Gran colpo messo a segno a Milano da Blackstone, precisamente dal fondo immobiliare Blackstone Property Partners Europe Lower Fund 2(BPPE LF), gestito da Blackstone Property Partners Europe Holding sarl (BPPEH), che ieri ha ceduto al gigante francese del lusso Kering, per la bella cifra di 1,3 miliardi di euro, l’immobile di via Montenapoleone 8 (si vedano qui il comunicato stampa di Kering e qui quello di BPPEH), quello dove si trova la pasticceria Cova (tra l’altro di proprietà dello storico arci-rivale di Kering, cioè il gruppo LVMH, che l’aveva acquisita nel 2013 per circa 33 milioni di euro).
Lo stabile da 11.800 mq, di cui 5.000 commerciali, è passato di mano a una valutazione superiore a 110.000 euro al mq, il più grande acquisto in valore di un singolo asset immobiliare mai effettuato sul mercato italiano. Non a caso Kering prevede l’intervento di uno o più co-investitori che presumibilmente seguiranno la gestione di natura più strettamente immobiliare dell’asset. In ogni caso il gruppo francese guidato da François-Henri Pinault non ha grossi problemi nell’autofinanziare l’investimento, per quanto impegnativo possa essere. Il gruppo nel solo 2023, a fronte di un fatturato di 19,6 miliardi di euro, ha conseguito un free cashflow operativo di 3,3 miliardi (si veda qui la presentazione dei risultati 2023).
In realtà Kering ha acquisito da Blackstone la società, cioè Reale Compagnia Italiana, proprietaria dell’immobile, che BPPEH aveva acquisito nel 2022 a seguito di un’opa (si veda altro articolo di BeBeez).
L’immobile, situato nel cuore del Quadrilatero della Moda, era uno dei pezzi più pregiati nel portafoglio della società immobiliare milanese, che comprendeva asset a uso uffici e commerciale dislocati da Piazza Repubblica a Via Turati, da via Verdi a via Vincenzo Monti, oltre che in Montenapoleone, e anche immobili di prestigio siti in altre città italiane, come la Galleria Subalpina di Torino, situata tra piazza Castello e piazza Carlo Alberto, nel cuore del capoluogo piemontese. Tuttavia, dopo l’acquisizione i fondi immobiliari di Blackstone avevano via via assorbito i vari asset nei rispettivi portafogli, nell’ottica di una efficiente gestione come del resto già dichiarato da Blackstone nel documento di offerta: “L’offerente ritiene che il valore del portafoglio dell’emittente possa essere incrementato nel medio-lungo termine mediante iniziative strategiche di gestione dei beni, quali la rinegoziazione di contratti di locazione strategici, il miglioramento del tenant mix, la locazione degli spazi liberi e l’assunzione di ulteriori investimenti di capitale (…)”.
Per cui l’unico asset ancora in capo a Reale Compagnia era appunto quello di Via Montenapoleone 8 che, stando a fonti vicine al big Usa del private capital, era considerato il più adatto alla vendita a un operatore terzo, date le sue caratteristiche funzionali e la location. L’operazione, che ha visto Kryalos sgr nel ruolo di advisor per gli aspetti real estate dei fondi di Blackstone (cui dal maggio 2019 fa capo il 35% della stessa Kryalos, si veda altro articolo di BeBeez) e che ha coinvolto come advisor anche BNP Paribas, Barclays, Eastdil Secured, JP Morgan, RBC Capital Markets e SMBC Nikko Capital Markets Limited per gli aspetti finanziari; Simpson Thacher & Bartlett e PedersoliGattai per quelli legali e PwC per quelli fiscali, rientra infatti nella strategia di Kering volta ad assicurare posizioni prestigiose per i propri marchi, primi fra tutti Gucci, Saint Laurent e Bottega Veneta.
Tornando alla valutazione, si tratta come detto di una cifra enorme per il mercato italiano, che porta nelle casse di Blackstone una plusvalenza stellare. Blackstone Private Property aveva infatti acquisito Reale Compagnia Italiana da una compagine di 331 soci, tutti con quote molto piccole, per 1,1 miliardi di euro, come detto a seguito di un’opa, lanciata a 152 mila euro per azione su 2244 azioni dopo aver rilevato poche settimane prima il 69,78% dagli aderenti al patto di sindacato (si veda altro articolo di BeBeez). Quindi Blackstone a suo tempo aveva pagato 1,1 miliardi per l’intero patrimonio immobiliare di Reale Compagnia, che appunto includeva molti altri asset oltre a quello ceduto a Kering.
Ma come si giustifica una simile valutazione? Anzitutto via Montenapoleone è riportata da Cushman & Wakefield come la seconda più costosa location al mondo per lo shopping del lusso, con un aumento dei canoni di locazione del 20% anno su anno (si veda qui il più recente MarketBeat di C&W). Di conseguenza “i canoni ottenibili dai tenant attivi nel settore luxury possono giustificare quel prezzo” spiega da Londra Luigi Caruso, senior Managing Director Real Estate di Blackstone, che aggiunge “in prospettiva i canoni possono crescere ancora molto, spinti dal crescente afflusso di turisti ad alta capacità di spesa dalla Cina, l’85% dei quali ha viaggiato fuori della madrepatria nel 2023 contro il 50% l’anno prima. Ma aumentano anche i flussi dall’India. Infine, in tutto il mondo ci sarà un sensibile aumento del numero di HNWI, oggi lo 0,3% della popolazione mondiale ma a cui fa capo il 40% della spesa globale in beni di lusso”.
E il fenomeno non sembra limitato a Milano. Blackstone, secondo quanto risulta a BeBeez, sta lavorando a Londra a un’operazione simile a Montenapoleone 8.
Per Blackstone sembra profilarsi un 2024 da incorniciare almeno sul fronte del real estate italiano. Lo scorso gennaio infatti il fondo All Star, sottoscritto da fondi a Blackstone riconducibili e gestito da Kryalos, aveva ceduto Palazzo di Fuoco, iconico edificio in Piazzale Loreto a Milano, sede della scaleup insurtech Prima Assicurazioni, al fondo Corum Eurion, gestito da Corum AM, per circa 70 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez).