Nel 2020 l’impatto della pandemia da coronavirus sulle compravendite immobiliari è stato contenuto: il calo complessivo delle transazioni nell’anno è stato inferiore all’8% e limitato ai mesi del lockdown, mentre nei capoluoghi di provincia le transazioni sono addirittura cresciute lievemente. Non solo: nei primi mesi del 2021 il mercato ha ripreso vigore, segnando un +38% rispetto al 2020 e quasi un +20% sul 2019.
Lo ha detto ieri Stefano Magnolfi, executive director di Crif Real Estate Services durante il convegno A tutta R – Real estate, Ripartenza, Recupero, Responsabilità organizzato da Credit Village e T.W.I.N, di cui BeBeez è stato media partner (si vedano qui il comunicato stampa e qui il video dell’evento).
Quanto alle valutazioni, Magnolfi ha sottolineato che “il superecobonus finirà nel 2023, ma avrà un impatto sulle future quotazioni dei valori immobiliari. Più in generale, immobili che oggi presentano un APE in classe C, dopo una riqualificazione in Classe A con un passaggio di due classi, potrebbero rivalutarsi dell’11%“.
Sul fronte delle cartolarizzazioni immobiliari, introdotte come noto dall’art. 7, comma 1, lett. 1-bis e 7.2 della legge 130/1999 (si veda altro articolo di BeBeez), che permettono appunto di strutturare cartolarizzazioni che hanno come bene sottostante non crediti, bensì beni immobili o mobili registrati e diritti reali o personali aventi a oggetto i medesimi beni, gli intervenuti alla tavola rotonda ieri ne hanno sottolineato l’effetto positivo sul mercato e sugli investitori. Tuttavia resta un problema fiscale, perché la normativa sostanzialmente comporta la non tassazione del veicolo di cartolarizzazione ma prevede l’applicazione dell’Iva, al pari di una srl, così come chiarito di recente dall’Agenzia delle Entrate (si veda altro articolo di BeBeez). Ma a parte la questione fiscale, in questo tipo di cartolarizzazioni il ruolo del servicer è ancora più importante che in altre strutture. Visto infatti che, a differenza di quanto accade nelle cartolarizzazioni di crediti, non c’è un asset sottostante predefinito, bensì un provento che è legato a un ciclo produttivo, “è cruciale seguirne, assieme all’asset manager, il business plan e dare sicurezza agli investitori”, ha spiegato Elena Cannazza, Head of Legal Centotrenta Servicing. E anche Giuseppe Andrea Giannantonio, partner di Chiomenti, ha aggiunto: “Queste cartolarizzazioni sono molto appetibili per gli investitori esteri, ma non bisogna abusarne. In tal senso, è cruciale il ruolo del master servicer, come guardiano del rispetto della normativa italiana”.
In ogni caso, la cartolarizzazione immobiliare consente una struttura di capitali diversificata che una srl per investimenti immobiliari non permette, ha chiarito Corrado Angelelli, partner di Greenberg Traurig Santa Maria. E questo piace agli investitori, perché “l’obbligazione prodotta da una cartolarizzazione è un prodotto riconosciuto nel mercato del private debt, per cui è facile coinvolgere gli investitori, attuando una sorta di project financing, a beneficio degli operatori di medie dimensioni e dell’emittente, che amplia la platea di investitori e rende più liquido il mercato immobiliare, ha sottolineato Emanuele Grassi, ceo e fondatore di GMA. Tuttavia, finora sono state concluse ancora poche cartolarizzazioni immobiliari, sebbene tutte concentrate nei primi mesi di quest’anno, a dimostrare che il mercato si è sbloccato.
Ricordiamo quella di Bayview Italia srl, la controllata italiana del colosso dell’omonimo asset manager Usa, che ha lanciato una innovativa piattaforma di cartolarizzazione di beni immobiliari che ha per obiettivo l’acquisto di attivi sia distressed sia performing e che agisce attraverso la società veicolo Arya spv srl (si veda altro articolo di BeBeez). Allo stesso modo anche Phoenix Asset Management, operatore specializzato nella gestione dei portafogli Npl e Utp, ha annunciato il lancio, con il supporto di Zenith Service, della sua piattaforma di cartolarizzazione immobiliare a inizio febbraio (si veda altro articolo di BeBeez). Sempre a inizio febbraio, sempre Zenith Service, controllata dal dicembre 2016 dall’asset manager alternativo britannico Arrow Global, e la società di credit management GMA hanno cartolarizzato l’ex Hotel Royal di Spotorno, attraverso Gremo Real Estate spv (si veda altro articolo di BeBeez).
Quanto alle esecuzioni immobiliari, si è detto in tavola rotonda, la chiusura dei tribunali causata nel 2020 dal lockdown ha acuito il problema preesistente della lentezza delle procedure, tanto che è ragionevole immaginare che le circa 40mila esecuzioni attualmente ferme diventeranno 120mila nel 2023 (si veda altro articolo di BeBeez). Ne hanno parlato Renato Ciccarelli, fondatore di IT Auction e direttore generale di neprix (Gruppo illimity); Mirko Frigerio, executive vice president e fondatore di NPLsRE_Solutions; Antonio Intini, chief business development officer di Immobiliare.it; Simone Luchini, head of real estate department di Phoenix e presidente onorario di T6; Andrea Ricci, ceo di Juliet – Quaestio Cerved Credit Management e direttore generale di Cerved Credit Management. Certo, le cose migliorerebbero più velocemente se l’utilizzo degli open data nelle esecuzioni immobiliari diventasse una prassi. L’asta, infatti, è solo una strategia di recupero e, mediamente, una corretta gestione del dato aumenta il valore fiscale dell’immobile del 30%, pari alla distanza di prezzo tra la vendita giudiziale e quella nel libero mercato. Ma in generale, vige un problema rispetto all’utilizzo dei dati delle esecuzioni immobiliari, che dipende da un lato dalla loro disgregazione, dall’altro dalla scarsa digitalizzazione dei tribunali fallimentari.