Con la Risposta all’interpello n. 132 del 2 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate (Divisione Contribuenti – Direzione Centrale Piccole e medie imprese) ha commentato per la prima volta il regime fiscale applicabile alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare previsto dall’art. 7, comma 1, lett. 1-bis e 7.2 della legge 130/1999. Ricordiamo che la nuova normativa permette di strutturare cartolarizzazioni che hanno come bene sottostante non crediti, bensì beni immobili o mobili registrati e diritti reali o personali aventi a oggetto i medesimi beni.
La Legge di Bilancio 2019 ai commi da 1088 a 1090 ha introdotto infatti due importanti novità: 1) la possibilità per i veicoli di cartolarizzazione di effettuare l’operazione attraverso un finanziamento alle aziende, anche molto piccole, anziché con una cessione di crediti; e 2), nell’ambito di una cartolarizzazione di crediti, la possibilità di acquisire una garanzia reale, quindi immobiliare, oppure per esempio ottenendo in garanzia aerei o navi (si veda altro articolo di BeBeez). Il Decreto Crescita (Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34) ha poi ha apportato ulteriori modifiche alla legge 130/1999 sulle cartolarizzazioni, in particolare in tema di Utp e di Reoco (Real Estate Owned Company), cioé le società immobiliari costituite appositamente per acquistare e valorizzare gli immobili a garanzia di crediti deteriorati di proprietà della banca che abbia erogato quei crediti o di un investitore che quei crediti li abbia acquistati in un secondo tempo (per un approfondimento, si veda qui la nostra Insight View, riservata ai sottoscrittori dell’abbonamento Combo o a BeBeez News Premium, scopri qui come abbonarti e anche altro articolo di BeBeez).
Da inizio anno si sono già registrate tre diverse operazioni di cartolarizzazione immobiliare. Bayview Italia srl, la controllata italiana del colosso dell’omonimo asset manager Usa, ha lanciato una innovativa piattaforma di cartolarizzazione di beni immobiliari che ha per obiettivo l’acquisto di attivi sia distressed sia performing e che agisce attraverso la società veicolo Arya spv srl (si veda altro articolo di BeBeez). Allo stesso modo anche Phoenix Asset Management, operatore specializzato nella gestione dei portafogli Npl e Utp, ha annunciato il lancio, con il supporto di Zenith Service, della sua piattaforma di cartolarizzazione immobiliare a inizio febbraio (si veda altro articolo di BeBeez). Sempre a inizio febbraio, sempre Zenith Service, controllata dal dicembre 2016 dall’asset manager alternativo britannico Arrow Global, e la società di credit management GMA hanno cartolarizzato l’ex Hotel Royal di Spotorno, attraverso Gremo Real Estate spv (si veda altro articolo di BeBeez).
Tornando all’interpello all’Agenzia delle Entrate, in un Tax Alert diffuso ieri, Orrick riassume che questo è stato depositato da una spv destinata a realizzare operazioni di cartolarizzazione immobiliare, che si è resa aggiudicataria da una società veicolo d’appoggio di due impianti fotovoltaici, classificati nella categoria catastale D1 e considerati immobili strumentali ai fini fiscali. L’acquisto degli impianti è stato finanziato tramite l’emissione di titoli ABS sottoscritti da una banca irlandese e una banca italiana. La spv intende: (i) sostenere gli investimenti necessari per rimettere in funzione gli impianti; (ii) locare gli impianti; (iii) valorizzare il proprio patrimonio anche tramite disinvestimento; (iv) utilizzare i flussi attivi, al netto delle spese della cartolarizzazione, per corrispondere ai sottoscrittori il rimborso del capitale e la remunerazione dei titoli.
Ciò premesso, Orrick ricorda che l’istante chiede alla Agenzia di conoscere il trattamento fiscale: (i) ai fini IRES, IRAP e IVA, in capo alla spv con riferimento alle operazioni descritte; (ii) dei titoli di cartolarizzazione in capo ai sottoscrittori; (iii) degli atti d’acquisto degli impianti fotovoltaici, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, sul presupposto che si tratti di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria scaduti e non completamente adempiuti ovvero già oggetto di risoluzione o di scioglimento ai sensi degli articoli 72-quater o 169-bis della Legge Fallimentare.
Ai fini IRES, dato atto che la presenza del vincolo di destinazione del patrimonio segregato esclude a priori qualsiasi presupposto di possesso del reddito rilevante ai fini impositivi, l’Agenzia conferma l’applicazione alle spv immobiliari del regime tipico delle spv di cartolarizzazione di crediti (circ. 8/E del 6 febbraio 2003). E ne consegue, tra l’altro che:
- le eventuali differenze di periodo collegate a disallineamenti temporali tra i flussi finanziari del patrimonio cartolarizzato ed il pagamento dei proventi ai sottoscrittori dei titoli di cartolarizzazione non concorrono alla formazione della base imponibile IRES della SPV Immobiliare;
- l’eventuale risultato positivo di gestione del portafoglio cartolarizzato che residui una volta soddisfatti i creditori dell’operazione concorre alla formazione della base imponibile IRES della SPV Immobiliare.
Analogo trattamento è riconosciuto ai fini IRAP con la precisazione che, per il tributo in questione, vige comunque il principio di “presa diretta dal bilancio” delle voci considerate rilevanti ai fini impositivi.
Importanti precisazioni vengono fornite dalla Agenzia anche ai fini IVA:
- alle operazioni effettuate dalla SPV (i.e. locazione e, o compravendita di immobili strumentali) si applica la disciplina IVA tipica della attività immobiliare in questione ovverosia il regime di esenzione (IVA 0%) fatta salva l’opzione per l’assoggettamento ad IVA ordinaria (opzione di cui l’istante intende avvalersi);
- il regime di detraibilità dell’IVA assolta dalla SPV (a titolo esemplificativo sugli acquisti immobiliari) segue le regole ordinarie, ivi inclusa l’applicazione del pro-rata di detraibilità qualora la SPV eserciti anche attività che danno luogo ad operazioni esenti IVA (ipotesi che non sembra ricorrere nel caso sottoposto a Interpello).
Anche sotto il profilo del regime fiscale dei titoli di cartolarizzazione, l’Agenzia conferma l’applicazione alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare del regime applicabile alle operazioni di cartolarizzazione di crediti. I titoli di cartolarizzazione emessi dalla spv immobiliare sono dunque soggetti alla disciplina di cui al d.lgs. 1° aprile 1996, n. 239. Ciò significa che i sottoscrittori dei titoli non subiranno l’aggravio della ritenuta e, o della imposta sostitutiva (26%) ove siano soggetti “lordisti” italiani (fra gli altri, società commerciali e OICR) o residenti in paesi esteri white list (articoli 2, 6 e 7 del d.lgs. 239/1996).
Infine nella risposta all’interpello, l’Agenzia commenta il regime applicabile, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, agli atti di acquisto da parte della spv immobiliare di immobili strumentali di proprietà di una società veicolo d’appoggio (c.d. LeaseCo o ReoCo). Trattandosi di immobili rivenienti da contratti di locazione risolti per inadempienza dell’utilizzatore, l’Agenzia conferma l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (art. 7.1, comma 4-ter, Legge 130).
Gli esperti di Orrick concludono che, sebbene l’Agenzia si limiti a trattare il regime delle imposte ipotecarie e catastali applicabile alla fattispecie concreta sottoposta dall’istante e non fornisca ulteriori chiarimenti di carattere più generale, la mancata previsione di un regime “speciale” applicabile alle cessioni immobiliari effettuate in favore della spv immobiliare o dalla spv immobiliare fa ritenere che tali cessioni debbano soggiacere alle regole ordinarie tanto in materia di IVA (aspetto confermato dalla Agenzia, come sopra ricordato) quanto ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.