La riqualificazione del Pirellino in via Pirelli 39 a Milano sarà condotta da Diller Scofidio +Reinfro (DS+R), al suo primo progetto in Italia, e Stefano Boeri Architetti (si veda qui il comunicato stampa). Il progetto è stato presentato il 28 gennaio scorso da Manfredi Catella (ceo di Coima sgr), Elizabeth Diller (DS+R) e Stefano Boeri (Stefano Boeri Architetti).
L’edificio era stato acquisito da Coima sgr dal Comune di Milano nell’aprile 2019, al termine di un’asta conclusasi al prezzo record di 193,6 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Nel dettaglio, Coima sgr, che aveva partecipato al bando con altre quattro società, ha vinto dopo 85 rilanci con una proposta economica record di 175 milioni di euro, il doppio della base d’asta fissata a 87,5 milioni di euro. A questa cifra si aggiungono 18,6 milioni di euro, sempre offerti da Coima sgr, per il diritto di superficie novantennale del parcheggio sotterraneo di piazza Einaudi, per un totale appunto di oltre 193,6 milioni di euro di incasso per il Comune di Milano. L’acquisizione, effettuata tramite Coima Opportunity Fund II, era stata finanziata da un gruppo di banche italiane, composto da: Unicredit, Intesa Sanpaolo-Ubi Banca e Banco Bpm. Il fondo acquirente, con una capacità di investimento di oltre un miliardo di euro, è partecipato da principali investitori istituzionali (fondi sovrani, fondi pensione ed assicurazioni) internazionali e nazionali.
L’immobile di via Pirelli 39 è stato edificato negli anni ’60 e fa parte di un’area facilmente accessibile con il trasporto pubblico (metro, treni e bus). Occupa una superficie di 27.321 mq e comprende un parcheggio di 24.600 mq, per circa 727 posti auto. E’ collocato al centro dell’area Porta Nuova Gioia in una posizione strategica fra la stazione Centrale, a est, e scalo Farini, a ovest, e rappresenta il punto di accesso a Porta Nuova provenendo da nord verso il centro città. La sua riqualificazione si inserisce nel processo di rigenerazione dell’area su scala di quartiere iniziato da Coima con Gioia 22 e che si completerà nei prossimi anni con lo sviluppo dei progetti di Pirelli 35 e Gioia 20. Oggi l’immobile in via Pirelli 39 (Pirelli 39), dismesso dal Comune di Milano nel marzo 2015, rappresenta una frattura urbana che interrompe le diverse parti dei quartieri circostanti: privo di certificazioni di sostenibilità, non conforme alle norme anti-sismiche, inefficiente per un uso moderno e con problemi strutturali, di inquinamento e degrado ambientale-urbanistico-edilizio.
La riqualificazione del complesso immobiliare potrà essere sviluppata, come pubblicamente presentato e previo iter autorizzativo comunale, grazie al riconoscimento di Pirelli 39 quale immobile dismesso da parte del Comune (in applicazione dei criteri disposti dall’art. 40 bis della Legge Regionale n. 18/2019). La proposta DS+R e Stefano Boeri prevede un modello di utilizzo misto di spazi pubblici-residenziale-terziario attraverso il recupero della torre esistente, dell’edificio a ponte su Melchiorre Gioia (che sarà trasformato in un ponte serra verde aperto sempre al pubblico passaggio) e la realizzazione di una nuova torre botanica. Pirelli 39 sarà il primo progetto italiano interamente misurabile secondo criteri ESG.
Manfredi Catella, fondatore e ceo di Coima, ha dichiarato: “La presentazione di oggi è un importante momento di confronto con Milano e con il nostro Paese. Anche alla luce dell’emergenza sanitaria ritengo che la rigenerazione del territorio rappresenti una chiave industriale strategica di rilancio del Paese, da un punto di vista culturale, ambientale, sociale ed economico. L’Italia è ricca di edifici iconici e luoghi straordinari che, come nel caso presentato oggi, hanno la necessità di essere riscritti e ripensati secondo criteri di sostenibilità e di innovazione: un percorso e una missione che già da molto tempo condividiamo con i nostri investitori e che può rappresentare una leva determinante per le nostre città e per il nostro Paese”.
Elizabeth Diller, Partner di Diller Scofidio + Renfro ha commentato: “Il nostro studio è entusiasta di avere la possibilità di dare un contributo architettonico significativo alla città di Milano, il nostro primo progetto in Italia. Poiché gran parte del nostro lavoro si concentra sul futuro delle città, il progetto Pirelli 39 rappresenta una grande opportunità per un nuovo modello di sviluppo ad uso misto e di crescita urbana sostenibile. Il progetto combina il riuso di edifici storici con un nuovo edificio responsabile dal punto di vista ambientale, e una vibrante destinazione culturale vivente dedicata all’arte e alla scienza delle piante”.
Stefano Boeri, fondatore di Stefano Boeri Architetti, ha spiegato: “Il nostro progetto riporta in vita un nobile edificio (l’ex Pirellino), propone una torre dove la botanica si intreccia con l’architettura e inventa con il nuovo Ponte/Serra uno spazio verde aperto a tutta la città. In un periodo così difficile, questo progetto rilancia nel mondo la visione di una Milano che scommette sul futuro e affronta con coraggio le grandi sfide della crisi climatica.”
Il progetto ha dato luogo a uno scontro tra Regione Lombardia e il Comune di Milano, riguardante i bonus volumetrici concessi al proprietario di un edificio dismesso in cambio del recupero. La Regione ha varato una legge urbanistica che prevede un bonus del 25% in più di volumetrie se l’edificio è dismesso da più di 5 anni. Il Comune si è subito opposto (in particolare con le posizioni dell’assessore all’Urbanistica Pierfrancesco Maran), ritenendo che questo potesse provocare una colata di cemento senza precedenti sulla città di Milano. Da Palazzo Lombardia hanno replicato che sono i Comuni a scegliere dove applicare e dove non applicare il bonus, che quindi non è automatico: e Palazzo Marino, a dicembre 2020, ha compilato la lista di 37 immobili dismessi a cui concedere l’eventuale bonus, se il proprietario avvia il recupero. Pirelli 39 è nell’elenco elaborato mediante delibera di giunta, che deve però ora passare il vaglio del consiglio comunale di Milano. Senza la sua approvazione, la delibera scadrà e Pirelli 39 non godrà del bonus. “Come è stato pensato, il progetto si può fare solo con gli incentivi, diversamente bisognerà rinunciare alla parte pubblica rappresentata dal ponte-serra”, ha chiarito Catella, ad di Coima sgr.
Pirelli 39 rientra nel tracciato del masterplan unitario per l’area Porta Nuova Gioia, avviato da Coima in collaborazione con il Comune di Milano e coordinato da Gregg Jones assieme a un team qualificato composto da Patricia Viel dello studio Antonio Citterio Patricia Viel, Chris Choa di AECOM (masterplan Olimpiadi Londra), Ibrahim Ibrahim di Portland (animazione spazi pubblici), Jim Burnett dello studio OJB e Andreas Kipar di Land come paesaggisti. L’area – per la quale Coima sgr prevede investimenti totali di oltre 1 miliardo di euro, 270 mila mq di superfici sviluppate o rigenerate, 20.000 mq di aree pubbliche e 3.600 m di percorsi ciclopedonali – rappresenta il completamento di Porta Nuova e sarà presentata dalla società nei prossimi mesi. Dopo avere sviluppato progetti di rigenerazione urbana per un valore economico di oltre 5 miliardi di euro, Coima sta dando vita a progetti urbani strategici per ulteriori 3 miliardi di euro.
Coima sgr è una società indipendente che gestisce fondi di investimento immobiliare per conto di investitori italiani e internazionali. Gestisce 27 fondi di investimento immobiliari con oltre 7 miliardi di euro di investimenti e conta nel proprio portafoglio oltre 150 proprietà, incluso 34 immobili certificati LEED. Coima srl, società di sviluppo e property management, in oltre 40 anni ha sviluppato e gestito immobili per oltre 5 milioni di metri quadrati. Fra i progetti più importanti la piattaforma ha co-investito, co-sviluppato e gestisce ancora oggi il progetto Porta Nuova a Milano, uno dei più prestigiosi piani di riqualificazione urbana d’Europa.
Per iscriverti alla newsletter di BeBeez Real Estate, clicca qui
Riceverai l’elenco delle notizie di real estate (e i rispettivi link) pubblicate da BeBeez nelle ultime 24 ore
