Ha avuto un nuovo impulso il progetto Monteluce del Fondo Umbria per la rivalutazione strategica dell’omonimo quartiere del centro di Perugia. Il fondo era stato salvato lo scorso anno (si veda altro articolo di BeBeez) grazie all’intervento di Back2Bonis, fondo a sua volta dedicato ai crediti UTP verso aziende e legati all’immobiliare, gestito da Prelios sgr e sottoscritto da AMCO insieme a varie banche italiane (si veda altro articolo di BeBeez). Adesso è prevista un’imminente ripresa dei lavori, grazie all’erogazione di ulteriore finanza da parte del fondo Back2Bonis, intervenuto tramite il veicolo di cartolarizzazione Ampre srl, nato con l’avvio del Progetto Cuvée, creditore del Fondo Umbria per oltre 29 milioni di euro (si veda qui il comunicato stampa).
Ricordiamo che Progetto Cuvée è luna innovativa piattaforma multi-originator per la gestione dei crediti unlikely to pay (UTP) promossa da AMCO-Asset Management Company spa, che ricopre il ruolo di Master e Special Servicer, e dal Gruppo Prelios con il ruolo di partner Real Estate, nonché di gestore del Fondo Back2Bonis attraverso Prelios SGR.
Più nello specifico, i nuovi fondi serviranno sia per il pagamento dei creditori sulla base degli accordi raggiunti, sia al sostegno dei costi di gestione del Fondo per il completamento del cantiere Monteluce. L’operazione è avvenuta nell’ambito di un piano di risanamento aziendale, attestato ai sensi dell’art. 67, terzo comma, lett d) della Legge Fallimentare.
Il progetto, che con il nuovo intervento di Back2Bonis dovrebbe giungere a compimento, prevede la valorizzazione del complesso, la realizzazione nell’area di spazi residenziali, commerciali e di servizi di interesse pubblico, nonché il completamento delle opere di urbanizzazione.
Il Fondo Umbria è stato assistito nell’ultima operazione da KPMG. Ampre, per il tramite dello special servicer AMCO, è stata affiancata da Giovanardi Studio Legale, mentre Prelios SGR spa è stata seguita da Cappelli RCCD Studio.
Quella del cantiere Monteluce è una storia piuttosto tormentata, che va avanti da anni con diversi stop e ripartenze. Per evitare il default del Fondo Umbria, la cui data di scadenza è stata prorogata per la terza volta a dicembre 2020, il fondo Back2Bonis aveva stanziato lo scorso anno 7 milioni di euro per rimborsare parzialmente i fornitori creditori del fondo in crisi e ultimare i lavori, stando a quanto emerso da un articolo de Il Messaggero, secondo il quale l’area in questione avrebbe avuto lo scorso anno un valore di libro di circa 12 milioni di euro, pur valendo sul mercato almeno il doppio.
Si ricorda che il Fondo Umbria – Comparto Monteluce, gestito da BNP Paribas REIM sgr era stato lanciato nel 2006, grazie all’apporto da parte della Regione e dell’Università degli Studi di Perugia del terreno dove sorgeva l’ex Ospedale Policlinico di Monteluce, che in cambio del terreno avevano ottenuto la totalità delle quote del fondo stesso.
L’area dell’ex Ospedale Policlinico di Monteluce si estende per 65 mila metri quadrati e l’obiettivo del fondo era sviluppare il progetto della Nuova Monteluce, che prevedeva la realizzazione di strutture polifunzionali residenziali e commerciali. Il fondo avrebbe come d’uso preso a prestito dalle banche i capitali necessari a demolire gli immobili esistenti, effettuare le necessarie bonifiche e realizzare i nuovi immobili da vendere o locare. Nel frattempo, il valore delle quote sarebbe aumentato e gli enti pubblici avrebbero potuto vendere quelle in loro possesso a investitori terzi interessati, portando a casa auspicabilmente una plusvalenza.
Nel tempo i lavori sono poi andati avanti, con un primo punto di arrivo nel 2015, quando era stata inaugurata la piazza Cecilia Coppoli, il primo corpo della Nuova Monteluce (si veda qui il comunicato stampa di allora). Gli edifici realizzati fino a quel momento ospitano uffici e spazi commerciali: gli uffici occupano una superficie di 3.350 mq con possibilità di suddivisione in 18 unità, di cui 14 già destinate a uffici del Comune di Perugia, del Sindacato Pensionati Italiani CGIL e di alcuni professionisti privati. Gli spazi commerciali occupano invece una superficie di 950 mq comprendenti un supermercato Emi, una palestra Bodyplanet e altre attività commerciali. Gli edifici in corso di realizzazione o riqualificazione che si affacciano sulla seconda piazza, sono invece destinati a residenze per studenti (150 posti letto), spazi commerciali e un presidio sanitario che sarà collocato nel padiglione ospedaliero, l’ex Clinica chirurgica, conservato e ristrutturato.
Sino ad allora nello sviluppo del progetto erano stati investiti 50 milioni di euro e inizialmente l’area dell’ex Policlinico era stata valutata 60 milioni. Le banche che hanno finanziato i costi di sviluppo sono Areal Bank (banca agente), Banca Nazionale del Lavoro, Intesa San Paolo e Casse di Risparmio dell’Umbria e alla data del 31 dicembre 2015, l’importo complessivo accordato delle linee era di 61 milioni. Il fondo però lo scorso anno si è ritrovato a secco e infatti, come emerge dalla Relazione semestrale al 30 giugno 2021 del Fondo Immobiliare Dinamico, in quel momento il valore delle quote del Fondo Umbria – Comparto Monteluce era nullo. Di lì, come sopra menzionato, la necessità dell’intervento per il suo salvataggio da parte del fondo Back2Bonis nell’estate 2021.