Dopo aver annunciato nei giorni scorsi la cessione del 60% di un portafoglio immobiliare composto da 13 asset (valore di 258 milioni di euro) a Sixth Street e Starwood Capital (si veda altro articolo di BeBeez) per ridurre in maniera importante l’indebitamento, Igd-Immobiliare Grande Distribuzione Siiq spa, quotata sul segmento Euronext STAR Milan, ha comunicato ieri i risultati relativi al 2023 che hanno ufficializzato il peso degli oneri finanziari sul bilancio e quindi la necessità di ridurre lo stock di debito (si vedano qui il comunicato stampa e qui la presentazione agli analisti).
La posizione finanziaria netta a fine 2023 si è attestata a 968 milioni di euro, poco lontana dai 977 milioni di fine 2022, con un costo medio del debito salito al 3,86% dal 2,26% come effetto della crescita dei tassi di interesse di mercato, che ha anche impattato sul valore del patrimonio immobiliare, sceso a 1,968 miliardi dai 2,08 miliardi di fine giugno 2023.
Controllata da Coop Alleanza 3.0 (con il 40,92%) e Unicoop Tirreno (9,97%), Immobiliare Grande Distribuzione siiq (IGD siiq) è uno dei principali operatori in Italia nel settore immobiliare retail: sviluppa e gestisce centri commerciali su tutto il territorio nazionale e vanta una presenza importante nella distribuzione retail in Romania.
Claudio Albertini, amministratore delegato di IGD SIIQ, ha commentato:”Il 2023 ci offre un risultato molto chiaro, profondamente condizionato dal contesto esterno con cui ci siamo dovuti misurare. L’attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha permesso di conseguire ulteriori miglioramenti delle metriche operative, che si accompagnano a un positivo andamento del retail fisico, che ha ben assorbito gli effetti dell’inflazione elevata. D’altro canto, la politica monetaria di incremento dei tassi di interesse ha avuto delle ripercussioni rilevanti sul costo della raccolta e sulle valutazioni immobiliari. Avere rifinanziato con successo nel 2023 circa 650 milioni di euro di debito in questo contesto è un risultato concreto e significativo, come peraltro riscontrato nei giudizi delle agenzie di rating. IGD ha ora l’opportunità, nel corso dei prossimi 3 anni, di lavorare per riscadenzare il debito e minimizzarne il costo”.
Su questo fronte ricordiamo che a novembre 2023 era stato portato a termine il rifinanziamento del bond da 400 milioni con scadenza novembre 2024, tramite un’operazione composta da un’offerta di scambio e riacquisto delle obbligazioni esistenti (si veda altro articolo di BeBeez) e da una consent solicitation conclusasi con successo. Le adesioni complessive all’offerta di scambio e riacquisto erano state pari all’85,5% dell’importo nominale delle obbligazioni emesse, mentre l’approvazione della consent solicitation da parte dell’assemblea degli obbligazionsti aveva consentito di allineare scadenza e condizioni economiche delle obbligazioni esistenti non scambiate al nuovo bond.
Poco più di cinque mesi prima, a maggio 2023, la società aveva ottenuto un finanziamento di tipo Green secured di 250 milioni (si veda altro articolo di BeBeez) con cui, fra le altre cose, ha rimborsato il private placement da 100 milioni in scadenza a gennaio 2024.
Grazie a queste due operazioni IGD ha coperto le scadenze finanziarie per l’intero 2024, con le prossime scadenze significative sono attese non prima del 2027. Mentre l’operazione con Sixth Street e Starwood Capital, cui si accennava in precedenza, realizzata attraverso un fondo di investimento immobiliare chiuso (Food Fund) costituito e gestito da Prelios sgr, è diretta alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo che, al momento del closing, previsto entro aprile, dovrebbe ricavare circa 155 milioni.
Sul fronte del conto economico, i ricavi lordi da attività locativa, pari a 142,4 milioni di euro, sono cresciuti del 3,7% rispetto ai 12 mesi precedenti, in particolar modo spinti dalla crescite dei ricavi like for like Italia, su cui hanno inciso il +4,7% generato dalle gallerie e il +5,9% dagli ipermercati (+5,9%). Ugualmente positivo (+6,9%) l’aumento dei ricavi della Romania, pari a 0,6 milioni. Il net rental income (119,6 milioni), a perimentro omogeneo è aumentato del 7,1%, così come anche l’ebitda è cresciuto, del 4,3%, a 107,7 milioni.
Per quanto riguarda la componente immobiliare, le gallerie hanno tratto benefici dall’andamento positivo dei consumi, che ha consentito agli operatori di generare una crescita del fatturato del 4,3%, con ingressi in aumento del 4,5%. Quest’andamento, per quanto concerne i ricavi, è migliorativo anche rispetto al 2019 (+6,2%), anno pre-pandemia. L’attività di commercializzazione si è mantenuta vivace con oltre 15.700 mq ri-commercializzati che si aggiungono agli oltre 15.800 mq di nuove superfici contrattualizzate in Officine Storiche, con 83 nuovi punti vendita aperti e la sottoscrizione di 188 contratti tra rinnovi (135) e turnover (53). Il tutto ha consentito di arrivare ad un tasso di occupancy del 95,3%. Anche in Romania i risultati sono stati buoni e in liena con il trend registrato in Italia.
L‘utile netto ricorrente (FFO) è però diminuito del 17,5%, a 55,4 milioni, a causa dei maggiori oneri finanziari, raggiungendo comunque un risultato superiore rispetto alla guidance che era stata comunicata al mercato a metà novembre, che stimava un valore a fine anno di circa 53 milioni. IGD ha chiuso con una perdita netta di 81,7 milioni, rispetto alla perdita netta di 22,3 milioni registrata nel 2022, a causa soprattutto delle maggiori variazioni di fair value.
Per quanto riguarda l’anno in corso, IGD stima risultati operativi in crescita, con ebitda in aumento di circa il 3% a perimetro omogeno, e un utile netto ricorrente a circa 34 milioni.