Articolo pubblicato su BeBeez Magazine n. 19 del 23 marzo 2024
di Simona Cornaggia
Palazzi storici inutilizzati da anni prendono nuova vita trasformandosi in Fondazioni d’arte, musei o residenze per artisti, valorizzando l’enorme patrimonio immobiliare italiano e attirando anche capitali esteri in Italia, dato che gli investitori sono principalmente stranieri. Il prossimo deal è atteso a breve e riguarda a Venezia le ex carceri di San Severo, nel Sestiere di Castello, tra San Marco e Rialto, un immobile di mille metri quadri che era stato ceduto nel 2021 dal comparto Extra del Fondo Investimenti per la Valorizzazione, gestito da CDP Real Assets sgr, a un gruppo industriale veneto, dopo essere stato chiuso e inutilizzato da tempo. Ora il gruppo veneto lo ha rimesso sul mercato e sono in corso trattative con un paio di potenziali acquirenti internazionali sulla base di una valutazione di circa 5 milioni di euro.
Lo rivela a BeBeez Magazine nell’intervista che segue Filippo Perissinotto, fondatore di Valorizzazioni Culturali, gruppo specializzato in operazioni di real estate attorno a residenze e spazi culturali, e della successiva gestione degli immobili, dal restauro alle mostre, che con la controllata Culture Studio è l’intermediario incaricato per la vendita dell’immobile di fondamenta San Severo e che sempre con Culture Studio ha intermediato poche settimane fa la vendita di Palazzo Gradenigo, nel Sestiere di Santa Croce a Venezia, che anche in quel caso era nel portafoglio del comparto Extra del FIV di CDP Real Assets sgr. L’immobile, dove nel XIX secolo risiedeva l’arciduca Federico d’Austria e che oggi è uno dei principali spazi espositivi dove si svolge anche la Biennale di Venezia, è passato per 10 milioni di euro all’artista turco Ahmet Güneştekin. Quest’ultimo lo utilizzerà come sede per realizzare della sua nuova Fondazione d’arte, la Güneştekin Art Refinery, che aprirà con mostre per il pubblico, ma affiancherà anche la ricerca di giovani talenti e la realizzazione di laboratori e residenze per artisti che potranno lavorare in loco (si veda qui altro articolo di BeBeez e qui la scheda dell’immobile).
Si tratta di operazioni che si inseriscono in quello che è ormai un trend consolidato e cioè l’acquisizione da parte di un investitore, spesso straniero, di un palazzo storico veneziano al fine di aprire una fondazione d’arte, come ha fatto in precedenza lo scultore Anish Kapoor, che ha acquisito Palazzo Manfrin e lo ha adibito a uno spazio espositivo delle sue opere. O come ha fatto nel 2022 Nicolas Berggruen, filantropo e intellettuale francese, ideatore e presidente del Berggruen Institute che ha acquisito, sempre a Venezia, ben tre palazzi: la Casa dei Tre Oci alla Giudecca, Palazzo Diedo vicino alla Stazione e da ultimo Palazzo Malipiero che affaccia sul Canal Grande (si veda altro articolo di BeBeez). In particolare Palazzo Diedo, dopo una profonda ristrutturazione è stato trasformato in un grande centro dedicato all’arte contemporanea: lo spazio espositivo Berggruen Arts & Culture aprirà al pubblico il prossimo 20 aprile.
Quella chiusa su Palazzo Gradenigo e quella in corso sulle ex carceri di San Severo sono solo alcune delle ultime operazioni seguite da Culture Studio, che in precedenza si è per esempio occupata anche dell’ex Garage Sempione, ora Scuola Jacarda, a Milano, che è stato recuperato come centro di sport ed educazione per scuole materne e primarie; del Palazzo Touring Club, sempre nel capoluogo meneghino, i cui uffici sono stati trasformati in un centro polifunzionale alberghiero, culturale e di ristorazione; e degli Archivi dell’Abbazia della Misericordia, adesso sede della Società brasiliana di architettura e design, a Venezia, che sono stati da poco restaurati e trasformati da archivi della chiesa in spazi multifunzionali.
Il gruppo di Perissinotto include anche Art Events, controllata che si occupa della realizzazione e gestione di eventi, e ha sede a Milano e Venezia, città nella quale avviene la maggior parte delle operazioni di compravendita di palazzi storici. Il prossimo mese ospiterà nei suoi palazzi oltre 40 progetti culturali in concomitanza del Salone del Mobile, a Milano dal 16 al 21 aprile, e della Biennale d’Arte, a Venezia dal 20 aprile al 24 novembre.
Proprio Art Events gestisce ormai da anni per esempio a Milano il Brera Site, spazio eventi ultramoderno, che ha sede in un palazzo storico in via Delle Erbe, a due passi dal Castello Sforzesco, e ora sul mercato, con intermediario sempre Culture Studio.
Domanda. Cosa ci può dire a proposito del processo di vendita in corso delle Carceri di San Severo a Venezia?
Risposta. Intanto ci tengo a precisare che l’immobile era chiuso da tempo e quindi è stato a lungo un patrimonio ma anche un “peso” per la collettività, dato che era di proprietà della Cassa Depositi e Prestiti. Qualche anno fa la struttura ha trovato un primo investitore veneto, un gruppo industriale, che lo ha preservato. E a breve avrà il supporto di un utilizzatore diretto che lo comprerà e ne valorizzerà lo spazio per attività culturali di livello internazionale. Abbiamo due trattative in essere, entrambe con realtà internazionali. La prima è una fondazione che si occupa di filantropia attraverso progetti culturali a ricaduta collettiva, mentre la seconda è un archivio di un artista che vuole stabilizzare la propria presenza in Europa, avendo come base Venezia. L’ordine dell’investimento si aggira intorno ai 5 milioni di euro tra acquisto e ristrutturazione. Non posso ancora rivelare i nomi, ma posso dirle che l’80% dei nostri interlocutori è straniero.
D. Stando alle ultime operazioni effettuate, non solo per il vostro tramite, sembra di capire che Venezia sia la destinazione più gettonata per questa tipologia di investimento. Come mai?
R. Venezia è la città della Biennale, che dura tanti mesi e nella cui orbita girano innumerevoli eventi con ingresso libero sparsi per la città, un po’ come avviene a Milano con il Salone del Mobile. Pensi che lo scultore britannico di origini indiane Anish Kapoor poco dopo aver acquistato Palazzo Manfrin lo ha utilizzato nella Biennale del 2022 in uno stato di cantiere.
D. Quindi una tendenza dentro un’altra tendenza?
R. Sì. Nell’arte contemporanea si è creata la “moda” di lavorare sul non finito e di utilizzare spazi anche in stato ibrido, previa messa in sicurezza ovviamente.
D. Ci può fare altri esempi di operazioni recenti su immobili storici acquisiti per essere utilizzati a fini artistico-culturali, non solo a Venezia, ma anche in giro per l’Italia?
R. Sempre a Venezia è appena stata annunciato che la Galeries Bartoux ha comprato da una famiglia veneziana un importante sito che comprende anche lo storico Cinema Accademia, con un mediatore che non fa parte di società specializzate. Un’altra operazione non nostra è quella effettuata da Banca Ifis che ha rilevato Palazzo San Pantalon nel Sestiere di Santa Croce per farne un centro espositivo, i cui lavori di restauro dovrebbero iniziare ad aprile, e per un valore si dice attorno ai 4 milioni di euro. Si tratta del palazzo che riporta sulla facciata il celebre affresco di Bansky The Migrant Child (si veda altro articolo di BeBeez, ndr). A Milano, invece, è stata aperta al pubblico di recente la Fondazione Luigi Rovati in Corso Venezia 52, mentre nel 2025 sarà inaugurata in Monferrato la Fondazione di Massimo de Carlo, famoso gallerista italiano.
D. Qual è l’entità dei rendimenti che si può ottenere gestendo palazzi storici?
R. Direi un rendimento medio attorno al 3%, che in questa fase di costo del denaro alto sembra poco ma fino a qualche mese fa era più considerevole di quello di un bond tedesco. Con la differenza che non porti i tuoi figli a vedere la domenica il bond tedesco, ma una mostra sì. Quindi un imprenditore illuminato fa un’azione patrimonializzante su valori in crescita, un’azione a resa non spericolata, vicina appunto al 3%, ma soprattutto un investimento che tocca le corde di una sensibilità imprenditoriale a ricaduta collettiva.
D. Che cosa intende per ricaduta collettiva?
R. Una volta centrato il focus sull’asset, bisogna poi effettuare un’indagine sul tipo di destinazione, dove la vera ricaduta collettiva sono quegli utilizzi non puramente espositivi ma che rendano l’immobile luogo d’arte creativo, luogo vivo secondo il format delle residenze d’artista. Di grande importanza è poi la ricaduta sull’indotto. Se il sito rimane vivo genera lavoro e occupazione. Quindi due filiere vengono innescate dall’acquisto di un immobile: una è quella del restauro conservativo, dell’edilizia, che si deve anche un po’ ripulire l’immagine da “acchiappabonus”, dell’ebanista, del recuperatore di marmi, l’altra è la filiera degli operatori culturali, cioè del personale di gestione tra cui società come la nostra.
D. Lei è fondatore e azionista unico di Valorizzazioni Culturali. Ha progetti di espansione o di apertura ad altri partner?
R. Sì. Data la vivacità del comparto, il gruppo si sta allargando a nuovi partner. Ci stiamo muovendo nel senso di fare acquisizioni di piccole società nel nostro stesso settore per una espansione orizzontale. Stiamo inoltre aprendo altre unità locali a Torino, nel piano nobile di via Po 25, all’altezza della Mole, ma anche a Genova e Firenze. Sottolineo che nessun palazzo è di nostra proprietà, proprio perché lavoriamo come se fossimo la management company di un fondo.