In Italia il mercato delle strutture logistiche nel 2021 ha fatto registrare un balzo degli investimenti a 2,8 miliardi di euro, quasi l’87% in più rispetto agli 1,5 miliardi del 2020. Ciò ha spinto il comparto in vetta alle allocazioni di capitale grazie alla crescente attenzione degli investitori istituzionali esteri e all’aumento di domanda di spazi in quei mercati cosiddetti secondari, come le città di provincia a più alto potenziale.
Il dato, quasi coincidente con i 2,7 miliardi riportati lo scorso marzo da CBRE (si veda altro articolo di BeBeez e qui il report di CBRE sulla logistica) è emerso nel corso del convegno La Bella Logistica durante il quale è stato presentato il “Rapporto 2022 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE società di Project & Construction Management, specializzata in immobili di logistica e light-industrial (si veda qui il comunicato stampa).
In Italia nel 2021 il comparto ha fatturato, in termini di affitti, circa 5,3 miliardi di euro, in aumento del 7% e con una previsione di crescita per il 2022 pari al 4%. La distribuzione mostra come il nord Italia rappresenti ancora il maggior mercato con un assorbimento del 72%, con il centro molto distante (15%) e il restante 13% distribuito tra sud e isole.
La costante crescita del mercato logistico ha portato il patrimonio immobiliare attuale a superare i 44 milioni di metri quadrati, grazie alla chiusura nel corso del 2021 di progetti per oltre 1,6 milioni di mq, con un incremento del 6% rispetto alle nuove superfici realizzate nel 2020. Le stime per il 2022 prevedono sviluppi in pipeline di poco superiori a 1,7 milioni di mq.
Quanto all’Europa, nel 2021 il volume degli investimenti in immobili logistici ha raggiunto i 68 miliardi di euro, oltre il 20% delle risorse allocate nel comparto immobiliare, con un incremento di oltre il 50% rispetto all’anno precedente. A farla da padroni il Regno Unito, con circa diciannove miliardi di euro, la Germania con dieci miliardi (più 25 per cento) e la Francia con oltre 6,5 miliardi di euro di beni transati.
“Gli immobili logistici sono asset in grado di garantire flussi di cassa stabili nel medio-lungo periodo, superando tensioni economiche e politiche. In Italia questo si è tradotto in una crescente attenzione degli investitori istituzionali sia nazionali che esteri, in particolare i player statunitensi e in misura crescente quelli provenienti dal sud-est asiatico”, ha detto Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Sul comparto logistico la forte pressione della domanda, che spesso supera l’offerta di spazi disponibili, vede un interesse crescente per immobili di grado A. Parallelamente, la spinta sostenuta delle nuove modalità di acquisto di servizi e prodotti, in primis l’e-commerce, ha consolidato la domanda di immobili ‘last mile/last touch’ che si sviluppano con dimensioni unitarie ridotte, dai cinque mila ai quindici mila metri quadrati, e che oggi hanno un margine di crescita potenzialmente enorme aprendo alla possibilità di nuovi investimenti in location secondarie. Da qui il bisogno di sviluppare una nuova governance atta a mettere a sistema obiettivi, accessibilità, efficacia, evoluzione del settore, sostegno e protezione delle maestranze, contenimento delle esternalità ambientali, verifica dell’impatto. Non solo logistica sostenibile ma anche una presenza più adatta agli ambiti fisici, ai territori ospitanti, alle esigenze di chi vi lavora”.
“Sono convinto, come un mio professore, che se la logistica funziona bene in un territorio, funziona bene anche l’economia di quel territorio”, ha precisato Filippo Salis, ceo e fondatore di SFRE, “e oggi una logistica che funziona bene sviluppa le strutture non più come semplici big box, ma come poli ad alta complessità tecnologica, progetti in cui le parole chiave sono: automazione, innovazione, sostenibilità, flessibilità e riqualificazione. Quindi il concetto di Bella Logistica è ampio e diversificato”.
Esempi nel concreto: Fire Safety Engineering come metodologia nella progettazione antincendio, Greenwalls e landscaping ed ESG che, quindi, non è più solo un valore ambientale, ma sociale, reale e preciso. Questa la formula di un’asset class capace di grandi risultati, anche in termini di performance finanziaria.
Il 2021 può considerarsi come l’anno del passaggio dell’asset logistico a superiori standard di sanità (in risposta all’evento pandemico Covid-19), intermodalità e sostenibilità socio-economico-ambientale. A dimostrazione della crescente sensibilità di operatori e investitori a questi temi, c’è la ricerca e la volontà di investire prevalentemente in asset e edifici in grado di rispondere ai criteri Esg, con attenzione all’efficienza energetica e ambientale, garantita da progetti certificati Breeam e Leed, e alle ricadute sociali oltre che all’efficienza gestionale.
Ciò d’altra parte è riflesso nell’andamento dei canoni di locazione, in Italia aumentati mediamente di oltre il 9% nel 2021, con incrementi più accentuati a Milano e in Lombardia. Contestualmente i prezzi hanno registrato un incremento medio di circa il 17%, dovuto prevalentemente a rendimenti in costante diminuzione e alla crescita a livello nazionale dei canoni medi. “Stanno venendo fuori anche mercati come Roma Nord, il porto di Civitavecchia e Bari, luoghi dove c’è un forte dinamismo di grande qualità. A dispetto di quanto si dice, il mercato italiano della logistica non è così piccolo”, ha sottilineato Salis.
“Anche se il mercato italiano è maturo e con fondamentali solidi, presenta un gap in termini di rendimenti rispetto al resto d’Europa di circa mezzo punto percentuale. C’è tanta domanda e prevedo che nel prossimo triennio il mercato non sarà più così concentrato su Lombardia ed Emilia Romagna” ha concluso Zirnstein.
