Il mercato delle locazioni immobiliari si è confermato attivo anche nel primo trimestre, in particolare a Milano dove è stata raggiunta la soglia di circa 85.000 mq di superficie affittata. I ritmi sono però stati meno elevati rispetto a quelli del primo trimestre record del 2022, e in calo del 12% dalla media dei primi trimestri degli ultimi 5 anni. E’ quanto segnala l’ultimo report di Savills Office Spotlight, che analizza lo sviluppo dell’asset class del periodo in Italia (si veda qui il comunicato stampa e qui il report completo di Savills).
Sul fronte degli investimenti negli uffici, invece, il calo è stato più brusco a 100 milioni di euro, con una flessione sia rispetto ai tre mesi precedenti (-93%), che alla media dei trimestri degli ultimi 5 anni (-87%). Anche il numero di transazioni è diminuito: sono state registrate 10 operazioni con un size media inferiore a 20 milioni di euro.
Sempre nel comparto uffici, Milano si è confermata la città preferita dagli investitori, ma anche in questo caso in misura minore rispetto alla tendenza degli ultimi anni. Qui, poco più della metà dei volumi trimestrali (50 milioni di euro) sono stati investiti in quattro operazioni, due delle quali nel quartiere Scalo di Porta Romana.
Località secondarie come Torino, Reggio Emilia e Napoli hanno comunque caratterizzato l’attività trimestrale, raccogliendo 4 operazioni per un totale di circa 40 milioni di euro. A Roma, i volumi hanno subìto invece un forte rallentamento su base annua (-90%), con il numero di transazioni rimasto stabile: due uffici sono stati acquisiti da operatori nazionali per un totale di circa 15 milioni di euro.
Dopo dieci anni di dominio dei capitali stranieri – si legge nel report di Savills – il mercato è tornato quindi a essere influenzato dai capitali nazionali, che hanno rappresentato l’84% dell’attività trimestrale totale. In questo contesto, il rendimento netto prime è tornato al livello di sette anni fa, al 4% a Milano e al 4,50% a Roma.
Spostandoci nel settore del leasing, qui il mercato ha registrato nel primo trimestre un aumento delle operazioni su base annua (81 deal), ma con dimensioni inferiori rispetto al 2022. La dimensione media delle transazioni è stata di 1.050 mq, mentre nel 2022 era di 1.650 mq; l’83% delle operazioni di leasing sono state di piccole dimensioni (< 1.500 mq), mentre solo l’1% ha una superficie superiore a 5.000 mq (5% nel 2022).
Il calo generale è attribuibile principalmente a una carenza di prodotto di “grado A”. La forte domanda per questa tipologia di asset e un basso livello di vacancy hanno sostenuto l’aumento dei canoni di locazione prime, che sono cresciuti dell’8% su base annua. Le transazioni di grado A hanno rappresentato il 66% del totale dell’assorbimento; a causa della mancanza di offerta di grado A, la quota di assorbimento di asset di “grado B” è risultato in aumento.
La transazione più importante del trimestre ha riguardato una società di informatica che si è assicurata circa 6.000 mq nel quartiere Porta Nuova, mentre la periferia ha rappresentato la fetta di mercato più attrattiva, con il 39% del totale delle transazioni, seguita dal Centro Storico (23%), dall’Hinterland (18%) e Porta Nuova (14%).
Il mercato milanese sta inoltre registrando un forte aumento delle transazioni di subaffitto: soltanto nel primo trimestre del 2023, circa 13.600 mq sono stati subaffittati in aggiunta agli 85.000 mq sopra citati di locazioni immobiliari. A livello settoriale, spiccano i servizi e la consulenza e i media e la comunicazione, mentre gli operatori del settore bancario e finanziario hanno subìto un significativo rallentamento.
Entro il 2026, si legge ancora nel report di Savills, si prevede che saranno immessi sul mercato immobili in locazione per circa 960.000 mq, con il tasso di sfitto che non dovrebbe aumentare ulteriormente in presenza di un’offerta che continuerà a essere comunque limitata.
Eros Chiodoni, Head of Office Leasing,ha dichiarato: “Sul fronte delle locazioni, il mercato si è dimostrato dinamico. La forte discrepanza tra domanda e offerta di asset prime sta spingendo al rialzo i canoni di locazione e ci attendiamo che l’attenzione rimarrà elevata soprattutto verso gli immobili green che rispondono ai più alti criteri di sostenibilità. Nei prossimi 3 anni verranno immessi sul mercato circa 960.000 mq di cui il 71% è di natura speculativa: specialmente nelle zone più richieste come quelle del CBD Centro Storico e del CBD Porta Nuova, la nuova offerta risulta limitata e inferiore alla domanda potenziale”.
Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia, ha aggiunto: “Nel complesso scenario attuale, l’attività di investimento ha registrato un atteso rallentamento anche nel settore uffici. L’attuale fase di “price discovery” si protrarrà per la prima metà del 2023 con una stabilizzazione dei prezzi nel secondo semestre dell’anno.”
