3 dicembre scorso (si vedano qui il comunicato stampa, qui la presentazione, qui lo studio completo e qui l’intera conferenza stampa).
Nel nostro paese sono attivi 518 fondi immobiliari e il loro patrimonio quest’anno è cresciuto del 3,8% rispetto al 2019, nonostante il COVID-19 e la crisi. Il 94,4% del patrimonio immobiliare italiano è detenuto da fondi riservati, ha evidenziato lo Studio Casadei.
“Il fondo immobiliare è il prodotto vincente del ventunesimo secolo in Europa. Solo negli ultimi dieci anni, mentre il mercato immobiliare cresceva del 7,8%, e calava dell’8,6% in Italia, il patrimonio dei fondi è cresciuto di 2,6 volte in Europa e di 2,4 in Italia. Chi ha investito in un fondo immobiliare in dieci anni ha avuto un incremento di valore del 28,2% in Europa e del 16,4 in Italia, mentre i prezzi medi sono cresciuti del 5,3% in Europa e calati del 12,5% nel nostro Paese”, ha dichiarato in apertura del convegno Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
A livello globale, il patrimonio di fondi immobiliari e Reits ha toccato quest’anno i 3.200 miliardi di euro. In Europa questo patrimonio è arrivato a quasi 1.300 miliardi di euro, con un aumento del 6,5% sul 2019, rileva Scenari Immobiliari. Il mercato degli investimenti istituzionali nel real estate europeo aveva iniziato il 2020 in crescita rispetto al pari trimestre dell’anno precedente. A giugno 2020, gli investimenti in Europa hanno fatto segnare, nonostante la pandemia in atto, un incremento del 2% rispetto al primo semestre 2019, con circa 129 miliardi di euro. Questo incremento è stato soprattutto merito delle transazioni avvenute in Germania, in UK e nei Paesi nordici nei primissimi mesi dell’anno. Nell’Europa continentale (escludendo i dati del Regno Unito) i volumi investiti sono risultati ancora maggiori, segnando un +6% rispetto al primo semestre 2019.
Quanto al settore immobiliare nel suo complesso, il 2020 si è infine rivelato meno catastrofico delle previsioni con i mercati che hanno ripreso una modesta attività, nello stesso tempo evidenziando i divari di performance delle diverse asset class.
La logistica, entrata di diritto fra le infrastrutture portanti dei Paesi, ha avuto, per i comparti industriali legati all’approvvigionamento di beni di prima necessità e sanitari, un altro anno di grande sviluppo.
Tutti gli immobili collegati al turismo (dagli alberghi alle locazioni brevi) hanno sofferto e l’arrivo della “seconda ondata” ha raffreddato le speranze di poter intravedere nei mesi invernali l’inizio della ripresa.
Il settore residenziale tradizionale sta riprendendo anche se con importanti modifiche nelle preferenze degli acquirenti. La necessità della domanda di possedere abitazioni più grandi in quasi tutti i territori europei, legata alla stabilità dei prezzi e all’insicurezza rispetto al potere economico futuro, sta spostando l’attenzione verso le aree periurbane dei centri maggiori e verso prodotti immobiliari di nuova generazione, di facile ed economica gestione.
Il settore terziario vive ancora una fase di sostanziale incertezza in tutto il continente e c’è molta discussione sul suo futuro. Si contrappongono due correnti di pensiero: i sostenitori del lavoro da casa contrapposti a chi crede invece che ci sia bisogno di più spazi ad uso ufficio, ma con ambienti ripensati per dare seguito alle nuove esigenze di sicurezza. Il comparto commerciale, soprattutto la grande distribuzione e tutta la catena di negozi di ampie dimensioni, vede ridursi margini e prospettive di crescita. Anche le high street commerciali stanno soffrendo e avranno performance negative per diversi trimestri. Dall’altro lato i negozi di vicinato, che forniscono beni di prima necessità e servizi in zone residenziali di media e buona qualità, stanno attraversando questo 2020 con minori ricadute negative. Per quanto riguarda le asset class preferite dai fondi immobiliari italiani, dominano gli uffici (64%) e il commerciale (14,5%).
In Italia fra gennaio e marzo 2020 sono arrivati flussi di capitale lievemente maggiori rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, seguiti da 6 mesi di contrazione (circa 6 miliardi di investimenti a settembre 2020), ma farà la differenza dal periodo, che stiamo vivendo perché si confronta con una fine del 2019 strepitosa.
Fondi immobiliari, fondi pensione, organismi di investimento, si sono indirizzati nella scelta di beni a basso rischio per riequilibrare i portafogli posseduti.In crescita gli investimenti sul residenziale, seppur ancora contenuti. Mentre, nonostante il dibattito sul futuro della loro funzione, la preferenza è ricaduta sugli uffici e sulla logistica, a oggi considerata, insieme ai data-center, l’asset class con migliori risultati. Gli hotel, posizionati nel 2019 sul gradino più alto del podio per crescita, hanno registrato una forte contrazione (-70%). Lo stesso trend è stato individuato da CBRE nel suo outlook dedicato al commercial real estate appena pubblicato, che conferma l’interesse da parte degli investitori per il commercial real estate, soprattutto per le asset class logistica, multifamily e prime office nei mercati principali e che prevede che nel breve termine si concretizzino anche attività di vendita in asset distressed per le asset class hotel e secondary retail (si veda altro articolo di BeBeez).
A livello di fatturato immobiliare, il 2020 si chiuderà con un calo del 15,5% in Italia, contro una media europea del -13,4%, ma migliore delle attese della scorsa primavera. Abbiamo comunque una differenza positiva di quasi 20 punti rispetto all’andamento dei mercati finanziari, ha sottolineato Breglia. Forse è anche per questo che gli operatori del settore sono ottimisti. Francesca Zirnstein, direttore generale del centro di ricerca italiano sul settore immobiliare, ha spiegato: “Anche se la pandemia sta avendo impatti sui risultati e sulle strategie delle sgr, la vision di queste ultime sul futuro è positiva. Nel sondaggio periodico realizzato abbiamo visto che i due terzi del campione prevede un incremento del patrimonio gestito nel prossimo triennio. Ci sarà maggiore diversificazione di prodotti e una maggiore attenzione alla qualità degli inquilini”.
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