Coima sgr ha annunciato ieri l’impegno a comprare da Apollo Global Management un portafoglio composto da 11 immobili ubicati a Roma e Milano, per un totale di circa 75.000 metri quadri e un valore di oltre 300 milioni di euro (si veda qui il comunicato stampa). Nel dettaglio, secondo quanto risulta a BeBeez, Coima sgr ha creato dei nuovi fondi che hanno acquisito gli immobili ceduti da Apollo. Tuttavia alcuni degli asset sono stati ceduti a fondi già esistenti.
Sempre ieri anche InvestiRE SGR (Gruppo Banca Finnat) ha annunciato il perfezionamento di un’operazione su altri 25 immobili, per un valore di circa 300 milioni (si veda qui il comunicato stampa), ma stavolta avente per oggetto la gestione e la valorizzazione degli asset stessi da parte di fondi di nuova costituzione ai quali Apollo ha apportato questo pacchetto di immobili in cambio di quote dei fondi stessi.
In entrambi i casi si tratta di immobili facenti parte del portafoglio Project Dream, che era stato oggetto di una procedura competitiva indetta da Fondazione Enpam, l’Ente Nazionale di previdenza e assistenza dei medici e degli odontoiatri, per la dismissione e valorizzazione di una quota del proprio patrimonio immobiliare. L’asta si era poi appunto chiusa nel maggio 2021 con l’aggiudicazione ad Apollo del portafoglio dei 68 immobili messi in vendita per una valorizzazione complessiva di 832 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez).
Ricordiamo che Il valore complessivo di bilancio dei 68 immobili al 31 dicembre 2019, al netto del fondo svalutazioni, era di circa 686 milioni; lo stesso pacchetto di immobili era stato valutato nel novembre 2019 1,077 miliardi di euro da Duff & Phelps REAG. L’operazione di vendita era partita all’inizio del 2020 (si veda altro articolo di BeBeez), ma poi il coronavirus aveva portato a uno slittamento dei tempi. L’asta era ripartita a fine luglio 2020, con l’obiettivo di definire il compratore entro la fine dell’anno (si veda altro articolo di BeBeez).
Apollo ha poi ha selezionato da un lato Coima sgr, cui ha ceduto una parte del portafoglio aggiudicato, pari a circa un terzo del totale; e dall’altro Investire sgr per la gestioen e la valorizzazione di un altro terzo (in valore) del portafoglio ex Enpam. allo stesso scopo.
L’acquisizione della quota del portafoglio da parte di Coima è stata finanziata da Goldman Sachs Bank Europe SE con Trimont Real Estate Adivisors in qualità di banca agente, e da Natixis sa con Société Générale in qualità di banca agente. Nell’operazione, la sgr fondata e guidata da Manfredi Catella è stata affiancata da Gianni Origoni Grippo Cappelli & Partners per quanto riguarda gli aspetti legali, da Chiomenti e da Allen&Overy per i finanziamenti. Maisto & Associati ha seguito gli aspetti fiscali e BIP e REAAS le due diligence.
Coima ha distribuito il portafoglio su un fondo in corso di costituzione, Porta Nuova Liberazione, già interamente sottoscritto da primari investitori istituzionali, che ha acquisito un intero isolato formato da immobili a uso misto (uffici 56%, residenziale 30%, hotel 9%, car park 5%) nel quartiere milanese di Porta Nuova, in particolare nel quadrilatero tra via Viviani, via Bordoni, via Adda e via Cornalia. Il progetto di riqualificazione prevede che sia posta attenzione ai temi di sostenibilità, sia per la parte di residenza in affitto con progetti di miglioramento energetico sia per la parte uffici.
Gli immobili acquisiti si integreranno nel programma di rigenerazione urbana di Porta Nuova Gioia, dove Coima sta sviluppando, per oltre 300 mila mq complessivi e un valore a regime superiore a un miliardo di euro, sette progetti incluso Pirelli 32, immobile recentemente acquisito da un fondo gestito da Generali Real Estate spa sgr. Operazione quest’ultima, comunicata lo scorso febbraio. Si ricorda infatti che allora Coima Res Siiq, quotata a PIazza Affari, ha annunciato l’acquisizione di un nuovo complesso a uffici in zona Porta Nuova a Milano per 58,2 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). L’immobile, acquisito attraverso il fondo Coima Opportunity Fund I, detenuto al 78,29% dalla stessa Coima Res, verrà ceduto dal fondo Effepi Real Estate, fondo gestito da Generali Real Estate sgr e le cui quote sono interamente sottoscritte dal Fondo Pensione UniCredit. Il closing di quest’ultima operazione è previsto entro la fine di marzo. L’acquisizione sarà finanziata principalmente con le risorse provenienti dalla cessione dell’immobile Sarca, finalizzata nell’ agosto 2021 per 82,5 milioni di euro, a un premio pari al 36% rispetto al prezzo di acquisizione (si veda altro articolo di BeBeez).
Una seconda porzione di portafoglio è stata rilevata da un altro fondo gestito da Coima, investito da primari investitori nazionali. Questa acquisizione riguarda un immobile situato in via Ripamonti 42, nell’area dello Scalo di Porta Romana a Milano, noto per essere stato la sede del Provveditorato agli Studi, che sarà completamente ristrutturato per adeguarlo ai più elevati standard internazionali per edifici direzionali.
Ricordiamo che Coima in Porta Romana sta partecipando assieme a Covivio e Prada Holding, riuniti nel consorzio Parco Romana, alla rigenerazione urbana dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana che si estende per una superficie di circa 190 mila mq. Ricordiamo che nell’aprile scorso il consorzio ha vinto il bando per la redazione del masterplan preliminare di valorizzazione dell’ex scalo ferroviario (si veda altro articolo di BeBeez). Nell’area, Coima è presente con investimenti per oltre un miliardo di euro che oltre al progetto dello scalo riguardano edifici in Via Ripamonti 85, Via Lorenzini e Viale Isonzo 25. Nel complesso di Via Lorenzini, sede del Gruppo Boehringer Ingelheim Italia fino alla fine del 2021, Coima avvierà un processo di riqualificazione volto a sviluppare un nuovo immobile terziario di Classe A.
Un’ultima parte del portafoglio ex Enpam acquisita da Coima, costituita da due immobili a destinazione uffici situati nel Central Business District di Roma, oltre a due immobili a destinazione prevalente uffici e un hotel a Milano (uffici 83%, residenziale 3%, retail 1%, hotel 13%), è stata acquisita dal neo costituito Coima Thalia Fund, interamente sottoscritto da fondi gestiti da Apollo. Il fondo diviene operativo con il closing di questa operazione con un valore iniziale di 60 milioni di euro e un target di oltre 80 milioni di euro. Gli immobili del fondo, sviluppati su circa 36.000 mq, saranno oggetto di una riqualificazione che porterà a un significativo miglioramento energetico.
Coima è specializzata nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari italiani per conto di investitori istituzionali, con un approccio Esg. Coima Holding controlla le società operative, fra cui Coima SGR, investment & asset manager che gestisce 28 fondi immobiliari per oltre 8 miliardi di euro di investimenti. A questa si affiancano Coima Rem, development e property manager che in oltre 40 anni ha sviluppato e gestito immobili per oltre 5 milioni di metri quadrati, e Coima HT, che opera in ambito tecnologico per facilitare l’abilitazione digitale degli spazi fisici.
Quanto all’operazione condotta da InvestiRe, l’sgr ha costituito tre nuovi fondi immobiliari, di cui due a destinazione residenziale (Fondo Basiglio e Fondo Hestia) per gli immobili localizzati a Milano, e un terzo fondo a destinazione mista residenziale e strumentale, denominato Fondo Aiace, in cui sono confluiti prevalentemente immobili ubicati a Roma.
“Project Dream, con un pacchetto di quasi 70 immobili distribuito su oltre un milione di metri quadri, è stata la transazione più rilevante del 2021 e siamo orgogliosi di prendervi parte con la gestione di tre nuovi fondi per oltre 300 milioni di patrimonio da valorizzare”, ha commentato Alessandro Polenta, co-managing Director di InvestiRE sgr, che ha aggiunto: “A risultare vincente è stata la nostra expertise nel settore residenziale, asset class di cui abbiamo compreso per primi la potenzialità, raggiungendo così grandi risultati. Solo nell’ultimo anno abbiamo infatti concluso investimenti per circa 780 milioni di euro attraverso operazioni con partner di primario standing”.
InvestiRE sgr conta oggi circa 7 miliardi di euro di immobili in gestione distribuiti su oltre 50 fondi e un team specializzato di 140 professionisti con una profonda esperienza nel settore real estate (uffici, residenziale, retail, healthcare, hotel e logistica). InvestiRE offre servizi di fund management, asset management, advisory, acquisition e development ed è partner di investitori istituzionali italiani ed internazionali. Nel settore residenziale la sgr gestisce un patrimonio di oltre 3.3 miliardi con differenti stili di gestione (development, vendite frazionate e gestione a lungo termine) su tutte le declinazioni del living e sullo student housing.
(Articolo modificato alle ore 8.45 del 25 marzo 2022 – si aggiunge la notizia dell’operazione condotta da InvestirRe sgr)
