Il mercato immobiliare corporate ha retto bene alla tempesta Covid. Archiviata la débâcle del 2020, quando il segmento aveva subìto le pesanti conseguenze dell’attendismo indotto dalla pandemia, si è rivitalizzato l’interesse degli investitori stranieri per l’Italia, con un volume di investimenti cresciuto di circa il 2,4% rispetto al 2020, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro .
È quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, giunto alla 35a edizione (si veda qui il comunicato stampa e qui pag.4 della overview del mercato). Il rialzo del settore corporate, secondo Nomisma, è stato guidato dai segmenti logistico e alberghiero, in questo confermando il trend osservato a livello europeo dal report sul 2021 di CBRE (si veda altro articolo di BeBeez). Sul boom della logistica ha influito il cambiamento imposto dalle quarantene forzose agli stili di vita e di consumo, ora basati in larga misura sull’e-commerce, consentendo di raggiungere valori di investimento prossimi ai 3 miliardi di euro (+90% nel biennio 2019-2021) e un netto calo dei rendimenti – per effetto del tracollo della rischiosità percepita – passati da oltre il 7% a poco più del 4%.
Un trend che avrebbe tutte le carte in regola per proseguire nel 2022, come anticipato anche dall’ultimo outlook 2022 sull’Italia di CBRE, che prevede una decisa ripresa degli investimenti, il cui leit motiv saranno le tematiche ESG. Prova ne sia che non meno del 18% degli investitori quest’anno non prenderà neanche in considerazione acquisti di asset che non rispettino rigidi standard di sostenibilità ambientale (si veda altro articolo di BeBeez). Ma tutto ciò, avvertono gli analisti real estate di Nomisma diretti da Agnese Cirinnà, rischia di essere vanificato dalle conseguenze della guerra in Ucraina, che, come indica il grafico, sta già avendo un impatto rilevante sul livello generale di fiducia delle imprese e anche su quello dei consumatori. Infatti, recita il report delcentro di ricerca felsineo, il calo di fiducia “si tradurrà in una revisione della dinamica espansiva dei prezzi delle abitazioni, che evidenzieranno un andamento inferiore a quello dell’inflazione. La revisione interesserà anche i segmenti degli immobili di impresa, con una lieve riduzione dei valori per gli immobili direzionali e una prosecuzione della fase deflattiva per gli immobili commerciali”. (si vedano qui le previsioni di Nomisma)
Quest’ultimo segmento già aveva manifestato un andamento riflessivo con alcune eccezioni per specifici ambiti locali A livello medio, le variazioni dei prezzi nel 2021 sono risultate pari al -0,1% nel segmento terziario e a -0,8% in quello commerciale. A questo proposito, ricordiamo che anche la secondo l’edizione 2022 del Rapporto di Scenari Immobiliari sul retail Real estate in Italia e in Europa, aveva visto un 2021 con il segno meno, come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi hanno subito nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a un meno uno per cento (si veda altro articolo di BeBeez).
Nomisma riporta inoltre che lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 mercati di provincia analizzati si è attestato al 15,4% per i negozi, mentre i tempi di assorbimento degli immobili in vendita per uffici e negozi superano i 10 mesi.
In controtendenza nel 2021 è stato l’andamento del residenziale che ha visto un aumento del 34% delle compravendite rispetto al 2020, (si veda qui pag.3 della overview del mercato). Infatti una delle eredità lasciate dal Covid è stata la preferenza per l’acquisto, anche se Nomisma prevede che si possa assistere a un progressivo riallineamento che porterà ad un aumento di interesse per la locazione. I singoli mercati, da questo punto di vista, presentano differenze alquanto evidenti; rispetto alla quota di domanda di locazione ad inizio del corrente anno: si passa dal 27% di Trieste al 54% di Parma. Analizzando il profilo di chi è orientato all’affitto di un’abitazione, emerge come siano in aumento locatari single, coppie giovani, studenti e lavoratori in mobilità, mentre risultano stabili i locatari mono genitore (con o senza figli) e le famiglie che si trasferiscono da un altro comune. È in ogni caso prematuro, secondo la società bolognese, azzardare ipotesi sui volumi di compravenditeperché, come accennato in precedenza, il conflitto ha comportato un deterioramento della fiducia tale da indurre gi analisti del centro studi bolognese a concludere che: “Il mantenimento degli straordinari livelli transattivi raggiunti al termine del 2021, fino a qualche settimana fa lo scenario più verosimile, appare oggi una prospettiva ottimistica”.