Coop Alleanza 3.0, la più grande e importante fra le cooperative di consumatori del sistema Coop e colosso dei supermercati radicato a Reggio Emilia, ha ceduto per 50 milioni di euro un portafoglio immobiliare non riconducibile all’attività core della cooperativa attraverso un’operazione di cartolarizzazione immobiliare condotta dalla società veicolo Real Estate SPV Project 2203 srl (si veda qui il comunicato stampa).
L’acquisto del portafoglio da parte del veicolo è stato finanziato attraverso l’emissione di quattro classi di titoli asset backed (VAT, senior, mezzanine e junior notes). Banca Ifis ha sottoscritto la totalità delle abs senior e parte delle mezzanine; la stessa Coop Alleanza 3.0 ha sottoscritto i titoli VAT e quota parte dei titoli mezzanine e dei titoli junior; infine Frontis Npl spa ha acquisito parte dei titoli junior, oltre ad agire come consulente dell’asset manager.
L’operazione è stata strutturata da Banca Ifis, in qualità di arranger, che ha anche il ruolo di calculation agent, con il supporto dell’advisor DeA Capital Real Estate sgr, che fornirà assistenza alla SPV nell’attività di gestione del portafoglio. Mentre Zenith Service spa (gruppo Arrow Global) agisce quale di master servicer, corporate servicer, asset manager e rappresentante dei portatori dei titoli.
Il portafoglio è composto da immobili con destinazione d’uso prevalentemente retail, unità in centri commerciali, supermercati, negozi di vicinato e in via residuale terziaria e logistica. Gli immobili sono situati in prevalenza in Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia e Puglia, e sono per lo più locati a una pluralità di conduttori con una occupancy che sfiora il 96%.
Ricordiamo che lo scorso dicembre Coop Alleanza 3.0 ha rifinanziato il debito per complessivi 560 milioni di finanziamento articolati in diverse linee e con scadenze a lungo termine messe a disposizione da Unicredit, Intesa Sanpaolo, BPER Banca e Banco BPM (si veda altro articolo di BeBeez). Le risorse ottenute tramite il finanziamento contribuiranno a sostenere gli obiettivi di lungo periodo previsti nel nuovo Piano strategico di Coop Alleanza 3.0 che, dopo la fase di risanamento iniziata nel 2018, prevede significativi investimenti nella rete dei negozi e nell’offerta ai clienti.
Ricordiamo che per liberare liquidità, nel novembre di un anno fa la società aveva ceduto un portafoglio logistico composto da 5 asset, tutti in Emilia Romagna, al fondo Curzon Capital Partners 5 Long-life (CCP 5 LL), gestito da Tristan Capital Partners, in un’operazione che per 4 asset su 5 è stata strutturata nella forma di sale-and- lease back (si veda altro articolo di BeBeez). Si era trattato dell’ultima cessione di immobili di una serie, nell’ambito di un processo di razionalizzazione più ampio degli asset non-core, che nel 2020 aveva infatti visto la vendita di vari immobili non strumentali, tra cui terreni agricoli, immobili a uso commerciale e rami d’azienda (si veda qui il bilancio 2020). In particolare, a dicembre 2020 la Cooperativa aveva ceduto 28 supermercati al fondo di investimento immobiliare Emporion, le cui quote sono interamente detenute da UnipolSai e che è gestito da UnipolSai Investimenti sgr. Quell’operazione aveva determinato un cash-in di oltre 215 milioni di euro e un effetto economico positivo di circa 110 milioni di euro.
La strategia di riorganizzazione del patrimonio immobiliare definita nel Piano di Rilancio è poi continuata e nell’ottobre 2021 è stata perfezionata con Alter Domus Management Company sa la cessione di 5 proprietà della Cooperativa, di Centrale Adriatica soc. coop. e di Emiliana srl per un cash-in complessivo di 92 milioni. L’operazione ha riguardato in particolare aree dove sono ubicati alcuni magazzini (esistenti e in corso di costruzione) utilizzati per l’attività logistica (Cesena, Reggio Emilia, Anzola e Forlì) rispetto ai quali, contestualmente, alla vendita sono stati stipulati contratti di locazione (si veda qui il bilancio 2021).
Ricordiamo inoltre che nel 2017 il gruppo aveva apportato al fondo Urania di nuova costituzione, allora gestito da Serenissima sgr, un portafoglio di spazi retail, che include 6 gallerie commerciali e un retail park a Bari, Bologna, Ferrara, Taranto e Modena, per una superficie complessiva di circa 57.000 mq e un valore di 161 milioni. La gestione del fondo è poi passata a Kryalos sgr nell’ottobre 2020 (si veda altro articolo di BeBeez), che nel dicembre 2021 ha ottenuto da Unicredit un finanziamento da 82 milioni di euro per supportare le attività operative e di investimento previste negli anni successivi (si veda altro articolo di BeBeez).
Ora il gruppo, per questa nuova dismissione, ha scelto di intraprendere la strada più innovativa della cartolarizzazione immobiliare. Ricordiamo che la struttura di una cartolarizzazione immobiliare è possibile grazie al regime di recente introduzione previsto dall’art. 7, comma 1, lett. 1-bis e dall’art. 7.2 della legge 130/1999, che permette di strutturare cartolarizzazioni che hanno come bene sottostante non crediti, bensì beni immobili o mobili registrati e diritti reali o personali aventi a oggetto i medesimi beni (si veda altro articolo di BeBeez). La norma prevede che l’spv possa acquistare contemporaneamente l’immobile e i proventi dei flussi finanziari che derivano dalla sua messa a reddito e poi dismissione, finanziando l’acquisto con emissione di titoli abs. L’spv potrà poi gestire, valorizzare e dismettere appunto l’immobile (a un terzo oppure al proprietario originario) e restituire infine il denaro agli investitori delle abs.
Milva Carletti, direttrice generale di Coop Alleanza 3.0., ha commentato: “Per Coop Alleanza 3.0 questa non è semplicemente un’operazione finanziaria, per quanto importante, ma è anche un’ulteriore dimostrazione di come la cooperativa si stia muovendo in sintonia con quanto definito dal Piano Industriale. Uno degli impegni più qualificanti del nostro documento strategico è la proiezione verso una maggiore focalizzazione delle attività che fanno parte del nostro core-business. Ed è quello che abbiamo fatto, rafforzando al contempo la nostra solidità patrimoniale e finanziaria. Lo abbiamo fatto, peraltro, attraverso non una semplice compravendita immobiliare, che non avrebbe garantito il livello di remunerazione che invece otteniamo attraverso questa operazione, soluzione certamente più articolata e innovativa. Una scelta che dimostra anche come sia possibile aprirsi al mondo finanziario, anche con strumenti evoluti e complessi, pur continuando, come facciamo, a puntare sui valori che sono la cifra distintiva della nostra realtà”.
Coop Alleanza 3.0, presieduta da Marco Cifello, è la più grande cooperativa di consumatori italiana per numero di punti vendita (400), di membri (oltre 2,3 milioni) e fatturato. Ha infatti chiuso il bilancio consolidato 2022 con 4,15 miliardi di euro di ricavi, un ebitda della gestione caratteristica di 103,4 milioni, una perdinta netta di 132 milioni e un debito finanziario netto di 1,9 miliardi. Ricordiamo che Coop Alleanza è anche azionista con una quota del 29,987% del gruppo assicurativo Unipol quotato a Piazza Affari e azionista con una quota del 40,92% di IGD Siiq, quotata allo Star di Borsa Italiana e specializzata nello sviluppo e gestione di centri commerciali in Italia e con una presenza importante nella distribuzione retail in Romania.
“Siamo molto soddisfatti della collaborazione con DeA Capital Real Estate, Frontis e Zenith che ci ha portato a dare vita a una delle prime e più significative cartolarizzazioni immobiliari chiuse finora sul mercato italiano. Con questa operazione, portata avanti dalle divisioni di Investment Banking e di Structured Solutions, ribadiamo ancora una volta la forte capacità di Banca Ifis di strutturare operazioni finanziarie complesse, costruendo valore e rafforzando canali alternativi di sviluppo come già annunciato in occasione della presentazione del nostro Piano Industriale per il triennio 2022-24. Questa cartolarizzazione dimostra inoltre la nostra volontà di creare soluzioni tailor made per supportare lo sviluppo dei nostri clienti. Per questo motivo continuiamo a presidiare il mercato con spirito di innovazione e flessibilità per coglierne ogni opportunità” dichiarano Cataldo Conte, responsabile Corporate & Investment Banking di Banca Ifis e Matteo Pigaiani, responsabile Securitisation & Structured Solutions.
“Con questa operazione la sgr amplia ulteriormente la propria gamma di strumenti e servizi offerti al mercato, partecipando alla strutturazione di un’operazione di cartolarizzazione immobiliare che va ad aggiungersi ai 55 fondi già in gestione, ad una SICAF ed ai numerosi mandati di advisory per SIIQ e società immobiliari, per oltre 12,6 miliardi di patrimonio. Si tratta di uno strumento di investimento flessibile e innovativo, particolarmente adatto ad investitori privati e ad alternative lenders. Sono sempre stato un assertore convinto dell’innovazione, che sono sicuro sia sempre la strada maestra per chi offre opportunità di mercato ad operatori ed investitori sempre più specializzati, soprattutto nell’attuale contesto macroeconomico” ha dichiarato Emanuele Caniggia, amministratore delegato di DeA Capital Real Estate sgr.