Con circa 4 miliardi di euro di investimenti nei nove mesi del 2022, in crescita del 95% rispetto all’anno precedente, e 57 operazioni concluse, gli uffici si sono confermati l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano e il settore più attraente per gli investitori. Sono queste le stime emerse dall’ultima ricerca di JLL, leader mondiale nei servizi e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare (si veda qui il comunicato stampa e qui l’intero studio).
Le transazioni sono state, per la maggior parte, concluse con capitali nazionali, mentre gli investitori internazionali sono stati coinvolti in operazioni per circa 1,4 miliardi di euro. Più nello specifico, sempre secondo l’analisi di JLL, nel terzo trimestre dell’anno i rendimenti netti prime sono aumentati sia a Milano (3,30%) che a Roma (3,75%) rispetto al periodo precedente.
Nel periodo gennaio-settembre Milano è continuata ad essere la città trainante, con ben 2,7 miliardi di investimenti (circa il 70% del totale nazionale), e 38 operazioni di compravendita che hanno interessato sia le zone centrali che quelle periferiche. In crescita del 40% anche il mercato delle locazioni, con 224 transazioni per un totale di 368.000 mq locati con la domanda che ha riguardato principalmente uffici con dimensioni al di sotto dei 1.000 mq (61% del totale) e di grado A (76%). Circa il 35% della domanda ha interessato spazi ubicati nelle aree centrali (CBD, Centro Storico, Centro), il 28% in periferia, il 21% nell’area dell’Hinterland e il 16% nel semicentro. I canoni di locazione sono aumentati raggiungendo una media di 675 euro/mq.
Di minor impatto, ma comunque significativo, il mercato nella Capitale che ha fatto registrare 9 transazioni di capital markets, per un valore complessivo di circa 800 milioni di euro, relative a immobili ubicati principalmente nelle aree del Centro e dell’E.U.R. Anche a Roma si è delineata una crescita nel mercato delle locazioni, in cui sono state concluse 110 transazioni, per una superficie complessiva di circa 118.000 mq (+24% su base annua). La domanda si è concentrata maggiormente nelle aree dell’E.U.R. (36%), del Centro-Semicentro (26%) e del CBD (21%), mentre gli spazi di grado B sono stati i più richiesti (60%), principalmente a causa della scarsa offerta di immobili di grado A presenti a Roma. Gli affitti negli immobili di categoria prime sono risultati stabili, attestandosi a 520 euro/mq/annui.
Massimo Livi, responsabile del Transactional Business Rome Leasing, ha dichiarato: “Anche Roma ha mostrato un dato positivo, con aspettative maggiori per l’ultimo trimestre sebbene sarà difficile raggiungere il take up del pre-Covid, ma comunque in crescita. La domanda nella Capitale è sempre soprattutto per il Centro, a fronte di una scarsità di offerta, e l’Eur, dove si rivolge verso immobili di grado A con attenzione a quegli immobili ESG compliant: questi due sottomercati continuano a rappresentare la maggior parte del take up romano”.
Marco Pancotti, a capo dell’area Office Agency per la sede di Milano di JLL, ha aggiunto: “Prosegue il trend positivo che sta caratterizzando il 2022 per quanto riguarda le locazioni degli uffici a Milano, con una crescita sia del take-up, che in proiezione ci porterà a fine anno ad un risultato in linea col record del 2019, sia del numero dei contratti sottoscritti. In fase di scelta del nuovo ufficio rimane costante l’attenzione da parte degli occupiers ai servizi che l’edificio offre ai propri tenant e, soprattutto, a tutto ciò che concerne le certificazioni ESG di cui è dotato”.
Luca Vaj, responsabile Office Capital Markets di JLL, ha concluso: “L’approccio degli investitori al real estate è oggi particolarmente guidato dalla comparazione degli yield ai titoli di stato e dal costo del finanziamento che, anche su deal core, ha un impatto rilevante sulle performance. D’altro canto, l’effetto positivo dell’inflazione sui rendimenti, il mercato occupiers ancora performante e la spinta verso l’ESG sono elementi che tutelano gli investitori in questo momento di criticità”.
I dati di JLL si confrontano con quelli presentati lo scorso 6 ottobre da Roberto Maffioletti, director divisione Portfolio Solutions Group di KPMG (si vedano qui altro articolo di BeBeez e qui le slide), in occasione del suo intervento al convegno organizzato dalla società di credit management GMA a Milano “Cartolarizzazioni Immobiliari e ReoCo: Stato avanzamento lavori”, di cui BeBeez è stato unico media partner (si veda altro articolo di BeBeez). Secondo lo studio, nel primo semestre sono state 23 le operazioni che comporteranno investimenti sino a 2,3 miliardi di euro, strutturate da 4 operatori. Si è parlato di investimenti “sino” a 2,3 miliardi, perché alcuni operatori hanno strutturato piattaforme di cartolarizzazione immobiliare con le quali hanno condotto e condurranno più operazioni e quindi hanno ottenuto impegni sino a una certa cifra complessiva dagli investitori, i quali quindi sottoscrivono via via abs partly-paid.
Ricordiamo che, sino alle modifiche apportate alla legge 130/1999 sulla cartolarizzazione da parte della Legge di Bilancio 2019, non era ammesso che il veicolo di cartolarizzazione (spv) acquisisse direttamente beni immobili. Era invece prevista tale possibilità per le cosiddette società veicolo d’appoggio, vale a dire società costituite nella forma di società di capitali (note come LeaseCo o ReoCo) e aventi come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, i beni immobili sottostanti ai crediti cartolarizzati dalla relativa spv e contratti di leasing ad essi collegati. Ciò significa che l’spv 130 poteva, da un lato, emettere titoli abs per acquistare crediti garantiti da ipoteca e, dall’altro lato, costituire nel contempo una ReoCo attraverso cui acquistare la titolarità degli immobili ipotecati. La Reoco poteva poi gestire, valorizzare e dismettere gli immobili acquistati trasferendo i proventi della vendita alla spv che poi li impiegava a rimborso dei titoli abs degli investitori.