di Mirko Frigerio,
fondatore e vicepresidente esecutivo NPLS RE Solutions e presidente Centro Studi AstaSy Analytics
Attualmente, la Re.O.Co è uno degli scenari di recupero attivo che ogni singolo gestore, amministratore delegato, direttore generale, capo crediti, valutatore, analista, consulente del credito e del debito dovrebbe prendere seriamente in considerazione. Questa crisi, sta consentendo agli operatori di avere il tempo di analizzare i portafogli Npl/Utp per decidere nuove e più attive strategie che, se intraprese, possono portare anche a un più attivo e rivoluzionario modo di gestire gli NPE su tutta la filiera del credito.
Re.O.Co. è l’acronimo di” real estate owned company” (si veda altro articolo di BeBeez, ndr). Si tratta di una società partecipata dal soggetto veicolo proprietario di un credito e ha il fine di valorizzare l’immobile collegato al credito deteriorato. Introdotte con la Legge 130/99, le Re.O.Co non sono “la banca” (quindi prive di patto commissorio), ma strutture con una loro vita, identità, budget e business plan, che hanno lo scopo di salvaguardare il credito e valorizzarne il recupero, là dove le aste e il sistema di recupero coattivo falliscono.
Statisticamente in una Re.O.Co (dati Centro Studi Astasy Analitics) poco meno del 3% degli asset cuba oltre il 31% del volume dei crediti da recuperare. Questo ci porta a comprendere che all’interno dei portafogli vi sono dei beni di pregio e degli asset di particolare rilevanza: hotel, piattaforme commerciali, terme, grandi aree logistiche, macro cantieri da ultimare, immobili di pregio e di lusso, casali, tenute agricole, vigneti di immenso valore. È necessario, in questo periodo, attivare le Re.O.Co. e acquisire un numero, seppur limitato, di immobili che possano essere successivamente venduti, messi a reddito, gestiti o ceduti con formule nuove di leva e di credito, al fine di tamponare la perdita di valore causata dai continui ribassi dovuti al funzionamento poco efficiente e performante della sola giustizia, attualmente allo stallo data la chiusura dei tribunali e alla sospensione delle aste immobiliari.
Lo scenario Re.O.Co può quindi rappresentare una strategia eccellente e innovativa nelle strategie di salvaguardia del credito e di valorizzazione dei portafogli. In un periodo così particolare è fondamentale avere un approccio differenziato per tipologia di asset class: un hotel non è la stessa cosa di un bilocale in centro. Per approcciare diversamente lo scenario e divenire il protagonista propositivo e performante del recupero, occorre essere preparati sull’argomento: conoscerne il valore e l’assorbimento, avere una puntuale analisi di mercato e condurre un’attenta due diligence immobiliare. Un buon loan manager deve avere una buona esperienza anche di immobiliare puro: vedere l’immobile, parlare con gli organi amministrativi e della procedura, sondare il mercato di riferimento e gli specialisti del settore.
Fondamentale è poi pianificare il cashflow e la fiscalità ricordando come primo principio, per esempio, che entrando in possesso di beni con spese condominiali pregresse andrà considerato l’esercizio in corso e quello precedente da saldare, così come occorre avere certezza dei costi sulle eventuali sistemazioni degli abusi edilizi che la procedura trasferisce e che la normativa urbanistica impegna e obbliga a sistemare, nonchè altre spese legate alle opere di capex, a nuovi oneri urbanistici da saldare, ecc.
Per fortuna in Italia esistono già strutture che, attivamente, utilizzano il veicolo Re.O.Co. La speranza è che, in un domani molto vicino, questo strumento venga anche utilizzato per la gestione pro-attiva degli UTP.