Le sofferenze cosiddette secured, cioè garantite da immobili, rappresentano in valore poco meno della metà del monte di non performing loans in carico alle banche e di queste quasi il 70% sono nei confronti di aziende grandi o pmi. La quota restante è invece suddivisa tra un notevole numero di soggetti, tra persone fisiche e microimprese, come indicato nei grafici elaborati da EY e pubblicati qui in pagina.
I numeri sono impressionanti. Come anticipato nelle scorse settimane da MF-Milano Finanza, l’ultimo studio redatto da Astasy, società di consulenza specializzata in esecuzioni immobiliari guidata da Mirko Frigerio, il totale degli immobili andati in asta da inizio anno sino a fine dello scorso agosto è stato di oltre 177 mila (dopo i 267 mila di tutto il 2016). Di questi, 140.056 immobili sono in esecuzione a causa di pignoramento e la maggior parte delle unità immobiliari poste in asta è rappresentata da appartamenti di piccole dimensioni, tipicamente bilocali, quindi le classiche prime case delle famiglie medie italiane (si veda altro articolo di BeBeez).
E Frigerio, in occasione del suo intervento a un Caffé di BeBeez sugli Npl immobiliari, ha sottolineato che questi numeri rappresentano una vera e propria bomba sociale. Se si pensa che in media ognuno dei 140.056 immobili in asta sino a oggi ha alle spalle una famiglia, formata da almeno due persone e con almeno un figlio, e vede spesso coinvolta come garante almeno una coppia di genitori dei mutuatari, ne deriva che il problema del default sul mutuo ha colpito circa 700 mila persone da inizio anno a fine agosto, senza considerare le case ancora non pubblicate e gli immobili con avvio atti ancora non in asta. Secondo Astasy, la stima prudenziale vede circa 1,5 milioni di persone coinvolte.
Per questo, sia in Parlamento sia tra le banche, c’è chi inizia a pensare di utilizzare anche in questi casi, e non solo per grandi immobili di pregio, lo strumento delle cosiddette Reoco (Real Estate Owned Company), ossia società costituite ad hoc da parte dei creditori per andare in asta e proporsi come acquirenti degli immobili a garanzia dei crediti in default presenti sui propri libri, per poi valorizzarli e rivenderli al meglio.
Lo scrive MF Milano Finanza in edicola da sabato 14 ottobre, riferendo quanto è stato discusso nel corso del convegno che si è tenuto lo scorso 3 ottobre alla Camera per la presentazione della proposta di legge su
“Fondo Patrimonio Italia, istituzione di una Reoco di stato”
al quale sono intervenuti:
– On. Fabrizio Di Stefano,
primo firmatario proposta di legge (FI-Pdl)
– On. Pietro Laffranco,
membro Commissione Finanze della Camera (FI-Pdl)
– On. Alberto Giorgetti,
membro Commissione Bilancio e Tesoro della Camera (FI-Pdl)
– Ubaldo Palmidoro,
presidente Centaurus Capital ed estensore della proposta
– Andrea Mignanelli,
ad Cerved Credit Management
– Stefano Scopigli,
ad Yard Credit & Asset Management
– Stefano Santin,
Comitato direttivo della Casa del Consumatore
Ha moderato Stefania Peveraro,
direttore responsabile BeBeez, collaboratrice Milano Finanza
(clicca qui per leggere il testo della proposta di legge)
Certo, gestire una Reoco non è una passeggiata e a maggior ragione se oggetto di investimento dovessero essere tanti piccoli appartamenti. Riccardo Serrini, direttore generale di Prelios, intervenendo allo stesso Caffé di BeBeez, ha detto: “Prelios fa Reoco dal 1997, ma ha lunga storia di ferite perché le ultime Real Estate Owned Company degli anni 90 sono state chiuse solo un anno fa. Un conto è avere un credito e un altro conto è avere un immobile, perché al massimo con il credito perditi tutto, ma se hai l’immobile e non riesci a venderlo continui a sostenere costi in tasse e spese. Bisogna considerare che in asta c’è scarsa possibilità di fare due diligence, c’è un accesso agli atti molto limitato e spesso possono esserci irregolarità catastali. Molto meglio arrivare ad accordi stragiudiziali”.
Ma se trovare un accordo su un immobile importante può rivelarsi relativamente semplice, ben diverso è per una banca attrezzarsi per trovare un accordo con tanti piccoli proprietari di casa andati in default. Da qui l’idea della Reoco strutturata per gestire specificamente questi casi.
“Noi stiamo assistendo una banca retail molto grande che ha deciso di focalizzare la propria Reoco proprio sugli immobili residenziali di piccolo taglio; lo stiamo facendo da circa 12 mesi”, ha detto Andrea Mignanelli, amministratore delegato di Cerved Credit Management, intervenendo al convegno. E ha aggiunto: “Una Reoco dedicata agli investimenti in immobili residenziali di piccola taglia distribuiti in tutta Italia è certamente complicata da gestire e richiede un’attività importante da parte del servicer, ma se ben gestita può puntare a un rendimento medio lordo compreso tra il 3 e il 5%”.
Il rendimento viene dagli affitti incassati sugli immobili, che possono anche essere pagati dagli stessi ex proprietari per una cifra pari a una frazione del valore del mutuo, magari in vista di un riscatto finale. Il tutto tenuto conto del fatto che ovviamente la Reoco avrà comprato in asta l’immobile a sconto e che quindi un affitto pur basso rispetto alla quota del mutuo può comunque assicurare un rendimento interessante. Insomma, se quindi si capitalizzasse una grande Reoco Italia a partecipazione pubblica, che abbia il compito di acquistare a prezzo di mercato alle aste giudiziarie gli immobili a garanzia degli npl in portafoglio alle varie banche, il progetto potrebbe garantire un rendimento di tutto rispetto, oltre che avere un impatto sociale importante e senza distrarre risorse pubbliche che non siano già state allocate al salvataggio bancario.
MF-Milano Finanza aveva anticipato tempo fa i termini della proposta di legge di cui è primo firmatario Fabrizio di Stefano, deputato Pdl e membro della Commissione finanze della Camera, grazie al supporto tecnico di Ubaldo Palmidoro, fondatore di Centaurus Credit Management, noto servicer romano. La proposta è sostenuta anche da Alberto Giorgetti (Pdl), membro della Commissione Bilancio della Camera, e da Pietro Laffranco (Pdl), altro membro della Commissione Finanze. Ma i tre onorevoli nei loro interventi al convegno hanno detto chiaramente che in Parlamento c’è un interesse bipartisan allo sviluppo di un progetto simile, che infatti ha riscosso l’interesse anche del presidente della commissione Finanze Maurizio Bernardo (Pd). Il progetto di legge dovrebbe essere trasformato in un emendamento da inserire nella Legge di Bilancio quando arriverà in esame alle commissioni Finanze e Bilancio della Camera.
