Borgosesia spa, sviluppatore immobiliare quotato sul mercato MTA di Borsa Italiana, ha lanciato la prima Spac nel settore immobiliare non performing, BGS Club Spac (si veda qui il comunicato stampa). Il lancio della Spac era stato deliberato dal Consiglio di amministrazione di Borgosesia nell’aprile scorso (si veda altro articolo di BeBeez).
BGS Club Spac si propone di avvicinare al mondo delle special situation in ambito immobiliare singoli investitori che intendono accrescere, all’interno del proprio portafoglio, l’esposizione a questa asset class ma che, al contempo, desiderano poter scegliere se assumere o meno una posizione nella singola operazione e, nel caso, seguirne da vicino l’evolversi.
La struttura di questa è Spac è particolare e non prevede la quotazione in Borsa. L’idea è quella di far “iscrivere” gli investitori a un club alla cui partecipazione consegue il diritto di vedersi sottoporre, di volta in volta, opportunità di investimento a cui liberamente decidere di partecipare o meno. Obiettivo dell’iniziativa, infatti, è quello di raccogliere un ristretto numero di investitori con i quali condividere iniziative e progetti di sviluppo in un’ottica di medio lungo termine.
Gli investimenti che la Spac intende proporre ai propri investitori sono rappresentati dall’acquisto di immobili, eventualmente preceduto dall’acquisto del credito non performing garantito da ipoteca sugli stessi. Gli immobili vengono individuati nell’ambito di procedure esecutive, concorsuali o pre concorsuali al fine di una successiva loro valorizzazione anche attraverso interventi di completamento o ristrutturazione.
Il funzionamento di questo modello di Spac prevede che i singoli investitori partecipino all’iniziativa con un “commitment” complessivo di importo variabile versando una quota iniziale a titolo di anticipo (pari all’1% dell’impegno complessivo) che dà diritto, una volta presentato l’investimento da sviluppare, di decidere se partecipare o meno ai singoli progetti immobiliari che saranno presentati dai promotori dell’iniziativa. La Spac, infatti, una volta raccolti gli anticipi, ha 12 mesi di tempo per individuare e proporre ai sottoscrittori il progetto immobiliare da sviluppare. L’orizzonte temporale dell’investimento, dal momento della sottoscrizione al termine dello sviluppo immobiliare con la distribuzione dei ritorni, è stimato complessivamente in 24-30 mesi.
Nel dettaglio, la Spac prevede tre tipologie di azioni:
- azioni di classe A: detenute da Borgosesia Real Estate e che permettono il controllo della società al Gruppo Borgosesia;
- azioni di classe B: offerte agli investitori privati che decidono di aderire al progetto, fermo restando che il gruppo parteciperà comunque a ogni investimento con una quota del 20%;
- azioni correlate: nel momento in cui Borgosesia individua il progetto immobiliare da sviluppare, i possessori delle azioni di classe B possono scegliere se aderirvi, ottenendo in cambio azioni correlate, suddivise a loro volta in tante serie quanto sono gli investimenti che la società andrà a realizzare, sono quindi quelle che conferiscono al possessore il pieno dritto sui risultati finali dell’investimento.
Mauro Girardi, presidente di Borgosesia, ha commentato a BeBeez: “Siamo molto soddisfatti del lancio della Spac, non solo perché questa, focalizzata sulle operazioni immobiliari non performing, è la prima in Italia, ma anche perché in un’epoca in cui da più parti viene evidenziata la necessità di far convergere il risparmio privato verso l’economia reale, quello realizzato è un concreto strumento al servizio di tale obiettivo. Certamente a oggi la Spac è dedicata agli HNWI (High Net Worth Individual), ma non escludiamo di aprirla anche ad altri soggetti desiderosi di assumere una posizione su questa asset class auspicando che quanto prima le modifiche normative di recente annunciate e tese ad avvicinare i risparmiatori agli investimenti illiquidi trovino attuazione (si veda altro articolo di BeBeez)”.
Borgosesia ha chiuso il 2019 con un patrimonio netto di 26,9 milioni di euro; un utile netto di 2,7 milioni (+69% dal 2018); un valore della produzione di 14,5 milioni, un ebitda consolidato rettificato di circa 5 milioni euro (+17,6%) e un debito finanziario netto consolidato in calo da 8 a 3,9 milioni. Si è trattato del primo bilancio chiuso dopo il perfezionamento della scissione, parziale e proporzionale a favore di Borgosesia del patrimonio della controllante CdR Advance Capital spa, quotata all’Aim Italia. Patrimonio che quest’ultima ha costruito conducendo attività di investimento in asset non performing. La scissione è stata condotta lo scorso dicembre (si veda qui il comunicato stampa), ma l’operazione era stata annunciata esattamente un anno prima, nel dicembre 2018 (si veda altro articolo di BeBeez).
Sul fronte delle acquisizioni, Borgosesia è già stata molto attiva quest’anno. Nell’aprile 2020 ha acquisito il 100% di Lake Holding, un veicolo di investimento immobiliare di cui la società già deteneva una partecipazione del 5%, a cui risultavano collegati una serie di diritti tra cui quello di beneficiare del 51% degli utili e del patrimonio netto di liquidazione (si veda altro articolo di BeBeez). A inizio aprile 2020 la società ha acquisito un immobile in via Rossini a Milano per 1,7 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Nel marzo scorso, invece, Borgosesia ha comprato un immobile nel centro di Roma per 4 milioni di euro, attraverso la controllata Doria srl. L’operazione è avvenuta mediante compensazione con crediti, prevalentemente ipotecari, acquistati in precedenza dal gruppo per un valore di 3,5 milioni (si veda qui il comunicato stampa). Sempre a marzo 2020, Borgosesia ha rilevato un altro immobile a Milano per 1,7 milioni di euro.
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