Il PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza) ha stanziato oltre 54 miliardi di euro per la rigenerazione urbana in Italia. Ma se si includono i circa 31,5 miliardi di investimenti nelle infrastrutture si superano gli 85 miliardi. Il dato è stato diffuso ieri in occasione della decima edizione del Coima Real Estate Forum, organizzato dal gruppo italiano leader nell’investimento e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali (si veda qui il comunicato stampa).
Secondo la ricerca di Coima, i summenzionati capitali potrebbero innescare un importante processo di rigenerazione del territorio, che potrebbe coinvolgere una parte del patrimonio immobiliare pubblico, che oggi ammonta a più di 350 milioni di mq (circa 220 milioni di mq dei Comuni, 42 milioni di mq delle amministrazioni centrali, 78 milioni delle autorità locali, 8 milioni delle regioni e 5 milioni di casse e istituti di previdenza pubblici), e che necessita di interventi di riqualificazione. In tale contesto, l’Italia può lavorare rapidamente per colmare un gap importante rispetto alla media europea: gli immobili con più di 60 anni di vita sono in Italia il 40% contro una media UE del 32%; gli asset a potenziale rischio sismico il 70% rispetto al 30% dell’Unione, con una importante carenza di aree verdi disponibili per ogni cittadino, che in Italia pesa per circa il 15% contro una media Ue che si attesta tra il 20% e il 30%.
Colmando questi gap, Coima ha calcolato che si arriverebbe a rigenerare almeno 100 milioni di metri quadri, con investimenti per 200 miliardi di euro in 10 anni. Tali conseguenze sarebbero in grado di attivare benefici molteplici in molti e differenti ambiti: sull’ambiente, con la riduzione del 15% di emissioni di anidride carbonica in Italia; sull’occupazione, con la creazione di 200-300 mila posti di lavoro l’anno; sull’economia, con la riduzione delle differenze territoriali, un incremento del turismo e un importante indotto, trasversale a vari settori. Ulteriore volano di sviluppo sarebbe la progettazione di immobili conformi ai criteri ESG, che può svolgere un ruolo cruciale nel sostenere la crescita a lungo termine.
Manfredi Catella, ceo e fondatore di Coima, ha sottolineato che la definizione dei progetti di rigenerazione urbana dovrebbe essere declinata unitamente a quelli infrastrutturali, amplificando e accelerando il raggiungimento degli obiettivi del piano coerentemente con Next Generation EU. Ma per attivare processi virtuosi a suo avviso occorrono: modelli di partenariato pubblico privato (PPP), semplificazione dei processi e dei relativi iter autorizzativi, definizione in termini quantitativi degli obiettivi ESG.
Su quest’ultimo tema Catella ha sottolineato che “porre obiettivi significa innanzitutto cambiare le organizzazioni. I dati sono determinanti per valutare i progetti, ma è complesso raccoglierli in modo automatizzato. Inoltre occorre l’integrazione dei team: ecco perché le aziende devono cambiare. Coima ha lavorato sul tema, in particolare sulla parte sociale, per cui oggi ha i portafogli immobiliari più sostenibili in Italia. In futuro, tutti i nuovi fondi di Coima saranno qualificati a livello europeo”.
Catella ha ricordato inoltre che Milano, che ha avviato un programma di rigenerazione urbana dal 2000, ha consentito la formazione di una filiera produttiva costituita da professionisti e aziende che hanno maturato 20 anni di esperienza e che possono essere oggi una risorsa importante per il Paese. “A Milano si è fatto molto, è un laboratorio prezioso per Italia. Ma la rigenerazione urbana va a estesa a tutta Italia, a partire da Roma“, ha affermato il ceo di Coima. La Capitale può prendere esempio da Milano, sfruttando una classe dirigente con esperienza, e e approfittare delle accelerazioni innescate dagli eventi che coinvolgeranno la città, come il Giubileo, la Ryder Cup, l’European Aquatics Championships e la candidatura a Expo 2030. “L’Italia purtroppo fa fatica ad avere un approccio sistemico, ma da esso dipende l’attuazione del PNRR. E’ importante fare sistema con investitori, banche e aziende, altrimenti il nostro paese continuerà a giocare un ruolo marginale”, ha ammonito il ceo di Coima.
Ciononostante, Gabriele Bonfiglioli, chief investment officer di Coima sgr, si è detto ottimista sul futuro. “In questo momento abbiamo le risorse (del PNRR), il governo Draghi, una visione comune degli investitori istituzionali, soprattutto italiani, nel contribuire al rilancio del Paese”. Coima prevede che il 2021 dovrebbe chiudersi con volumi di investimento sopra 9 miliardi di euro. Secondo gli indici di mobilità di Google, siamo tornati a livelli pre-Covid per i posti di lavoro: nelle società c’è pertanto una tendenza al ritorno in ufficio, anche nelle aziende innovative, che limitano lo smart working a 2-3 giorni a settimana, in linea con il sondaggio condotto da Coima su 38 aziende. “Le imprese inoltre stanno scegliendo spazi migliori in migliori location, che però non ci sono, né a Milano, né a Roma. C’è quindi uno spazio enorme per realizzare uffici in linea con la nuova domanda. Il residenziale è ripartito e il mercato delle locazioni sarà rilevante, con l’aumento della propensione all’affitto. Anche qui il tema è il prodotto offerto: il 70% circa degli appartamenti milanesi è stato costruito prima degli anni Ottanta. In generale il mercato è frammentato, con pochi investitori istituzionali, per cui servirà una nuova offerta in linea con i nuovi trend”, prevede Bonfiglioli.
Che ha anche ricordato che Coima ha raccolto più di 1 miliardo di euro negli ultimi 18 mesi, di cui più di 400 milioni raccolti da fondi pensione e casse di previdenza tramite Coima ESG City Impact. Il rendimento medio dei fondi di Coima è sopra l’11%: si va dal 6,8% di quelli core a oltre il 12% per i fondi sviluppo. Coima ESG City Impact è il fondo che sta sviluppando il progetto di rigenerazione dello scalo di Porta Romana, assieme a Covivio e il gruppo Prada, e punta alla rigenerazione urbana delle principali città italiane. “Sta partendo il nostro fondo core e core plus, che avrà un portafoglio stabile di immobili di pregio di nuova generazione e offrirà agli investitori un dividendo sopra il 4%, con un orizzonte temporale di lungo periodo. E’ in rampa di lancio anche il Coima Opportunity Fund III, dedicato a investimenti value added nei settori uffici e residenziale”, ha annunciato Bonfiglioli.
Silvana Chilelli, ceo di Eurizon Capital Real Asset sgr, ha chiarito che la società sta valutando l’opportunità della rigenerazione urbana, ma ponendo alcuni paletti: un rendimento compatibile con il rischio e una misurazione rigorosa dell’impatto sociale per non cadere in impactwashing e greenwashing. Paolo Gencarelli, head of group real estate di Poste Italiane, ha ricordato che la società intende realizzare una rete di 250 spazi di coworking in tutta Italia, estendendolo anche ai privati e al centro-sud, sfruttando anche i fondi del PNRR (si veda altro articolo di BeBeez). “Il progetto deve avere una sostenibilità economica, affinché duri nel tempo, come è avvenuto già per il social housing”, ha specificato Gencarelli. Gli fa eco Alberto Oliveti, presidente di Adepp (Associazione degli enti previdenziali privati), per cui “all’ESG, va aggiunta anche la G di guadagno, perché gli enti previdenziali privati sono investitori che vogliono anche produrre rendimenti”.
Per Raffaello Ruggieri, chief lending officer di Intesa Sanpaolo, “troppo spesso si parla sempre della componente E di ESG e meno della S, che è più difficile da quantificare ed è la componente accrescitiva dei progetti, mentre la E punta alla riduzione delle emissioni. Per Intesa Sanpaolo, rigenerazione urbana vuole dire anche ridare vita alle comunità, con un modello a impatto che ha alla base il PPP”.
A proposito di investimenti sociali, Francesca Maione, componente del consiglio d’amministrazione di Inail (Istituto nazionale assicurazione infortuni sul lavoro), ha spiegato che l’istituto investe in ambiti definiti da un quadro normativo ben preciso, con il vincolo di investire in immobili di utilità sociale. Inail finanzia la costruzione di scuole nei piccoli centri, ma non sempre si realizza l’opera finale. “Dallo stanziamento dei fondi alla realizzazione della scuola passano parecchi anni e a volte non sono mai edificate” ha denunciato Maione, che continua “L’Inail ha un budget di 800 milioni per la scuola, ma a oggi ne sono stati spesi solo 17, perché i Comuni spesso non hanno uffici e professionalità adeguate a realizzare i progetti. Occorre semplificare il quadro normativo nel settore immobiliare e ridurre i tempi di realizzazione degli appalti”.
Tornando al tema ambientale, Stephane Villemain, vice president social responsibility di Ivanhoé Cambridge, ha spiegato: “Il 30% delle emissioni di anidride carbonica sono legate all’edilizia, per cui occorrono norme sul tema. Anche l’immobiliare ha un impatto sull’ESG. Il gestore non deve solo rispondere alle richieste di rendimento degli investitori, ma anche offrire alle comunità rendimenti sociali misurabili. C’è ancora tanta strada da fare”. E ha messo in guardia sul rischio di sottostimare tra 5-10 anni l’investimento necessario a riqualificare edifici esistenti.
Su suolo elvetico invece “investire in modo sostenibile non è un grande problema”, ha affermato Luciano Gabriel, presidente di PSP Swiss Property. Che ha proseguito: “In Svizzera la tradizione ESG esiste da decenni, anche con standard edilizi vincolanti. Abbiamo avuto però qualche anno fa anche degli investitori in private equity che avevano un orizzonte temporale breve, di 5 anni, per cui non pensavano a rinnovare gli edifici. Ora però sono scomparsi completamente, grazie a un cambiamento normativo degli anni ’90. Attualmente ci sono difficoltà maggiori a trovare opportunità di investimento che a reperire capitali”.
Al termine della conferenza, Fabrizio Pagani, global head of economics and capital market strategy di Muzinich & Co., ha concluso: “Il punto più importante del PNRR è la rigenerazione urbana per il carattere orizzontale negli investimenti, perché è legata ai temi ESG, è terreno naturale delle PPP; e avrà successo solo se avranno successo le riforme. Infatti gli investimenti facilitano le riforme e viceversa, ma questo legame non è mai stato compreso in Italia. Per esempio, la riforma della pubblica amministrazione è una precondizione per la rigenerazione urbana. Serve un settore pubblico più maturo ed efficiente, insieme a sviluppatori privati adeguati a interloquire con il settore e sostenuti da importanti investitori, e un governo che fornisca schemi di partnership pubblico privata che si possano adattare ai diversi settori e possano essere utilizzati dalle amministrazioni. Se la rigenerazione urbana sarà un successo, lo saranno anche il PNRR e la nuova politica europea”.
Per iscriverti alla newsletter di BeBeez Real Estate, clicca qui
Riceverai l’elenco delle notizie di real estate (e i rispettivi link) pubblicate da BeBeez nelle ultime 24 ore
