Erano attese per lo scorso 6 maggio le offerte vincolanti per il pacchetto di 68 immobili di proprietà diretta di Enpam (Ente Nazionale di Previdenza ed Assistenza Medici), battezzato Project Dream. Le offerte depositate, secondo quanto riferito da MF Milano Finanza, sarebbero state quattro: quella di Bain Capital e Davidson Kempner Capital, azionista di controllo di Prelios (assistita da Mediobanca e dagli studi legali Dentons e Linklater); quella di Apollo Global (affiancato da Lazard); quella di Gwm-Dea Capital; e quella arrivata all’ultim’ora di Torre sgr insieme a Guglielmo Tabacchi di 2G Investimenti.
Il portafoglio, che conta una superficie complessiva da un milione di metri quadri, era stato messo sul mercato a inizio 2020 (si veda altro articolo di BeBeez), ma poi il coronavirus aveva portato allo slittamento della vendita. L’asta era ripartita a fine luglio 2020, con l’obiettivo di definire il compratore entro la fine dell’anno (si veda altro articolo di BeBeez). Ma anche in questo caso i tempi si sono allungati. Ora finalmente sembra essere il momento buono.
Nel bilancio consultivo 2020 di Enpam si legge che si era stabilito “il 30 settembre 2020 quale termine per il ricevimento delle offerte non vincolanti. Dopo il suddetto termine sono pervenute nove offerte non vincolanti per un valore che oscilla tra 700 milioni e 950 milioni di euro. Il valore complessivo dei 68 immobili in alienazione, secondo il bilancio della Fondazione al 31 dicembre 2019 e al netto del fondo svalutazioni, è pari a circa 686 milioni; lo stesso pacchetto di immobili è stato valutato dalla società Duff & Phelps REAG spa, nello scorso mese di novembre 2019, pari a circa 1.077 milioni di euro. Tutti i nove soggetti che hanno presentato offerta non vincolante sono stati successivamente invitati a partecipare alla fase successiva che prevede l’invio delle offerte vincolanti. Quindi, è stato chiesto a Enpam Real Estate di proseguire, per gli stessi immobili, con le attività necessarie a definire la rogitabilità, quindi alla regolarizzazione tecnica / urbanistica / edilizia / catastale, nonché di predisporre una data room con la documentazione tecnica, commerciale e con i contratti di locazione. L’intera data room, con il supporto di Duff & Phelps REAG spa, è stata messa a disposizione dei partecipanti alla fine del mese di novembre 2020, per consentire agli investitori di eseguire le operazioni di due diligence propedeutiche alla presentazione dell’offerta vincolante, prevista per la primavera del 2021″.
Ricordiamo che il portafoglio Project Dream è costituito dall’intero portafoglio immobiliare diretto di Enpam, con esclusione degli edifici a uso residenziale nel Comune di Roma, per i quali è in essere un processo di vendita alle diverse cooperative inquilini, e dei tre hotel nel centro storico di Roma (Hotel Raphael, Hotel delle Nazioni e Hotel Palazzo Navona) ritenuti strategici.
A proposito del processo di vendita del patrimonio residenziale a Roma, questo è iniziato nel giugno 2013 e da allora ha interessato 56 complessi immobiliari con un valore di bilancio di oltre 543,3 milioni di euro per un totale di 4.540 unità immobiliari a uso residenziale, oltre pertinenze, e per complessive 255 unità a uso diverso dall’abitativo (uffici, negozi, magazzini, autorimesse collettive, ecc.). Sempre nel bilancio consultivo 2020 di Enpam, si legge che “nell’ultima seduta del Consiglio di Amministrazione della Fondazione, del 17 dicembre 2020, è stata deliberata l’accettazione dell’offerta irrevocabile di acquisto della Cooperativa di Via Artom 95; con questa deliberazione si è concluso l’iter di accettazione delle offerte di tutte le Cooperative accreditate e, quindi, di tutto il patrimonio residenziale di Roma. Nel corso del 2020 il processo di vendita dei cespiti, interrotto nel primo semestre a causa della pandemia da Covid-19, è stato riavviato ad agosto ed ha portato alla vendita entro la fine dell’anno di 12 complessi immobiliari per un controvalore di circa 140 milioni di euro e una plusvalenza di oltre 50 milioni”.
Sul fronte di altri investimenti di private capital, il bilancio consuntivo Enpam mostra un’esposizione complessiva per oltre 402 milioni di euro tra fondi di private equity e private debt, in aumento di 169 milioni dal 2019 a seguito di richiami di capitale da parte di una serie di fondi. In particolare, sono stati richiamati 140 milioni di euro circa da fondi già in portafoglio a Enpam negli anni precedenti (Advanced Capital IB, Principia III, Hamilton Lane, Pemberton European Fund, Bluebay Asset Management, SPringrowth, Blackrock Crdit Opportunity, Pantheon, Schroder Adveq Europe VII, Equinbox III e Harbourvest 2019 Globa) e altri 28,6 milioni da fondi sottoscritti da Enpam nel corso del 2020 (NB Renaissance Fund III e EIF AMUF Growth Capital). Contestualmente la voce nel corso del 2020 ha subito un decremento di 34,6 milioni dovuto ai riscatti di quote di partecipazione connessi sia ad alcune realizzazioni degli investimenti dei fondi private equity sia all’ingresso di nuovi sottoscrittori.
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