Secondo il Commercial / Multifamily DataBook sul terzo trimestre del 2018 dell’associazione Mortgage Bankers, redatto da Jamie Woodwell, Vice Presidente di Commercial Real Estate Research di MBA; la forza economica complessiva degli Stati Uniti nei primi tre trimestri del 2018 ha ulteriormente rafforzato il mercato del lavoro. Si veda worldpropertyjournal. Il tasso di disoccupazione è sceso al 3,7% in settembre e si è mantenuto stabile a tale livello fino a novembre. La crescita dell’occupazione è stata varia ma forte, con 165.000 posti di lavoro aggiunti a luglio, 286.000 in agosto, 119.000 in settembre, 237.000 in ottobre e 155.000 in novembre. Il numero di aperture di nuovi contratti di lavoro rimane vicino ai massimi storici – con 7,1 milioni di posizioni aperte in ottobre, pari al 4,5% di tutte le posizioni.
Immobili commerciali
Gli immobiliari commerciali sono stati sostanzialmente stabili durante il terzo trimestre. I tassi di posti vacanti sono rimasti invariati rispetto agli immobili del secondo trimestre per ufficio (16,6% di posti vacanti) e al dettaglio (10,2% di posti vacanti). Il tasso di posti vacanti per gli appartamenti è salito dal 4,7 al 4,8 percento.
Anche gli affitti sono aumentati dell’1,7 percento rispetto all’anno precedente per le proprietà relative al commercio al dettaglio, del 2,5 percento in più per le proprietà degli uffici e del 4,5 percento in più per le proprietà degli appartamenti.
Vendite commerciali
I volumi delle vendite di immobili commerciali sono aumentati dell’11 percento nei primi tre trimestri del 2018 rispetto allo stesso periodo del 2017. L’aumento è stato determinato da un aumento dell’86 percento nel volume delle transazioni “a livello di entità”. Le vendite di proprietà individuali sono aumentate dell’8 percento e il volume dei portafogli cambiato di mano è aumentato del 3 percento. Le transazioni a livello di entità hanno aumentato del 31% il volume delle vendite di immobili al dettaglio. Le vendite di appartamenti sono aumentate del 12 percento e l’industria è aumentata del 17 percento. C’è stato un calo del 4% nelle attività di vendita di immobili per ufficio.
I prestiti aventi matrice immobiliare
Il prestito e il prestito sostenuti da proprietà commerciali e multifamiliari sono diminuiti del 3% durante il terzo trimestre e sono stati inferiori del 7% rispetto a un anno fa. L’aumento dei tassi d’interesse ha portato a un leggero aumento dei tassi di mercato, con i rendimenti dei Treasury a 10 anni che hanno iniziato il trimestre al 2,87% e terminando al 3,05%, e il Treasury a 2 anni iniziati a 2,57% e arrivati a 2,81%. Il CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) e i mercati dei prestiti bancari sono stati i più colpiti. Nel frattempo, i prestiti sostenuti da proprietà multifamiliari e per le imprese sponsorizzate dal governo (GSE) hanno continuato a crescere. Nel mese di ottobre, l’MBA ha pubblicato il suo rapporto annuale sul multifamily lending, specificando il mercato dei prestiti immobiliari nel 2017. Le forti condizioni hanno contribuito ad alimentare un aumento del 6% dei prestiti multifamiliari nel 2017, dato che i prestatori hanno incassato 285 miliardi di dollari in nuovi mutui per condomini con cinque o più unità. Il mercato ha beneficiato del miglioramento dei fondamentali, dell’aumento dei valori immobiliari e dei bassi tassi di interesse, e il risultato è stato un aumento delle dimensioni dei prestiti e livelli record di prestiti e prestiti complessivi.
Knight Frank riporta questa settimana che il prezzo medio del terreno di sviluppo in aree verdi è diminuito dello 0,6% nel quarto trimestre 2018, in calo rispetto al 2,6% del terzo trimestre, con una crescita annua dello 0,6%. I costi del lavoro continuano a salire e la sterlina relativamente debole ha reso i materiali da costruzione importati più costosi per i costruttori di case. Si veda worldpropertyjournal. Aneddoticamente, i numeri dei visitatori del sito rimangono solidi, anche se i clienti impiegano più tempo a dedicarsi agli acquisti, in particolare nel sud dell’Inghilterra, riferisce Knight Frank. Nel mercato di rivendita durante i primi nove mesi di quest’anno, rispetto al 2016, il tempo medio impiegato dalla quotazione di una casa in vendita concordata nell’Est dell’Inghilterra, nel Sud Est e a Londra è salito di oltre il 30%, secondo i dati di Rightmove. Per contro, il tempo trascorso dalla quotazione alla vendita concordato nello stesso periodo è diminuito del 5,6% nelle East Midlands, dell’11,4% nelle West Midlands e del 9,9% nel Nord Ovest. Questi rischi, insieme all’incertezza economica sulla partenza imminente della Gran Bretagna dall’Unione Europea, hanno spinto gli sviluppatori ad aumentare i loro margini, il che sta sopprimendo la crescita nei valori dei terreni verdi. I valori dei terreni agricoli dismessi sono diminuiti dello 0,5% durante il 2018, anche per le ragioni sopra esposte. Questo è il primo declino annuale da quando Knight Frank ha iniziato a tracciare i valori terreni di Urban Brownfield nel quarto trimestre 2015. I valori sono aumentati dell’1 % durante il trimestre, tuttavia, dopo un calo del 2,3% nel terzo trimestre, trainato dai guadagni nei siti del centro di Birmingham. Birmingham rimane sottosviluppata quando si tratta di alloggi, secondo i dati ufficiali, sebbene l’intensificarsi dell’attività nel mercato fondiario negli ultimi tre anni abbia comportato l’emergere di una pipeline di alta qualità. Gli sviluppatori saranno probabilmente sempre più selettivi nell’acquistare terreni nei prossimi trimestri. Nel Primo centro di Londra, i valori dei terreni sono diminuiti del 2,8% nel quarto trimestre, portando il calo annuale al 5,6%. I valori sono scesi di quasi il 20% dal picco del mercato nel terzo trimestre 2015, e con la sterlina debole, alcuni importanti acquirenti hanno deciso che il terreno del Prime Central London ora rappresenta un buon valore. I siti di tutti i tipi stanno effettuando transazioni, sebbene i volumi rimangano bassi. Il mercato fondiario di Londra centrale è anche suscettibile di sentimento negativo relativo alla Brexit e in molti casi i proprietari terrieri scelgono di aspettare più chiarezza prima di scegliere di vendere, dice Knight Frank.
