A pochi giorni dalla diffusione dei dati di CBRE sui volumi d’investimento del settore immobiliare (si veda altro articolo di BeBeez), la forte crescita in Italia per il 2022 è stata confermata anche dall’ultima ricerca di JLL, leader mondiale nei servizi e nella gestione degli investimenti nel real estate. In particolare, secondo JLL gli investimenti in Italia sono passati dai quasi 10 miliardi di euro del 2021 agli 11,7 miliardi di euro (+22%) dell’anno successivo (si veda qui il comunicato stampa).
Simili i numeri di CBRE, che per il 2022 ha calcolato sempre 11,7 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 12,5% rispetto ai 10,4 miliardi del 2021, anno chiuso già con un aumento del 14% rispetto ai circa 9,1 miliardi del 2020 (si veda altro articolo di BeBeez). Si tratta del secondo valore più alto di sempre, che evidenzia la ripresa rispetto ai cali determinati dalla pandemia, con un dato che si avvicina ai 12,3 miliardi di investimenti registrati nel mercato degli immobili nel 2019, anno record per il settore.
Nel complesso, nell’intero 2022 ci sono stati ottimi volumi d’investimento, che hanno interessato in modo trasversale tutte le principali asset class ad eccezione del settore retail. Quest’ultimo infatti, appesantito in particolar modo dalla situazione macroeconomica, ha registrato circa 800 milioni di euro di investimenti con un calo accentuato durante tutta la seconda parte del 2022 dopo la crescita dei primi due trimestri.
Che si sarebbe trattato di un anno straordinario, del resto, lo si era capito già dai dati del primo semestre dello scorso anno, che aveva registrato un vero e proprio boom degli investimenti real estate, quasi raddoppiati (+84%) rispetto allo stesso periodo del 2021, arrivando a 6,2 miliardi (si veda altro articolo di BeBeez).
Barbara Cominelli, amministratore delegato di JLL Italia, ha dichiarato: “Nonostante la forte incertezza da un punto di vista macroeconomico globale, nel 2022 l’Italia si è mostrata resiliente nel contesto europeo. Nel settore real estate, Milano si è confermata alla guida del mercato, con risultati lato office leasing paragonabili alla situazione pre-covid. Per il 2023 ci attendiamo un clima di cauta positività, con fondamentali solidi e una ripresa dei volumi nella seconda parte dell’anno”.
Per quanto riguarda i rendimenti nei diversi settori, il prime net yield office del terzo trimestre è stato pari a 3,75%, in aumento rispetto al trimestre precedente. Il dato retail è in crescita sia nei centri commerciali (6%) che sugli High Street (3,7%), mentre la logistica si attesta al 5%. I canoni prime hanno mostrato un aumento generalizzato per tutte le asset class.
Bene invece il settore della logistica, con una stabilità dei volumi rispetto al 2021, pari a circa 3 miliardi di euro di investimenti, attestandosi come seconda asset class in termini di quota sul totale. Dal punto di vista del mercato delle locazioni i valori sono stati positivi con un take-up totale di circa 2,8milioni di mq. In particolare si è distinto Hines, che a gennaio 2022 ha annunciato l’acquisizione di 20 asset logistici situati tra Emilia Romagna e Lombardia attraverso il fondo italiano HEVF II Italia, gestito da Prelios sgr per conto di Hines European Value Fund 2 (HEVF 2), annunciando inotlre l’intenzione di investire 1 miliardo nel segmento in Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Grande resilienza anche per il settore office, con oltre 5 miliardi di euro di investimenti nel 2022, valore quasi doppio rispetto al 2021, che ha rappresentato circa il 40% del totale di mercato. Lato locazioni di spazi, l’aggregato di Milano e Roma ha registrato un aumento di circa +30% su base annua, in un contesto di canoni e rendimenti in crescita. Nell’ultimo trimestre del 2022, rispetto al trimestre precedente, i rendimenti netti prime office sono aumentati sia a Milano (3,75%) che a Roma (4%). Rispetto al trimestre precedente, i canoni prime sono cresciuti a Milano, arrivando a 690 euro/mq/a, mentre sono rimasti stabili a quota 520 euro/mq/a a Roma. Per JLL Italia, la crescita è stata molto sostenuta soprattutto nei primi nove mesi dell’anno, con 4 miliardi di euro di investimenti in uffici (+95% rispetto all’anno precedente) e 57 operazioni concluse (si veda altro articolo di BeBeez e qui l’intero studio), mentre il quarto trimestre è stato sensibilmente segnato dall’incertezza dovuta alla situazione macroeconomica, registrando un calo nei volumi. Dal lato del leasing, si sono registrati dati positivi nel complesso del 2022 sia per l’assorbimento di spazi ad uso ufficio che logistico. I segnali di rallentamento degli ultimi mesi sono stati determinati per lo più dai recenti rialzi dei tassi di interesse da parte della BCE, che hanno provocato un atteggiamento attendista degli investitori intenti a monitorare l’impatto della crescita del costo del capitale sul pricing degli immobili prima di avviare nuove operazioni.
Trend positivo anche per il settore hotel, che ha registrato volumi pari a circa 1,2 miliardi di euro, confermando l’Italia come uno dei mercati più rilevanti per i principali investitori del settore alberghiero, con un interesse rivolto soprattutto verso le destinazioni Resort e Leisure, da parte di investitori e operatori. Il living, invece, ha raggiunto complessivamente circa 600 milioni di euro, con l’interesse degli investitori per operazioni Built-to-Rent, Built-to-Sell e per operazioni di riconversione da altre destinazioni d’uso (prevalentemente ad uso ufficio). Da aggiungere poi anche altri 300 milioni di euro di transazioni generate dal residenziale, che porterebbero quindi il volume di investimenti living a quasi 1 miliardo di euro.
Il settore energia e infrastrutture ha mostrato un sostanziale incremento di volumi di investimento rispetto al 2021, attestandosi intorno ai 55 miliardi (fonte dati Infralogic, 2022) – quasi il doppio rispetto ai valori per il 2021 – guidato principalmente dal flusso di investimenti legati al Pnrr e alla trasformazione energetica. In particolare, il settore delle energie rinnovabili si è attestato intorno ai 10 miliardi di volumi (fonte dati Infralogic, 2022) evidenziando un forte trend di crescita che potrebbe continuare nel 2023 in funzione soprattutto degli obiettivi di indipendenza energetica del paese.
Più incerto lo scenario, infine, per il mercato alternative, con un incremento nel deterioramento del credito che secondo JLL resterà plausibile nei prossimi due anni, a causa dell’alta inflazione, dell’incremento dei tassi, dell’incertezza nel conflitto Russi-Ucraina e del punto di domanda ancora aperto sulla pandemia.
Per quanto riguarda le città più importanti, Milano continua a guidare il mercato in termini di volumi di investimento, raggiungendo una quota di 4 miliardi di euro, per la gran parte riconducibili al settore office. Anche il mercato degli occupiers ha registrato una crescita, con un take-up uffici totale di circa 506.000 mq (+42% su base annua), superando i livelli del 2019, e di più di 1mln di mq in logistica.
Nel 2022 a Roma si sono invece conclusi investimenti per un totale di circa 1,4 miliardi di euro, di cui circa 0,8 miliardi di euro nel settore office. Anche nella capitale, rispetto al 2021, si è registrato un incremento delle superfici assorbite ad uso uffici, per un take-up totale di quasi 150.000 mq (+5% su base annua). Ricordiamo che Roma è stata protagonista nell’anno di due operazioni notevoli in termini di dimensioni, che hanno totalizzato circa 300 milioni, come l’acquisto lo scorso maggio di un immobile direzionale da 8300 mq in Via Salandra da parte di Colliers Global Investors Italy (si veda altro articolo di BeBeez) e l’acquisto della sede di Irideos da parte dello sviluppatore di origine ceca Zeitgeist Asset Management Italia (si veda altro articolo di BeBeez).