Aumento dei tassi e inflazione hanno pesato in maniera importante sul mercato delle aste immobiliari che ha registrato un vero e proprio crollo nel primo trimestre dell’anno con 42.982 aste, -18% rispetto alle 52.627 del 2022. Lo ha calcolato Reviva, prima startup in Italia specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari fondata da Ivano De Natale e Giulio Licenza, che ha segnalato che si tratta del peggiore trimestre registrato dal 2019 a oggi e ribadito che la causa del calo nel numero delle aste risiede nel corrispondente calo di nuove iscrizioni di procedure esecutive immobiliari (si vedano qui il comunicato stampa e qui altro articolo di BeBeez).
Ricordiamo che segni di rallentamento si erano già registrati nel secondo semestre 2022: Reviva, infatti, a fine 2022 aveva registrato 191.253 aste, cioé solo il 3% in più del dato di fine 2021, ma comunque inferiore del 25% rispetto al 2019, anno in cui tutte le operazioni si sono potute svolgere a pieno regime prima del biennio pandemico e del rallentamento delle procedure da parte dei tribunali (si veda altro articolo di BeBeez). Alla fine del primo semestre 2022, invece, c’erano state 108.137 aste in tutta in Italia, dato che era in crescita del 16,1% rispetto allo stesso periodo del 2021, anche se ancora in flessione del 17,5% rispetto al 2019 (si veda altro articolo di BeBeez). Un andamento che ricordava da vicino quello del primo trimestre 2022, ma che evidenziava già un pur lieve rallentamento rispetto ai primi tre mesi del 2022, periodo in cui le aste erano state 52.627, con una crescita del 17,7% rispetto al primo trimestre 2021, e in flessione del 10%, quindi meno marcata, rispetto allo stesso periodo del 2019 (si veda altro articolo di BeBeez).
La causa di questo calo di attività, come detto, secondo Reviva risiede nel calo delle nuove iscrizioni di procedure esecutive immobiliari: sulla base dei dati del Ministero della Giustizia, le nuove iscrizioni nel 2022 sono state 32.995, con un calo dell’8,6% sul 2021, il che significa che, dopo il leggero segno in positivo del 2021, la situazione è ritornata a fine 2022 ai livelli del 2020, anno in cui l’emergenza Covid da un lato aveva di fatto quasi congelato l’attività dei tribunali e dall’altro aveva portato a introdurre norme per la sospensione delle esecuzioni immobiliare sulla prima casa. Nel corso degli ultimi 5 anni, le esecuzioni iscritte annualmente sono diminuite del 50% circa, anche a causa del calo dei nuovi default.
In netto calo a fine marzo 2023 anche la somma delle offerte minime che nei primi tre mesi del 2023 è stata di 4,9 miliardi di euro, ovvero il -26% rispetto ai 6,6 miliardi dello stesso trimestre del 2022. In tutto il 2022 si era arrivati a 13,2 miliardi con una discesa del 7% il valore medio degli immobili in asta, a 106 mila euro nel 2022 dai 113 mila euro del 2021 e dai 122 mila euro del 2020. E questo perché solo il 37% delle procedure esecutive pendenti nei tribunali ha visto un’asta fissata nel corso dell’anno, mentre il restante 63% erano ancora “dormienti”. In sostanza in asta vanno sempre gli stessi immobili, i quali a causa delle aste deserte subiscono ribassi del prezzo per poi avere un nuovo tentativo di vendita. La somma complessiva di questi ribassi ha portato una svalutazione nel solo 2022 di 2,2 miliardi, con una svalutazione media degli immobili nel corso dell’anno del 29% (si veda altro articolo di BeBeez).
Quanto alla distribuzione geografica delle aste, nel primo trimestre 2023 è stata analoga a quella dello stesso periodo del 2022: il 33% delle aste ha avuto luogo nelle regioni del nord Italia, il 25% al centro, il 25% al sud e il restante 17% nelle isole. Quanto alla tipologia di immobili in asta nel primo trimestre dell’anno per il 27% ha riguardato immobili non residenziali (era il 54% nel primo trimestre 2022), ovvero laboratori, uffici, locali commerciali, alberghi; per il 62% immobili residenziali e per l’11% terreni: un dato che mostra un aumento percentuale della componente residenziale (storicamente attorno al 55%) e che non è un buon segno perché mette in luce le difficoltà economiche dei privati. Anche in valore assoluto, le aste relative a immobili resi sono state 26.685, un numero molto vicino alle 28.684 del 2021, così come per i terreni. Secondo l’analisi si può dunque concludere che, in volume assoluto, il calo di aste ha colpito maggiormente gli immobili non residenziali, passate dalle 18.177 del 2022 alle 11.536 del 2023.
Ricordiamo che Reviva, fondata nel luglio del 2017, utilizza l’intelligenza artificiale e il marketing esperienziale per aumentare il numero di immobili venduti in asta ed evitare che i cespiti si svalutino a causa delle numerose aste deserte. Al momento Reviva ha nel proprio portfolio oltre 10 mila immobili all’asta affidati, con un controvalore di oltre un miliardo di euro di offerta minima aggregata, 24 clienti attivi (tra investitori in npl, banche e servicer), che rappresentano circa il 50% del mercato.
A fine dicembre 2022 Reviva ha aperto un nuovo round di raccolta di capitali con un target complessivo di 2,5 milioni di euro, di cui ha già raccolto 500 mila euro dagli attuali soci che hanno reinvestito e da Invitalia (si veda altro articolo di BeBeez). L’operazione segue i due precedenti round del 2021, quando la startup aveva incassato da business angel prima, a marzo, 250 mila euro (si veda altro articolo di BeBeez) e poi a luglio altri 300 mila euro (si veda altro articolo di BeBeez).
I capitali raccolti sono serviti a sostenere la crescita e sviluppare l’ecosistema, che al momento comprende: immobiliallasta.it, la piattaforma che promuove immobili all’asta fornendo consulenza end-to-end agli acquirenti con zero commissioni e che è stata appena lanciata e resa operativa, come ha confermato la società a BeBeez. Il sito punta ad aiutare chi è alla ricerca di un immobile, fornendo in modo chiaro informazioni quali la valutazione degli immobili, possibili preventivi di ristrutturazione e, grazie a una partnership con un importante istituto di credito, e l’ottenimento di un mutuo. A seguire, l’ecosistema comprende Vivapro, la community di consulenti specializzati nelle aste immobiliari con accesso tramite subscription, per ricevere formazione professionale e assistenza alla vendita di immobili in asta su tutto il territorio nazionali; e Reeco (acronimo per Real Estate External Company), la piattaforma che permette di analizzare gli immobili in asta ad alto potenziale per sviluppare investimenti diretti raccogliendo fondi attraverso club deal o crowdsourcing (si veda altro articolo BeBeez).