Il fondo Aquila Capital Southern European Logistics (Acsel) di Aquila Capital, società tedesca specializzata in investimenti sostenibili e sviluppo di asset, ha costituito un seed portfolio composto da tre asset immobiliari logistici ad alta efficienza energetica (si veda qui il comunicato stampa). La società, che non ha voluto divulgare i prezzi di acquisto, avrebbe altre operazioni in rampa di lancio.
Un primo asset è in Italia, a Tortona, in provincia di Alessandria, con una superficie netta affittabile 51.600 mq. È stato acquistato a maggio 2021 da Green Logistics, divisione specializzata proprio di Aquila Capital (si veda altro articolo di BeBeez). La società aveva già completato il magazzino del Tortona Green Logistics Park lo scorso settembre e a fine novembre Aquila aveva anche annunciato di aver trovato come primo affittuario il corriere e spedizioniere MacSped (si veda altro articolo di BeBeez). Green Logistics di Aquila Group sta inoltre ampliando il Tortona Green Logistics Park con un secondo magazzino di ulteriori 103.000 metri quadri.
Altri due asset si trovano in Portogallo: ad Azambuja (superficie netta affittabile 111.620 mq) e a Magellan (superficie netta affittabile 13.518 mq). Secondo quanto risulta a BeBeez, il primo progetto Green Logistics by Aquila Capital in Portogallo è stato consegnato a Sonae MC, leader portoghese della distribuzione alimentare. Fa parte di un complesso di 112.000 mq nel Parco Logistico Verde Rainha di Azambuja, uno dei principali hub logistici del paese, a soli 40 km a nord di Lisbona. Inoltre il fondo è in esclusiva su altri due asset in Spagna provenienti dalla sua pipeline iniziale per una superficie netta affittabile complessiva di 140 mila mq.
I tre asset del portafoglio del fondo hanno una base di tenant diversificata, una durata media ponderata dei contratti di locazione non scaduti (wault) di 18 anni e sono interamente affittati. Il fondo ha ottenuto un prestito bullet (ovvero prestito con restituzione del capitale in soluzione unica) a lungo termine a condizioni favorevoli per finanziare i due asset portoghesi e, di conseguenza, ha una leva finanziaria complessiva del 30%. Si tratta di un valore notevolmente inferiore all’obiettivo di leva finanziaria del 45% del fondo.
A seguito di queste tre acquisizioni, quasi un terzo del capitale impegnato, pari a 360 milioni di euro, è già stato investito dal lancio del fondo nel quarto trimestre del 2021. Grazie a una consistente pipeline di potenziali investimenti, che comprende sia progetti di sviluppo di Aquila Group sia progetti di terzi, la gestione del fondo sta pianificando ulteriori acquisizioni e prevede di impiegare la maggior parte del capitale impegnato del fondo quest’anno. Il volume di investimento target del fondo (gav) è di 1,5 miliardi di euro con un rapporto di indebitamento massimo (LTV) del 50%.
A seguito di questi sviluppi positivi, si prevede che gli investitori avranno la possibilità di investire ulteriore capitale nel fondo nella seconda metà del 2023.
Il fondo in questione, di tipo open-ended, mira a generare rendimenti stabili attraverso un portafoglio diversificato di immobili logistici di nuova costruzione, sostenibili e conformi alle norme esg nei paesi dell’Europa meridionale: investe in immobili in posizioni strategiche, costruiti e gestiti secondo elevati standard di efficienza energetica e valutazioni ambientali. Proprietà che “generano un consistente reddito da locazione”, fanno sapere.
I criteri di selezione includono la vicinanza dell’asset agli hub di trasporto, per ridurre al minimo le emissioni di anidride carbonica. Altri criteri includono la conformità agli standard di edilizia sostenibile, come le certificazioni Breeam (building research establishment environmental assessment method) o Leed (leadership in energy and environmental design), e l’installazione di pannelli fotovoltaici su tetto. In questo modo, il fondo contribuisce direttamente alla transizione energetica globale.
A seguito di questi sviluppi positivi, si prevede che gli investitori avranno la possibilità di investire ulteriore capitale nel fondo nella seconda metà del 2023.
Till Schulz-Eickhorst, managing director & head fund management sustainable Infrastructure di Aquila Capital, ha commentato: “Spagna, Italia e Portogallo offrono un notevole potenziale di recupero nel settore immobiliare logistico rispetto all’Europa occidentale. Questi Paesi stanno registrando tassi di crescita del commercio online significativamente superiori alla media, con conseguente immediata domanda di spazi utilizzabili per gli immobili logistici. La nostra presenza significativa in tutti e tre i mercati ci consente di disporre di solide competenze locali e di accedere alle reti locali. Questo ci permette di individuare nuovi progetti e di sviluppare opportunità di investimento con un elevato potenziale di rendimento”.
Lars Meisinger, head of client advisory international di Aquila Capital, ha dichiarato: “Favoriti dalle considerazioni sulla catena di approvvigionamento e dalle iniziative di re-shoring, gli ulteriori sviluppi degli immobili logistici sono diventati fondamentali per rafforzare la resilienza economica. Queste condizioni fondamentali hanno già portato a un enorme aumento dell’interesse degli investitori. Con il nostro Southern European Logistics Fund, offriamo ai clienti una soluzione differenziata per gli investimenti in infrastrutture sostenibili, supportata dalla nostra forte presenza locale che si concentra su alcuni dei mercati in più rapida crescita in Europa”.
“Per quanto riguarda l’attuale seed portafoglio, il 100% degli oggetti sono magazzini di nuova costruzione. Ciò comporta il vantaggio di costi di manutenzione Capex minimi. Inoltre, il fondo si concentra su immobili in posizioni strategiche e su elevati standard di efficienza energetica e tutela ambientale”, tiene a sottolineare a BeBeez Till Schulz-Eickhorst.
Ma qual è la situazione del mercato degli immobili logistici? “Nell’attuale contesto di incertezza e sfide macroeconomiche, molte aziende hanno limitato o ridotto i loro piani di espansione, con conseguente riduzione dell’attività di locazione. Tuttavia, grazie ai cambiamenti duraturi nel comportamento dei consumatori e alla continua crescita dell’e-commerce, si prevede che la domanda di spazi logistici rimarrà generalmente elevata”, continua il manager. Intanto è emerso come il mercato degli immobili logistici nell’Europa meridionale sia diverso da quello del resto d’Europa. Conclude il mananging director: “In primo luogo l’e-commerce sta crescendo più rapidamente nell’Europa meridionale, in secondo luogo le imprese di e-commerce dell’Europa meridionale stanno recuperando terreno rispetto a quelle dell’Europa settentrionale e in terzo luogo la Spagna registra la più alta crescita del reddito disponibile tra tutti i Paesi dell’Europa occidentale. Inoltre, i prime rents stanno creando un mercato d’investimento interessante, a sconto rispetto al Nord Europa. Negli immobili logistici dell’Europa meridionale, i tassi di sfitto sono ai minimi storici in tutta Europa (<4%). Inoltre, l’Europa meridionale presenta un’elevata percentuale di parchi logistici obsoleti che non soddisfano i requisiti esg degli investitori quindi si prevede una forte domanda di immobili di nuova costruzione e orientati alla sostenibilità”.
Aquila Capital, fondata nel 2001 da Dieter Rentsch e Roman Rosslenbroich, come una delle prime società tedesche d’investimento in asset alternativi, a livello globale ha in gestione 14,7 miliardi di euro per conto di investitori istituzionali, conta circa 650 dipendenti e 17 uffici in 16 paesi del mondo. La società gestisce impianti eolici, solari fotovoltaici e idroelettrici per una capacità di 13,9 GW. Inoltre, sono stati completati o sono in fase di sviluppo 1,9 milioni di metri quadrati di immobili sostenibili e progetti di logistica verde. Il Gruppo Aquila investe anche nell’efficienza energetica, nella silvicoltura e nei data center.
Aquila Capital, che ha aperto un ufficio a Milano a giugno 2022, opera nel mercato italiano dell’efficienza energetica dal 2019. In ambito real estate, lo scorso novembre Green Logistics, divisione specializzata dell’asset manager tedesco Aquila Capital, ha effettuato il suo terzo investimento in Italia nella logistica, con l’acquisto di un terreno di circa 68.000 metri quadri per lo sviluppo di un nuovo polo a Ferentino, vicino Frosinone (si veda qui il comunicato stampa di allora). Quest’ultimo progetto, denominato Sacco Green Logistics Park, include un magazzino di circa 33.000 metri quadri, di cui un’area adibita a uffici di 1.600 metri quadri, e sarà costruito “on speculation”, cioè senza una commessa di uno specifico affittuario.
Lo stesso mese, Aquila ha anche realizzato una serie di progetti sull’efficienza energetica in Italia, per un valore superiore a 35 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez).