di Giuliano Castagneto e Alessandro Luongo
La super campagna di real estate crowfunding per il progetto milanese Giannone 2 sulla piattaforma Concrete Investing potrebbe superare largamente il target massimo, fissato a 4 milioni di euro. Gli ordini finora sono stati infatti di 4.361.000 euro, mentre quelli confermati, cioè a fronte di bonifici effettivamente arrivati, ammontano a 3.677.000 euro, già ben al di sopra dell’obiettivo minimo di 3,5 milioni di euro.
Quindi il progetto, già in overfunding del 125%, in soli sette giorni ha già conseguito il più alto importo mai raccolto in Italia per un progetto immobiliare. Infatti la campagna lanciata da Fenice Generale Immobiliare è partita l’1 marzo, (si veda altro articolo di BeBeez), battendo il precedente record,sempre di Concrete Investing, risalente al dicembre 2020, del progetto Varese 10 a Milano che aveva raccolto 3,8 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez) proponendo agli investitori un rendimento annuale atteso (IRR) pari al 12,3%, un ritorno complessivo dell’investimento (ROI) del 29,8% per un holding period di 27 mesi.
Ma per Concrete Investing battere i primati pare sia un’abitudine. Nel luglio del 2020, aveva raccolto 3,3 milioni per il progetto Washington Building, anche questo a Milano, nei pressi di Piazza Piemonte, in non più di 72 ore (si veda altro articolo di BeBeez). D’altra parte quella operazione prevedeva per gli investitori un tasso di rendimento annuale atteso (IRR) pari al 13,6%, un ritorno complessivo dell’investimento (ROI) del 40,4% e un holding period di 32 mesi. Per Giannone 2 invece i risultati prospettati sono lievemente inferiori, ma conqune rimarchevoli: l’IRR ateso è del 10,5% mentre il ROI è del 28,3%, su un holding period di 30 mesi. Ma Concrete Investing già nel febbraio 2020 aveva raccolto 2,5 milioni di euro in 24 ore per la realizzazione a Milano del progetto Bluestone; operazione sponsorizzata dall’omonimo sviluppatore immobiliare, che da oltre 20 anni opera sul territorio milanese (si veda articolo di BeBeez).
Tanto successo si spiega soprattutto con il track record della piattaforma, che a inizio 2020, all’epoca della terza exit (cioè il completamento del ciclo di investimento) così era stata sintetizzata dal ceo di Concrete Investing, Lorenzo Pedotti: “L’IRR medio è stato superiore al 10%. Questo testimonia che le offerte immobiliari presentate, oltre che permettere raccolte di successo, sono costruite su strutture solide, rispettano i rendimenti attesi e le tempistiche previste” (si veda altro articolo di BeBeez). Inoltre i progetti sinora presentati sono stati promossi da gruppi immobiliari di primario standing, come Immobiliare Percassi, Borgosesia e Impresa Rusconi, tanto per fare alcuni esempi.
Tornando al progetto Giannone 2, questo prevede la ristrutturazione di un immobile di 6 piani a destinazione residenziale di pregio nel quartiere milanese di Borgo degli Ortolani nei pressi di Parco Sempione, Arco della Pace e Porta Nuova. Il progetto coinvolge una superficie complessiva di 2.888 mq, e una volta ultimato conterà 28 nuovi appartamenti (11 bilocali, 5 trilocali, 11 quadrilocali, e un attico da 454 mq all’ultimo piano) con annesse 21 cantine e 6 box interrati.
Alla raccolta ha partecipato anche Stoneweg, società di gestione fondata nel 2015 e basata a Ginevra, titolare di mandati di finanza strutturata con sottostante immobiliare e servizi di pure advisory per ottimizzazione di portafogli di investimenti immobiliari. La società è attiva da tempo in Italia. Ricordiamo, per esempio, che un anno fa Stoneweg ha annunciato che avrebbe investito in totale 100 milioni di euro nella costruzione e ristrutturazione di immobili scelti nei mercati ritenuti chiave per la spagnola Glovo, l’app di consegna on-demand, e in particolare in Italia, Spagna, Portogallo e Romania (si veda altro articolo di BeBeez). Nel 2020, invece, Stoneweg e il fondo americano York Capital Management avevano venduto per oltre 200 milioni di euro a investitori coreani, rappresentati da JB Asset Management (JBAM), il 49% delle quote del fondo Pegasus di Kryalos sgr, proprietario del Quinto Palazzo Uffici di San Donato Milanese (si veda altro articolo di BeBeez).
Responsabile della progettazione per Giannone 2 è lo Studio di architettura LMA, lo studio Dolce è responsabile della direzione lvori, mentre per gli aspetti legali la società è assistita dallo Studio Apollo e Associati per quanto concerne la parte contrattuale e dallo Studio Sarubbi Poggi Longostrevi per tutti gli aspetti fiscali.
Alla raccolta parteciperà anche Stoneweg, società di gestione fondata nel 2015 e basata a Ginevra, titolare di mandati di finanza strutturata con sottostante immobiliare e servizi di pure advisory per ottimizzazione di portafogli di investimenti immobiliari.
Per Fenice immobiliare Generale si tratta del terzo investimento a Milano dopo quelli in via Mauro Macchi 61, nella zona NOLO, e in via Fioravanti 5, adiacente al quartiere di Porta Nuova. Il gruppo è specializzato in grandi opere a destinazione residenziale, commerciale e direzionale. La società è controllata al 95% dalla holding HPS srl e al 5% da REDE srl, entrambe controllate da Carlo Caiffa e partecipate da Luigi Caiffa. Il gruppo opera sul mercato immobiliare di Milano, e in Puglia, specie nel Salento, da 20 anni, dal retail per operatori nazionali e multinazionali che intendono investire sul territorio, al residenziale di fascia alta. Fenice Immobiliare Generale è attiva a Milano soprattutto nell’ambito delle rigenerazioni, degli interventi di riqualificazione nel residenziale di fascia alta in zone centrali, con attenzione particolare alla sostenibilità.
Ricordiamo che, secondo i dati di CrowdfundingBuzz, le piattaforme di crowdfunding immobiliare (equity e lending) in Italia hanno raccolto 99,2 milioni di euro nel 2021, in crescita del 52,6% dai 65 milioni del 2020. Di questo totale, le piattaforme di real estate equity crowdfunding hanno raccolto 42 milioni contro i 29,3 del 2020 (+43%), con 23 progetti immobiliari finanziati contro 19 del 2020. Quanto a Concrete Investing, nel 2021 ha raccolto 9,55 milioni di euro, mentre da inizio attività ha chiuso 16 campagne (prima di Giannone 2) per una raccolta complessiva di 29,65 milioni di euro.